每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        多個(gè)“地王”帶動(dòng)上海地價(jià)連續(xù)上漲，令9月份出讓的所有土地項(xiàng)目都被看好。其中，計(jì)劃于9月30日出讓的今年以來(lái)上海推出的面積最大的濱江地塊——龍華1960地塊，因位于城市中心，被認(rèn)為將成為上海的“新地王”。

        不過(guò)，連續(xù)上升的土地價(jià)格，可能遭遇重大“利空”打擊。一開(kāi)發(fā)商昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)料稱(chēng)，由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的限高政策，上述濱江地塊開(kāi)發(fā)的房屋將無(wú)法看到江景。同時(shí)，地塊相關(guān)的其他規(guī)劃限制，更將增加開(kāi)發(fā)商的成本。在當(dāng)?shù)啬壳暗霓k公樓市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)氛圍下，如果最終成交樓板價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，開(kāi)發(fā)商將面臨虧損。

最大濱江地?zé)o江景？

        龍華1960地塊出讓面積90193.9平方米，可建地上面積達(dá)266050平方米，是上海今年以來(lái)出讓的最大面積濱江地塊。

        此前，上海眾多濱江樓盤(pán)的售價(jià)突破了每平方米10萬(wàn)元。江景豪宅的高價(jià)利誘，讓江景地塊受到開(kāi)發(fā)商的熱捧。9月17日開(kāi)拍的黃浦江中心段E18單元1～8地塊和1～10地塊，即拍出3.6萬(wàn)元/平方米的最高單價(jià)。

        由于龍華1960地塊臨近江邊，一直被認(rèn)為將會(huì)建成又一江景豪宅樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)前景被開(kāi)發(fā)商看好，有17家地產(chǎn)公司在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)書(shū)首日便購(gòu)買(mǎi)了該地塊的標(biāo)書(shū)。有開(kāi)發(fā)商甚至放言，不管付出多大代價(jià)，都要獲取上述開(kāi)發(fā)用地。

        但據(jù)報(bào)料開(kāi)發(fā)商介紹，上述今年上海出讓的最大臨江地塊，事實(shí)上并不能望見(jiàn)江景。據(jù)介紹，龍華1960地塊有明確的限高規(guī)定，住宅的高度不能超過(guò)45米，辦公樓限高80米，而地塊南面的尚海灣豪庭和凱賓斯基的高度達(dá)到120米，嚴(yán)重阻礙了上述地塊的江景視線。易居中國(guó)分析師薛建雄介紹，在徐匯濱江地區(qū)，江景樓盤(pán)與非江景樓盤(pán)的差價(jià)至少在1.2萬(wàn)元/平方米。缺少江景的支持，上述地塊的售價(jià)顯然缺乏上升的空間。

        此外，報(bào)料開(kāi)發(fā)商還稱(chēng)，龍華1960地塊由于涉及7號(hào)和12號(hào)地鐵站點(diǎn)，開(kāi)發(fā)時(shí)需要花費(fèi)三四千萬(wàn)元處理基坑維護(hù)，還要免費(fèi)建造公交樞紐站，并要建造2505平方米幼兒園和3700平方米公建配套，大大增加了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。

        同時(shí)，總建筑面積8.6萬(wàn)平方米的居住用地，被規(guī)定了“70/90建筑套型和面積要求”。這一硬性規(guī)定，使得開(kāi)發(fā)商在上述地塊很難實(shí)現(xiàn)建造豪宅的夢(mèng)想。

        中原地產(chǎn)分析師季峰說(shuō)，由于土地規(guī)劃的多項(xiàng)技術(shù)性限制，上述地塊成交樓板價(jià)一旦突破2萬(wàn)元/平方米，必定會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的虧損。除非能夠在產(chǎn)品層面高度創(chuàng)新，否則開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

限制性條件加大地塊風(fēng)險(xiǎn)

        事實(shí)上，連續(xù)上漲的土地價(jià)格，已經(jīng)拉響上海房地產(chǎn)業(yè)的土地風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)。

        前日，方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)首席咨詢師胡宗亙?cè)诿襟w溝通會(huì)上表示，今年上海拍賣(mài)的大多數(shù)地塊的成交價(jià)都位于該機(jī)構(gòu)認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格之上。臨近上海的部分城市的土地成交價(jià)格，也已處于高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。

        在此情況下，地塊開(kāi)發(fā)的多個(gè)限定性條件，顯然會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的創(chuàng)新能力，無(wú)法進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

        “除了少數(shù)能力卓絕的開(kāi)發(fā)商，大部分企業(yè)都沒(méi)有高風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格拿地的能力。”方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川預(yù)判，由于有多個(gè)地塊開(kāi)發(fā)的限制性條件，龍華1960地塊的競(jìng)爭(zhēng)激烈度，將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于此前拍賣(mài)的其他項(xiàng)目用地，最終成交的價(jià)格會(huì)比較低。

        “政府推出上述有限制性條件的地塊入市的最主要原因，是為了限制房?jī)r(jià)和地價(jià)的非理性上漲。”一位不愿意透露姓名的知情人士稱(chēng)。



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