就如同這個(gè)季節(jié)一樣，3月的樓市春意盎然，今年首季成交量回升幾是定局，但業(yè)內(nèi)人士稱，“春暖”不一定就會(huì)“花開”，樓市復(fù)蘇言之過(guò)早。

　　首季“小陽(yáng)春”

　　“我們這次推出的500套房源很搶手，估計(jì)很快就賣光了，而且最近不會(huì)有大規(guī)模的促銷了。”北京市東四環(huán)的某樓盤銷售員聲音有些沙啞地對(duì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的購(gòu)房人說(shuō)。

　　在3月15日的開盤現(xiàn)場(chǎng)，該樓盤從早到晚人頭攢動(dòng)，排隊(duì)購(gòu)房的熱鬧場(chǎng)面再度出現(xiàn)。這種“搶房”場(chǎng)景也在上海、深圳等城市的部分樓盤上演，各地樓市成交量也是一掃頹勢(shì)，掉頭上揚(yáng)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月期房住宅和現(xiàn)房住宅共簽約8282套，同比增長(zhǎng)188%，環(huán)比增長(zhǎng)15%，日均簽約296套；存量房簽約9373套，同比增長(zhǎng)835%，環(huán)比增長(zhǎng)27%，日均簽約335套。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)顯示，3月1-24日，北京二手存量住宅網(wǎng)簽量達(dá)14611套，新建住宅簽約11234套，均超過(guò)2月全月水平。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，今年1-2月，全市新建商品房銷售面積97.76萬(wàn)平方米，同比增加174.74%。其中，住宅銷售面積88.72萬(wàn)平方米，同比增加174.85%。3月1日-20日，上海剔除動(dòng)遷房及配套商品房外的商品住宅成交面積已達(dá)到86.9萬(wàn)平方米，超過(guò)了2月份81萬(wàn)平方米的成交總量，是1月份全月成交量的1.71倍。

　　成交回升現(xiàn)象也在二三線城市上演。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部統(tǒng)計(jì)顯示，在價(jià)格不斷走低的帶動(dòng)下，天津、重慶、成都和杭州2月成交面積攀升至2008年以來(lái)的月度峰值。

　　“成交量上去了，房子買的人多了，價(jià)格就不會(huì)再怎么跌了。”上述銷售員這么看待后期銷售情況。實(shí)際上，不少樓盤已經(jīng)悄然提價(jià)，漲價(jià)幅度大多在10%以上。在北京，遠(yuǎn)洋沁山水均價(jià)從去年底的11000元每平方米漲到目前的13500元每平方米；萬(wàn)科中糧紫苑均價(jià)從2月初的14000元每平方米漲到如今的16500元每平方米。在上海，“金地灣流域”從2月的15000元每平方米漲到了16000元每平方米。

　　市場(chǎng)好轉(zhuǎn)也激活了開發(fā)商的推盤熱情。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月份北京集中放量了40多個(gè)新盤，目前有36個(gè)樓盤確定在4月新推樓座。

　　警惕“倒春寒”

　　“近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)及小戶型較多導(dǎo)致購(gòu)買力增強(qiáng)有關(guān)。”國(guó)信證券研究報(bào)告如此認(rèn)為。

　　伴隨著去年以來(lái)各地方政府救市政策的發(fā)酵，在開發(fā)商降價(jià)促銷的推動(dòng)下，降價(jià)盤擔(dān)當(dāng)了催生樓市“小陽(yáng)春”的主力。上述北京東四環(huán)的樓盤就是一個(gè)典型，從2008年的均價(jià)14500元每平方米，跌至今年年初的13500元每平方米，再跌至目前的10500元每平方米，這才出現(xiàn)了“搶房”熱潮。北京市統(tǒng)計(jì)局顯示，2月房?jī)r(jià)同比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)下調(diào)刺激銷售增長(zhǎng)，1-2月，全市銷售面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目有4個(gè)。

　　SOHO中國(guó)(3.49,0.13,3.87%)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)，市場(chǎng)價(jià)格是隨時(shí)變化的，當(dāng)企業(yè)產(chǎn)品滯銷、資金鏈緊張時(shí)，它就不得不降價(jià)，靠降價(jià)來(lái)贏得市場(chǎng)，促進(jìn)銷售；市場(chǎng)恢復(fù)了，提價(jià)也是很正常的，但他強(qiáng)調(diào)沒(méi)有成交量支撐的價(jià)格是沒(méi)有意義的。

　　不少業(yè)內(nèi)人士也對(duì)開發(fā)商的提價(jià)行為表示擔(dān)憂。他們認(rèn)為，市場(chǎng)調(diào)整并不充分，在歷經(jīng)1年多的降價(jià)、觀望、再降價(jià)的博弈中，開發(fā)商與購(gòu)房人關(guān)于理性房?jī)r(jià)的認(rèn)知差距在拉近，此時(shí)再度將這個(gè)差距拉開有可能使本輪反彈夭折，出現(xiàn)“倒春寒”，并將會(huì)加大后期市場(chǎng)調(diào)整的力度。

　　國(guó)泰君安發(fā)布的研究報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)交易和價(jià)格數(shù)據(jù)的真實(shí)性提出質(zhì)疑，認(rèn)為部分地產(chǎn)商有蓄意炒作之嫌。這種現(xiàn)象已在不少城市出現(xiàn)。比如，開發(fā)商“多次開盤、反復(fù)提價(jià)”的違規(guī)行為正屢屢上演；在未取得《商品房預(yù)售許可證》前，以放號(hào)認(rèn)定，發(fā)放會(huì)員卡、貴賓卡等各種方式收取定金、誠(chéng)意金等。

　　齊魯證券認(rèn)為，這種成交小高峰未必可以長(zhǎng)期延續(xù)，但未來(lái)長(zhǎng)時(shí)間成交持續(xù)下滑的趨勢(shì)已經(jīng)不太可能出現(xiàn)，交易量可能更多在一定范圍之內(nèi)波動(dòng)。市場(chǎng)本身不太可能在短暫的兩到三個(gè)月就實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，更別說(shuō)是高漲了，但最壞的時(shí)候可能正在遠(yuǎn)去。

　　中銀國(guó)際的報(bào)告稱，3-4月成交量環(huán)比增長(zhǎng)可能維持，但5月以后的量能持續(xù)性將在較大程度上依賴市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定以及彈性需求的入市態(tài)度。

　　調(diào)整未結(jié)束

　　“小陽(yáng)春”的“虛火”成分不容忽視，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的不確定性以及行業(yè)高存貨等因素，不少業(yè)內(nèi)人士稱，行業(yè)調(diào)整尚未結(jié)束，后市謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

　　潘石屹說(shuō)：“現(xiàn)在判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖為時(shí)尚早。”他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能回暖最重要的是取決于中國(guó)經(jīng)濟(jì)能不能回暖，如果有中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的前提，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖就是可以持續(xù)的。

　　在“2009新浪樂(lè)居創(chuàng)新峰會(huì)”上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，市場(chǎng)回暖尚待觀察，開發(fā)商的信心整體上并未完全恢復(fù)。他說(shuō)，目前，部分區(qū)域的漲價(jià)并不代表整體的恢復(fù)；行業(yè)去庫(kù)存化還沒(méi)有完成，開發(fā)商前些年高價(jià)買的土地以及大量的在建房和現(xiàn)房都需要時(shí)間來(lái)消化；大多數(shù)開發(fā)商仍然不敢投資。

　　北京市房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至3月23日，可售期房16.86萬(wàn)套、2145.97萬(wàn)平方米，其中住宅9.45萬(wàn)套，1195.83萬(wàn)平方米。后者比2008年3月23日的數(shù)據(jù)分別增加了27.1%、17.4%。上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年2月末，上海市商品房空置面積由2008年初的735.46萬(wàn)平方米擴(kuò)大至1211.75萬(wàn)平方米，其中商品住宅空置554.07萬(wàn)平方米。

　　從后續(xù)供求來(lái)看，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，未來(lái)2-3個(gè)月將迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)高潮。而隨著節(jié)后剛性需求的集中釋放，后續(xù)需求將略顯不足，屆時(shí)，市場(chǎng)的銷售壓力將再次凸顯。因此，中原地產(chǎn)認(rèn)為，近期市場(chǎng)的回升更多的是春節(jié)之后的慣性作用使然，而在供應(yīng)增加需求增長(zhǎng)放緩的情況下，談?wù)撌袌?chǎng)回暖為時(shí)尚早。

　　此外，保障房給市場(chǎng)帶來(lái)的壓力長(zhǎng)期存在。潘石屹認(rèn)為，在未來(lái)幾年，保障性住房應(yīng)該會(huì)占到住宅市場(chǎng)的50%，覆蓋面是比較大的。

　　國(guó)泰君安的研究報(bào)告認(rèn)為，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量回升不能作為市場(chǎng)根本反轉(zhuǎn)的標(biāo)志。但只要房?jī)r(jià)調(diào)整到位，房市很可能在今年九、十月出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，屆時(shí)，地產(chǎn)投資可能復(fù)蘇，這將是中國(guó)2009年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要砝碼。