每經(jīng)記者  李麗  發(fā)自上海

　　中國樓市坐了回過山車。

        隨著中國政府將貨幣政策由從緊轉(zhuǎn)為寬松，并推出一系列鼓勵購房的政策，中國地產(chǎn)商的情況從2009年初開始出現(xiàn)戲劇性的反轉(zhuǎn)。就在這一落一起過程中，中國樓市正面臨著新一輪尷尬：部分區(qū)域商品住宅庫存量相對不多，這有可能導致樓市步入新一輪拐點。

【現(xiàn)狀】

六成城市住宅消化周期不足18個月

        《每日經(jīng)濟新聞》從克而瑞（中國）研究中心獲得的數(shù)據(jù)顯示，按照“消化周期=（當前市場存量+未來一年預計供應量）/近半年月均成交量”的方式，在其監(jiān)測的31個城市中，近六成城市預計房源消化周期不足18個月。

        與此同時，DTZ戴德梁行綜合住宅服務部的數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過今年上半年的快速銷售后，目前各大城市的庫存量相對較少。北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市，2006年至今年上半年的新建住宅庫存量分別為175.6萬平方米、0、132.3萬平方米、200.8萬平方米。

        對于上海近3年多來的住宅庫存為零，DTZ戴德梁行分析人士表示，最近3年多來，上海的新增供應基本消化，市場的存量大多是2006年前的存量供應。

        克而瑞（中國）研究中心總經(jīng)理陳嘯天認為，從北京、上海、深圳、廣州、武漢、長沙、成都等31個典型城市消化周期來看，近六成城市消化周期不足18個月，而消化周期超過36個月的城市，比重不足一成。北京、上海、廣州、深圳等18個城市，由于上半年市場成交大幅上漲，加之市場存量均相對較少，因此消化周期較短。

標桿企業(yè)平均庫存率縮減至5個月

        根據(jù)中國地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，其監(jiān)測的萬科、保利、復地、富力、華潤、金地、綠城、雅居樂、招商地產(chǎn)、中海這10家標桿企業(yè)，按照“截至6月底各房企已獲預售許可面積/過去12個月的月平均銷售面積”的方式來計算，截至今年6月底，這10家企業(yè)的庫存率均小于10個月。

        中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，在10家標桿企業(yè)中，金地庫存率為8.9個月，相對較高；中海庫存率為7.9個月，位居第二；招商地產(chǎn)庫存率約3.7個月，相對較低。

        中原地產(chǎn)研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，今年上半年，樓市爆發(fā)式的回暖，加上開發(fā)商近1年來縮減開工量，開發(fā)商的庫存量都有不同程度的縮減。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，截至6月底，雅居樂的商品住宅庫存量大約在58萬平方米；綠城的商品住宅庫存量約為74萬平方米；招商地產(chǎn)的商品住宅庫存量大約在21萬平方米。

        劉淵表示，得益于市場快速回暖，各標桿房企已領(lǐng)預售證而未銷售的庫存面積量在半年內(nèi)大幅降低。截至6月底，標桿房企庫存面積總量為1012萬平方米。自今年3月起，標桿房企每月庫存消化量均維持在200萬平方米左右，按過去12個月平均銷量計算，庫存率從年初的12個月，下降至6月底的約5個月。

【影響】

房價或小幅上漲

        標準普爾信用分析師符蓓說，庫存水平下降，將在一定程度上對目前的住宅價格形成支撐，最近幾個月推出的房地產(chǎn)項目，利潤率可能要高于在定價低迷時期推出的項目。但由于土地成本上升，因此地產(chǎn)商利潤率將很難回升到歷史頂峰水平。

        8月4日，龍頭大哥萬科在2009年半年報中稱，隨著成交量的放大，整體房價止跌回升，部分地區(qū)的房價開始出現(xiàn)較快上漲。與2007年因市場情緒過于樂觀所致的房價普遍快速上漲不同，當前部分地區(qū)的價格上漲，主要源于市場存貨消化過快和短期內(nèi)新增供應不足。

        易居中國·克而瑞高級分析師傅琦說，在全球金融危機背景下，目前中國地產(chǎn)的購買主力仍是境內(nèi)人士，而隨著經(jīng)濟的逐步復蘇，境外投資者也有望繼續(xù)加入購房大軍。那么，在有限的庫存房源以及最近一年開工量不足的背景下，房價存在一定的上漲壓力。

        但劉淵表示，當市場后續(xù)供應相對不足時，房價會出現(xiàn)反彈，但價格上漲幅度并不會特別大。

成交量將出現(xiàn)下降

        傅琦表示，受庫存量影響，與上半年相比，樓市下半年的成交量可能會出現(xiàn)下降趨勢。

        符蓓說，交易量出現(xiàn)下降趨勢，主要有三方面原因：首先，2008年以來被壓制的需求在2009年上半年釋放，這種情況很難被復制；其次，平均售價已經(jīng)脫離底部，導致居民可承受力下降；第三，由于眾多地產(chǎn)商在過去12個月內(nèi)縮減開工規(guī)模，加上今年上半年去庫存化，住宅供應量將有所下降。

        從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，進入二季度后，伴隨成交量持續(xù)增長，各地住房存貨量大幅下降。而供應方面，2008年的市場調(diào)整導致企業(yè)普遍減少開工量，使得短期內(nèi)的新增供應跟不上市場銷售。

        根據(jù)萬科對14個主要城市供應和銷售的統(tǒng)計，2009年上半年，14個城市的商品住房銷售面積和批準預售面積的比例平均為1.65，遠高于2008年同期的0.74和2007年同期的1.23。

        劉淵表示，在樓市庫存量下降的情況下，開發(fā)商會順應市場調(diào)整開工量，因此，當前樓市庫存量下降，還不至于導致供應嚴重不足。

【趨勢】

房企融資力度將加大

        為應對當前樓市面臨的種種情況，業(yè)內(nèi)普遍認為，開發(fā)商應從增加開工量、加大土地儲備方面入手。但這需要具備一個重要條件：資金。

        有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管上半年樓市回暖給開發(fā)商帶來了大量的銷售回款，緩解了開發(fā)商緊繃的資金鏈，但為了擴大“再生產(chǎn)”，開發(fā)商還需要繼續(xù)融資補血。

        年初，萬科曾表示將進一步拓展融資渠道，考慮在時機成熟時進行一次股權(quán)融資。同時，公司將充分考慮資本市場和投資者的承受力，在融資的時機、規(guī)模、方式上確保融資為股東帶來盈利增長。

        金地集團非公開增發(fā)方案6月24日獲得中國證監(jiān)會有條件通過，企業(yè)將向不超過10名特定對象非公開發(fā)行不超過4億股A股，預計募集資金不超過41億元，所募資金將用于6個項目的開發(fā)。

        保利地產(chǎn)非公開增發(fā)也于5月份獲得證監(jiān)會批準，企業(yè)將募得不超過80億元，用于投入項目開發(fā)。

        符蓓認為，盡管銀行貸款環(huán)境有可能在今年晚些時候收緊，但是短期內(nèi)規(guī)模大、實力強的地產(chǎn)商仍可獲得足夠的銀行信貸支持。

企業(yè)態(tài)度

市場現(xiàn)拐點眾公司誓言不捂盤

　　  一方面，開發(fā)商所剩庫存極少，；另一方面，上海、北京等一線城市銷售迎來拐點。面對這種情況，開發(fā)商應加速“清庫存”還是放緩銷售節(jié)奏？

富力地產(chǎn)：4季度大量推新房源

        富力地產(chǎn)前7月銷售面積151.36萬平方米，銷售額達145.75億元，分別較去年同期增長68%和56%。

        庫存不多的富力地產(chǎn)，并沒有延緩銷售速度，其推盤熱情依舊。7月中旬，富力地產(chǎn)在上海推出30套上海富力桃園的別墅，同時加班加點加緊項目建設。富力地產(chǎn)上海公司相關(guān)銷售負責人說，只要可以拿到銷售許可，所有的房源全部都會出售，富力絕不“囤房”。據(jù)透露，富力今年上半年開工新建的一些房源，計劃在今年第4季度大量推出。

恒大地產(chǎn)：市場下滑不影響開工

        和富力地產(chǎn)的表態(tài)相近，恒大地產(chǎn)內(nèi)部人士透露，近期一線城市的成交量下降，不會影響公司下半年的計劃，下半年公司將推出8個樓盤銷售。同時為了確保始終有房可賣，將在下半年繼續(xù)增加新開工量。今年全年的開工計劃將達到1500萬平方米，而公司現(xiàn)有的土地儲備總量不過4600萬平方米。

萬科：上調(diào)開工面積

        萬科對下半年市場走勢的判斷是，預計第三季度市場供應仍然相對緊張，房價有一定的上漲壓力。但隨著地產(chǎn)企業(yè)今年以來加快開工，預計年底市場供應量會有較大提升，四季度后供需關(guān)系將得到緩解。

        萬科集團董事會秘書譚華杰表示，目前房貸政策方面出現(xiàn)了有助于防范市場向過熱方向發(fā)展的趨向，房價快速上漲的可能性不大。根據(jù)萬科的計劃，今年將上調(diào)新開工面積至585萬平方米。  每經(jīng)記者  楊羚強

網(wǎng)上調(diào)查

銷售或走低開發(fā)商清庫情況如何？

　　7月，上海、北京、廣州、深圳等地紛紛出現(xiàn)了成交量下滑。業(yè)內(nèi)認為，今年的成交拐點已經(jīng)出現(xiàn)，未來幾個月內(nèi)成交量將持續(xù)下滑。為此，《每日經(jīng)濟新聞》和搜房網(wǎng)就房企清庫存任務完成情況以及對后市的影響進行了調(diào)查。

        調(diào)查顯示，僅有46.88%的網(wǎng)友認為，各家公司絕大部分庫存都已經(jīng)被消化；15.63%的網(wǎng)友認為，開發(fā)商的庫存只有一半被消化；31.25%的網(wǎng)友認為，房地產(chǎn)商的庫存只消化了一小部分。

        有43.08%的網(wǎng)友認為，在幾家公司中，“萬科是清庫存工作做得最好的”；只有7.69%的網(wǎng)友認為，上半年全國銷售第二名的中海地產(chǎn)“清庫存”做得不錯；18.46%和15.38%的網(wǎng)友認為保利地產(chǎn)和金地清庫存工作完成不錯。

        50%的網(wǎng)友認為，上半年“清庫存”工作做得不好的開發(fā)商，下半年將維持原有的銷售速度；還有34.38%的網(wǎng)友認為，上述開發(fā)商會囤積居奇，借機抬高房價；只有9.38%的網(wǎng)友表示，開發(fā)商會降價。

        上半年樓市成交量連創(chuàng)新高，為何仍有開發(fā)商未完成清庫存任務？高達54.84%的網(wǎng)友認為，開發(fā)商清庫存做得不好是因為不愿意降價促銷；35.48%的網(wǎng)友認為，這是因為開發(fā)商產(chǎn)品不適合市場需要。

        對于  “上半年清庫存較多的地產(chǎn)商下半年會采取怎樣的銷售策略”一題，有25.81%的購房者認為開發(fā)商會捂盤惜售，提高售價；另有22.58%的網(wǎng)友認為，開發(fā)商會收購其他公司的項目，將公司手中的優(yōu)質(zhì)資源拖延至以后開發(fā)。

每經(jīng)記者  楊羚強



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