每經(jīng)記者  胡俊華  黃惠敏  盧肖紅  張瑋  發(fā)自上海、深圳、廣州、北京

　　上半年各地火爆的樓市背后少不了二套房貸的“推波助瀾”，但從目前來看，收緊二套房貸之勢已經(jīng)“山雨欲來”。先是中國銀監(jiān)會6月底下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，銀監(jiān)會主席劉明康也在日前召開的2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上強(qiáng)調(diào)，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險定價和資信嚴(yán)格審查的原則。

        據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日對北京、上海、深圳、廣州四地二套房貸的實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，盡管來自監(jiān)管層面的壓力未能立即發(fā)揮出效果，但二套房貸的收緊之勢已經(jīng)箭在弦上。

北京：“誰也不敢頂風(fēng)作案”

　　據(jù)悉，二套房貸政策一度外緊內(nèi)松，銀行信貸機(jī)構(gòu)和開發(fā)商在暗中實(shí)行自己私下制定的  “優(yōu)惠政策”，辦理第二套乃至第三套房貸仍可以打7折已成銀行房貸的  “潛規(guī)則”。

        記者以貸款購房者的身份，咨詢北京多家商業(yè)銀行后發(fā)現(xiàn)，雖然二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為首付4成、利率打折仍有彈性，但二套房貸政策的收緊正在蔓延。

        “目前我行二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照首付4成、利率為基準(zhǔn)利率的0.71倍進(jìn)行操作，目前還沒有收到相關(guān)變更標(biāo)準(zhǔn)的通知，但這個標(biāo)準(zhǔn)隨時有可能變動。”民生銀行客戶服務(wù)工作人員向記者表示。

        農(nóng)業(yè)銀行朝陽支行的某客戶經(jīng)理向記者介紹，目前該行對于二套房貸首付要求在4成以上，并且以目前市場的情況看，執(zhí)行利率肯定要高于7折。

        記者向光大銀行客服中心咨詢時，被告知關(guān)于二套房貸事宜需要向當(dāng)?shù)刭J款支行進(jìn)行申請批準(zhǔn)，貸款支行會根據(jù)首套房貸還款情況評估客戶的資質(zhì)程度，以此參考二套房貸的利率優(yōu)惠率。

        一位不愿透露姓名的新盤銷售人員介紹，在他們所負(fù)責(zé)的樓盤貸款購房時，依然可以享受到二套房貸優(yōu)惠，根據(jù)他們與合作銀行的約定，二套房貸的購房者仍可享受首付4成、利率7折的優(yōu)惠。但該銷售人員同時表示，北京二套房貸政策收緊的風(fēng)聲越來越大，這種優(yōu)惠可能只是暫時現(xiàn)象，公司會根據(jù)政策的下發(fā)制定相關(guān)條款措施，將嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

        某銀行房貸部人士接受記者采訪時表示，目前銀監(jiān)會下發(fā)給各商業(yè)銀行的通知，其實(shí)并沒有對利率提出明確限制，但在首付方面，4成是硬性規(guī)定，低于4成肯定屬于違規(guī)。“照目前的形勢看，監(jiān)管部門的目標(biāo)很明確，二套房貸政策收緊也絕不是空穴來風(fēng)，誰也不敢頂風(fēng)作案，去冒那個險”，他指出，至于銀行是否統(tǒng)一把二套房貸利率執(zhí)行為基準(zhǔn)利率的1.1倍，還有待觀望。

        從記者走訪咨詢的情況可以看出，購房者直接在銀行貸款時，各銀行在首付成數(shù)方面均不松口，4成首付的關(guān)口難以突破，利率方面雖可以由還款記錄、資質(zhì)情況與銀行協(xié)商，但利率7折優(yōu)惠也遲早成為過去，二套房貸政策收緊之勢猶如箭在弦上，一觸即發(fā)。

上海：資信審核日益嚴(yán)格

　　  上海銀監(jiān)局上周日發(fā)布的新聞稿表示，上海銀監(jiān)局已于近日轉(zhuǎn)發(fā)了中國銀監(jiān)會近期下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，要求在滬各銀行嚴(yán)格按照《通知》精神，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。

        上海銀監(jiān)局特別強(qiáng)調(diào)，各銀行在堅持重點(diǎn)支持借款人購買首套自住住房貸款需求的同時，要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄  “二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例。

        記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，滬上多家銀行已經(jīng)對發(fā)放二套房貸持謹(jǐn)慎態(tài)度。浦發(fā)銀行個貸部一位人士對記者表示，目前是政策調(diào)整的過渡期，該行對包括首套房貸款以及二套房貸款等在內(nèi)的貸款審批節(jié)奏均已放緩。對購房者而言，在該行申請二套房貸仍可以首付3成，銀行也會考慮購房者的年齡、工作單位、收入等綜合情況，給出一個貸款利率。二套房貸款利率一般較基準(zhǔn)利率下浮，但會高于7折優(yōu)惠利率。

        該人士還提醒房產(chǎn)投資者，現(xiàn)在購買二套房的利率水平是很低，但也要考慮以后的情況，因房貸利率也會上浮，按揭利率的歷史高點(diǎn)曾達(dá)到7%，投資者不能因?yàn)楝F(xiàn)在利率低就入市，同時還要考慮長期的承受能力。

        而某國有銀行一位個貸部人士表示，該行目前的二套房貸政策是首付41%、7折利率優(yōu)惠。該人士還表示，盡管已經(jīng)知曉上海銀監(jiān)局發(fā)布的嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)的通知，但目前該行還沒有接到正式通知，預(yù)計二套房貸利率仍將可以享受7折優(yōu)惠，但這一優(yōu)惠還能延續(xù)多長時間，則尚不可知。

        另一位股份制銀行個貸部人士也并不懷疑未來二套房貸政策將收緊。該人士稱，該行上半年一直執(zhí)行首付4成，利率上浮10%的二套房貸政策，因此該行上半年的按揭業(yè)務(wù)較同行遜色。但目前來看，收緊二套房貸的時刻快到了。

        對房產(chǎn)中介來說，上半年銀行按揭貸款全面放松的時刻也已經(jīng)一去不復(fù)返了。一位房產(chǎn)中介對記者表示，上半年很多二套房都能執(zhí)行首付3成、7折利率優(yōu)惠，但現(xiàn)在來看，即便是首套房購房者，一般也要3成首付，同時，銀行在審核購房者資信上也日益嚴(yán)格，不僅核查的項目越來越多，審核的時間也越來越長了。

廣州：二套房貸收緊暫未實(shí)行？

　　對于日前銀監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》在廣州的實(shí)施情況，廣東省銀監(jiān)局相關(guān)工作人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，銀監(jiān)會下發(fā)的通知存在不能同時到達(dá)各機(jī)構(gòu)及分支的情況，對于具體執(zhí)行情況尚需了解才能作答。

        中國工商銀行廣州某支行客戶經(jīng)理告訴記者，“我們已經(jīng)收到銀監(jiān)會關(guān)于收緊第二套房貸的通知，第二套房首付不能低于4成，利率上浮10%，不過暫時還沒實(shí)行。”據(jù)介紹，目前該銀行仍按現(xiàn)行的二套房貸政策：首付2~3成，利率可低至7折。

        該客戶經(jīng)理還不忘提醒記者，如果要買第二套房，就要趁目前還沒實(shí)施新規(guī)定趕緊聯(lián)系辦理。她表示，目前處于新規(guī)與舊規(guī)交接時，首付以及利率標(biāo)準(zhǔn)屆時將按簽訂合同日來界定，若要買二套房最好趕在新規(guī)實(shí)行前。

        記者在中國建設(shè)銀行廣州某支行得到了類似的答復(fù)，一位客戶經(jīng)理表示，盡管聽說二套房貸收緊，不過目前仍按舊的規(guī)定執(zhí)行，第二套房首付3成，利率在目前商業(yè)貸款5年以上的5.94%的標(biāo)準(zhǔn)上打7折。不過她表示目前首付最低要付3成，目前已經(jīng)不能做到首付2成了。

        此外，記者走訪多家房屋中介，包括滿堂紅、合富置業(yè)和豐美地產(chǎn)等時發(fā)現(xiàn)，目前第二套房如果購買的是二手房，首付為3成，利率僅下浮20%。對于新政策的實(shí)施，房屋中介的認(rèn)知參差不齊，個別房屋中介表示并不知情，并表示就算新的政策出臺也不會造成較大的影響。

        有消息稱，因銀行各支行、網(wǎng)點(diǎn)有著很重的業(yè)務(wù)負(fù)擔(dān)，因此在不少一線網(wǎng)點(diǎn)的實(shí)際執(zhí)行中會出現(xiàn)一定的變通情況。據(jù)稱，目前給出較多優(yōu)惠的多是銀行支行，而且多是因?yàn)榇饲暗臉I(yè)務(wù)量沒有完成的支行。

        滿堂紅中國首席研究員龍斌表示，目前暫還沒有按新的政策執(zhí)行，可能是商業(yè)銀行執(zhí)行前需要有個緩沖期。業(yè)內(nèi)人士透露，盡管目前新規(guī)尚未執(zhí)行，但不少銀行已要求各網(wǎng)點(diǎn)不能輕易對二套房貸作出許諾。

        據(jù)龍斌介紹，若嚴(yán)格執(zhí)行新規(guī)，將對第二套房市場有很大的沖擊。一套200萬的房子，首付不低于4成，單是首付金額已是原來的一倍，加上上浮10%的利率，利息也多出了幾十萬。對于目前已處于高位的樓價來說，二套房的成交量將出現(xiàn)迅速減緩。

深圳：加速優(yōu)惠辦理二套房貸

　　首付四成、利率上浮似乎已經(jīng)成了各家銀行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)的  “統(tǒng)一口徑”。而根據(jù)記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前為止有些銀行似乎并未動真格狠抓二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。

        “《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》這一房貸緊箍咒下發(fā)到廣深各銀行的消息已經(jīng)滿天飛了，從上周起有的銀行受理二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)從嚴(yán)，只有部分優(yōu)質(zhì)客戶在利率和首付方面可以享受一定優(yōu)惠”，深圳一位銀行業(yè)人士告訴記者。

        對于上述通知，有的銀行稱還未拿到文件，但表示購房者如買二套房，其貸款利率有可能上浮。記者走訪深圳多家銀行網(wǎng)點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)，購買二套房，不同的銀行有不同的標(biāo)準(zhǔn)，在最低首付要求上，從2~4成不等；大多數(shù)購房者關(guān)注的利率也有較大的差異，有的銀行稱利率可以最多下浮30%，有銀行最多下浮25%，而有的銀行則表示要上浮10%。

        深圳某銀行貸款部人士告訴記者，購買二套房，首付可以給2成，但是利率就不可能下浮30%，該行只能做到下浮25%。深圳此前出現(xiàn)的一成首付幾乎銷聲匿跡，該人士稱就算買首套房，“一成首付也不能做了”。

        “二套房貸首付款至少支付40%，利率至少上浮10%”，深圳一家銀行的客服對記者表示。當(dāng)被問及是否可以享受優(yōu)惠利率或減少首付時，該客服斬釘截鐵地表示，該行按照國家利率執(zhí)行，沒有辦法給予客戶優(yōu)惠。稍后，記者在該行一網(wǎng)點(diǎn)咨詢二套房貸時，得到的卻是另一個答案。一名個貸經(jīng)理明確地告訴記者，買第二套房，“利率打7折，最高可以貸8成，即首付可以只給2成”。另外，該經(jīng)理告訴記者，買第一、第二套房享受到優(yōu)惠相同。

        記者從深圳另一家銀行貸款部經(jīng)理處獲悉，該支行暫時還沒有收到總行或其他方面下發(fā)的有關(guān)收緊二套房貸的通知，但是也對記者坦言二套房貸的相關(guān)政策是要下發(fā)的，時點(diǎn)則未知。他表示，在政策下來之前，客戶辦理二套房貸仍可享受優(yōu)惠的，但是由于二套房貸收緊政策估計很快會下發(fā)，因此若要辦理則需搶跑在政策之前。“政策下來之前，購買二套房，可以只付2成首付，利率打7折”，該經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在辦理二套房貸，還可以享受優(yōu)惠，但要盡快辦理，并擔(dān)心在辦理此業(yè)務(wù)過程中會收到新政策而不能履行給予客戶優(yōu)惠的承諾。

        深圳某地產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，每個銀行給予的二套房貸優(yōu)惠是差不多的，首付普遍至少要3~4成。但是他表示，有熟人的話買第二套房仍可以只給兩成首付，并大都可以享受利率下調(diào)30%的優(yōu)惠。

算一筆賬

　　  投資一套總價250萬元、30年還貸期的房屋，等額本息還款法，如果執(zhí)行首付2成、下浮30%優(yōu)惠利率(4.158%)的二套房貸政策，則買家首付款為50萬元，月供為9733元，累計支付利息150萬元。而二套房貸政策收緊后，變成4成首付和1.1倍利息，首期款為100萬元，月供為9510元，累計支付利息為192萬元。買家多付了50萬元首期款和42萬元的利息成本。



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