每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        2、3月是剛需購房者率先拉動成交量增長，之后是高端物業(yè)購買者在4、5月掀起第二波購買潮。下半年又有誰來撐起樓市的成交量？

        機構(gòu)報告顯示，境外購房資金，或?qū)⒊蔀槔^剛性需求購房者和內(nèi)地投資客之后的樓市新主力，興起第三波“投資潮”。

        樓市成交量出現(xiàn)拐點之后，誰會成為后續(xù)的“接棒者”？昨日，多家地產(chǎn)機構(gòu)給出了答案：境外購房資金，或?qū)⒊蔀槔^剛性需求購房者和內(nèi)地投資客之后的樓市新主力，興起第三波“投資潮”。

        一些境外公司已經(jīng)把公司股票與內(nèi)地物業(yè)數(shù)量緊密掛鉤，通過在內(nèi)地購買物業(yè)或者投資房地產(chǎn)項目，提升股票的投資價值。

今年樓市第三波？

        一筆來自臺灣地區(qū)，總投資5000萬元的小額投資，目前正在上海四處考察合適的投資項目。從普通住宅產(chǎn)品，到房地產(chǎn)公司的股權(quán)項目，上述資金都表現(xiàn)出濃厚興趣。據(jù)臺灣房地產(chǎn)資深人士田惠慈介紹，最近臺灣正掀起一股赴大陸投資熱潮。田惠慈最近還先后接待了多家有意在上海等一線城市買樓的臺灣機構(gòu)投資者。

        同樣，香港上市地產(chǎn)企業(yè)也表現(xiàn)出對內(nèi)地樓市的看好。恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事吳士元表示，伺機推售香港住宅存貨并將套現(xiàn)所得投入內(nèi)地樓市。此外，各大機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，自5月份開始，港臺以及部分外籍人士正重返內(nèi)地樓市。

        上海臺慶房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月港澳臺、外籍人士購買上海二手住宅419套，環(huán)比上月增長20.1%，創(chuàng)2007年8月以來境外人士購買量的新高；是2008年月平均購買量181套的2.3倍。

        上海信義不動產(chǎn)企劃部經(jīng)理朱平平進一步補充道，境外購房者在內(nèi)地樓市的影響力正在進一步擴大。以上海二手房市場上所占的比例為例，境外人士購買比例已由四、五月份的20%上升到30%，其中包括翠湖天地等價格超高的高端物業(yè)。

        境外投資客興起的“投資潮”，已是今年樓市的購房第三波。上海臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎介紹，前兩波的購房潮都是由境內(nèi)購房者發(fā)起。2、3月份是剛需購房者率先拉動成交量的增長，之后是高端物業(yè)購買者在4、5月掀起第二波購買潮。

誘因：更有漲價空間

        業(yè)內(nèi)人士透露，目前的“投資潮”已經(jīng)是境外投資者發(fā)起的第三波行情了。此前，在2005年、2007年，境外資金曾2次引發(fā)“投資潮”。但除了少數(shù)基金在2007年成功套現(xiàn)外，多數(shù)在2008年底都出現(xiàn)過虧損。

        對近期的這波“投資潮”，業(yè)內(nèi)依然不看好。陳史翎擔心，若后續(xù)行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，內(nèi)資的開發(fā)商和投資者會是贏家，而新進入市場的外資有高位套牢的風險。

        在這樣的預期之下，為何境外投資者仍然大量入市？

        朱平平解釋道：與港臺市場相比，內(nèi)地房地產(chǎn)的價格上漲趨勢更明顯，投資獲利空間也更大。加上幾個一線城市新“地王”不斷顯現(xiàn)，讓境外投資者對樓市的價格漲幅有了更高的預期。有分析認為，本輪外資入市可能進一步炒高房價。對此，瞿安新的觀點是“不必擔心”，因為外資在市場所占比例極低，且只購買中高端物業(yè)。

新聞鏈接

標普：中國部分城市樓市出現(xiàn)泡沫跡象

        國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)暫時擺脫了危機。在昨日發(fā)布的報告中，知名評級機構(gòu)標準普爾將中國房地產(chǎn)業(yè)的短期展望由負面調(diào)整為中性，但認為可能出現(xiàn)泡沫跡象。

        報告稱，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)展望評級得到改善，歸因于多方面的因素，包括上半年房產(chǎn)銷售的快速增長、低成本融資渠道的增加、開發(fā)商信用狀況增強等因素。隨著融資渠道的開放，上半年很多地產(chǎn)商的流動性緊張局面和再融資困局也得到緩解。

        但房地產(chǎn)業(yè)的風險依舊存在，標普警告稱，中國暫時性的經(jīng)濟復蘇、潛在的政策變化以及出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的跡象（特別是近期土地拍賣中出現(xiàn)的激進式競標）都將導致房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)波動。

        標準普爾地產(chǎn)分析師符蓓昨日在媒體電話會議中表示，土地和房地產(chǎn)價格的快速上漲，將可能產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫。如果泡沫破裂，將大幅削減市場信心和交易量。對于那些高價買地的開發(fā)商而言，他們的流動性和現(xiàn)金流獲取能力將受到大幅擠壓。下半年對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度會有一定的收緊，但短期內(nèi)規(guī)模大、實力強的地產(chǎn)商仍會獲得足夠的銀行信貸支持。

        符蓓認為，庫存水平下降，將在一定程度上對目前的住宅價格形成支撐。但那些價格近期出現(xiàn)快速飆升的項目，可能面臨售價下調(diào)的局面。

        對于下半年的住宅成交走勢，標準普爾預計，住宅市場交易量可能出現(xiàn)下降趨勢。

每經(jīng)記者  胡俊華  李麗



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