每經(jīng)記者  楊羚強  翟敏  發(fā)自上海  深圳

　　“我們暫時不會推出新房源銷售。從房展會的情況看，市場近期有可能會出現(xiàn)一波價格調(diào)整。”上海一家房地產(chǎn)公司市場部的負(fù)責(zé)人在參觀了10月3日到10月6日在上海舉行的“十一”假日房展會后作出上述預(yù)測。

        據(jù)記者調(diào)查，繼“金九不金”后，全國部分城市“十一”期間樓市繼續(xù)出現(xiàn)銷量下跌的情況。“十一”會是整個樓市的拐點嗎？樓市第四季度將怎么走？針對以上問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者在國慶8天時間對上海、北京、廣州、深圳、杭州、成都6個城市的樓市展開了調(diào)查。  

上海

許多開發(fā)商無房可賣

        此前，上海“十一”假日房展會的主辦方公布的數(shù)據(jù)顯示，在整個“十一”假日房展會舉辦期間，參加房展的樓盤共收到意向預(yù)訂房屋1379套，遠(yuǎn)高于去年同期的821套，也比今年上海“五一”假日房展會的1103套高出兩成；意向金額22.3億元，比去年同期高出近一倍，也比今年上海“五一”假日房展會高出3.1億元。

        但上海網(wǎng)上房地產(chǎn)10月5日至7日3天的成交數(shù)據(jù)顯示，3天全市成交的房屋總量相加只有近千套，為近幾個月來的低位。

        上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說，上述成交數(shù)字并不能直接反映國慶期間的成交量。根據(jù)他的經(jīng)驗，歷年國慶長假樓市的成交數(shù)據(jù)大多延期到10月9日后才會逐漸反映。從他了解的情況看，一些近期促銷的樓盤，在國慶長假期間賣得并不差。

        在深圳、廣州、上海等十余個城市18個樓盤聯(lián)合開展促銷活動的佳兆業(yè)，其上海別墅項目——佳兆業(yè)·珊瑚灣原本一兩個月時間只賣了3套房，但在國慶期間，每天都能成交3套，并有80組購房客前去看房。

        在“十一”期間推出總價310萬元特價別墅，并免一年物業(yè)管理費的上海富力桃園和富力灣，長假期間也賣完了全部十多套特價房。

        在上海“十一”假日房展舉辦的最后兩天，觀展客流較之前大幅減少了25%，每天的參觀人流只有3萬人次上下，比去年同期減少了至少5000人次。對于國慶期間房屋成交總量偏低，一位參觀了“十一”上海國慶房展會的開發(fā)商表示，萬科、奧園、金地等開發(fā)商都沒有參加本次“十一”假日房展，“事實上有很多開發(fā)商已經(jīng)沒有房源可賣了”。即使是參加了房展的開發(fā)商，有的也只是為了宣傳公司形象。

        上述開發(fā)商表示，從房展會的現(xiàn)場來看，參加本次房展會的上海樓盤均價已經(jīng)達(dá)到2萬元/平方米，房價上漲過于迅速，短期勢必有一波幅度10%左右的價格調(diào)整，因此導(dǎo)致了近期的觀望。但他認(rèn)為，價格調(diào)整只是短期的行為，上漲仍然是未來上海樓市的行情主線。

北京

長假前6天僅成交472套

        來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月北京市商品房總簽約僅20172套，環(huán)比8月下降8.82%，創(chuàng)造了今年3月以來的最低值；成交均價為15625元/平方米，環(huán)比下降3.55%。今年以來，市場首次出現(xiàn)“量價齊跌”的局面。

        繼“金九”褪色之后，10月的北京房地產(chǎn)市場也未見起色。

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”長假前6日，北京商品住宅期房成交472套，創(chuàng)三年來同期成交量最低。2007年國慶前5日，北京樓市一共成交1481套；即便是去年，“十一”長假前6日仍有1411套成交量。

        北京的二手房成交情況也不理想。10月1日到7日，北京二手商品房成交量僅為140套，其中二手商品住宅成交136套。與2008年同期的146套相比，下降6.8%，比2007年同期下降46.9%。對比9月前7個休息日1636套的成交量，國慶前7個休息日的成交量降幅高達(dá)91.7%。

        美聯(lián)物業(yè)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)進一步表明，在成交量下滑的同時，北京二手房的成交均價也在進一步下滑。國慶前7天，二手房成交均價為11625元每平方米，較9月平均成交價下降500元/平方米。

        美聯(lián)物業(yè)市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，北京樓市已經(jīng)開始調(diào)整，在9月成交提前透支10月需求的情況下，成交量開始出現(xiàn)向下跡象。據(jù)調(diào)查，國慶前7天，看房需求中，希望1個月內(nèi)就買到房的比例僅為28.5%；而在樓市最火爆的7月，希望當(dāng)月就能買到房的需求比例達(dá)到了60%以上。

廣州

遭遇“最冷黃金周”

        業(yè)內(nèi)人士以“最平淡的黃金周”來總結(jié)廣州黃金周的樓市。廣州陽光家緣網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從10月1日至6日，廣州一手住宅網(wǎng)簽僅704套。而9月最后一周，網(wǎng)簽量達(dá)到1644套。

        業(yè)內(nèi)人士分析，除了國慶出游帶來的影響外，高房價是成交冷清的重要原因；同時，成交遇冷與此前新貨提前“搶灘”市場不無關(guān)系。

        資料顯示，“十一”黃金周前后約有80多個樓盤推出全新產(chǎn)品，總計供應(yīng)量接近2萬套，其中不少新品是在大假前推出的。因此黃金周之前，出現(xiàn)了網(wǎng)簽量較多的情況。

        中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜表示，這個黃金周，看房者大多是年紀(jì)較大的改善型置業(yè)或者是投資置業(yè)者，這部分人購房的彈性很大，基本上是可買可不買；另一方面，上半年不少開發(fā)商已經(jīng)完成了全年的銷售任務(wù)，不急著促銷賣房。兩方面因素造成了黃金周成交的冷清。

深圳

高價嚇跑購房者

        春、秋兩季房交會向來是深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)。10月5日，2009年深圳秋季房地產(chǎn)交易會閉幕。深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的房地產(chǎn)每日成交信息顯示，秋交會期間，10月1日～5日，全市新房成交567套，幾乎只有春交會全市成交量的一半。過高的房價讓不少普通購房者大呼“難以下手”。

        “關(guān)內(nèi)的房子起價幾乎都是每平方米2萬元以上，太瘋狂了。”在房交會現(xiàn)場，看房的深圳市民張宏搖著頭說。

        記者注意到，此次房交會上，參展的很多樓盤都創(chuàng)出了歷史最高房價。實際上，在剛剛過去的9月份，深圳新房均價達(dá)到20940元/平方米，2007年8月創(chuàng)下的18976元/平方米的紀(jì)錄被刷新。

        本次秋交會讓市民覺得難以親近的另一個原因是展示的別墅項目比較多，大多數(shù)別墅報價800萬元~1200萬元/棟。據(jù)統(tǒng)計，本次房交會吸引了萬科、招商、佳兆業(yè)、東莞三正地產(chǎn)、雅居樂等地產(chǎn)明星登場，共有近70個項目參展，外地項目占45%，而價格昂貴的高端樓盤高達(dá)50%。

        記者在秋交會上發(fā)現(xiàn)，本次房交會買賣雙方都處于懈怠狀態(tài)，買房的隨意瀏覽，賣房的熱情不高。前來看房的李先生說，現(xiàn)在深圳的房價高得太離譜，每平方米動輒兩三萬元的價格讓普通購房者無法承受，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己的預(yù)期，深圳本地的樓盤也非常稀少，選擇性太少，只能看一看。

        “這次房交會參展開發(fā)商和樓盤少，主要原因在于發(fā)展商沒有資金壓力，促銷要求不高。”業(yè)內(nèi)人士分析，雖然近期會有大量新盤入市，但是發(fā)展商并不認(rèn)為市場已經(jīng)出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折跡象，普遍沒有急于促銷的心態(tài)。

杭州

“十一”成交創(chuàng)近年新高

        杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月1日~7日，杭州主城區(qū)加余杭區(qū)共成交商品房1058套，創(chuàng)下近年來新高。

        1058套的成交量是2008年“十一”黃金周杭州主城區(qū)成交量(250套)的3.2倍，也大大超過2007年的171套，甚至超過2006年的458套的一倍多。

        此前，機構(gòu)對杭州樓市9月成交監(jiān)測顯示，杭州是上海、北京、深圳等全國30個重點城市中成交面積環(huán)比漲幅最大的。9月份該市的商品房成交量增幅較8月份增長了43.49%，總共成交了5559套，成交面積達(dá)到62.74萬平方米。

        事實上，在9月的最后兩天，杭州地區(qū)的樓盤成交量一直在猛漲。下沙、九堡、余杭等板塊的樓盤齊齊發(fā)力，將日成交量推到470套的高位。原本計劃在國慶期間推盤的金瑞·風(fēng)景大院最后也選擇了在9月30日開出最后一批房源，140多套房當(dāng)天便被預(yù)訂了100多套。

        或許是因為節(jié)前賣得過火，當(dāng)?shù)孛襟w報道，杭州不少樓盤選擇在“十一”期間休假，暫停接待。一位業(yè)內(nèi)人士表示，今年二季度以來樓市持續(xù)升溫，許多樓盤銷售速度驚人，他們認(rèn)為沒有必要在黃金周內(nèi)繼續(xù)強推樓盤。

        而在“十一”之后，杭州將有30多個樓盤集中開盤，主要集中在濱江、余杭、拱墅及丁橋一帶。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商認(rèn)為，接下來市場可能會出現(xiàn)分化，部分樓盤會繼續(xù)旺銷，但一些價格拉升過快的樓盤，或許會出現(xiàn)今年4月份以來的首次銷售滯緩。

成都

黃金周樓市供銷兩旺

        和其他城市相比，“十一”黃金周的成都樓市顯得非?；钴S。黃金周期間舉行的第34屆（2009秋季）成都市房地產(chǎn)交易會成交各類房屋4871套，成交面積46.99萬平方米，成交金額25.86億元。其中商品房成交4581套，成交面積44.63萬平方米，成交金額24.36億元；二手房成交290套，成交面積2.36萬平方米，成交金額1.50億元。5天各參展企業(yè)共接待客戶200070組，平均每天接待客戶4萬組。

        房展會顯示，大量的外地購房者正前往成都買房。根據(jù)搜狐焦點網(wǎng)成都分站的統(tǒng)計，僅僅10月2日，就有700余戶外地購房者坐專用直通車來到房交會現(xiàn)場。成都秋季房交會組委會咨詢電話登記簿顯示，購房者不僅來自達(dá)州、宜賓、西昌、內(nèi)江、廣元、瀘州、綿陽、巴中、德陽、南充、攀枝花等四川省內(nèi)二級城市，還有重慶、湖北、青海、陜西、浙江、廣東、山西、吉林等地的購房者。

        成都當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)分析人士認(rèn)為，成都市政府今年年初出臺的各項購房補貼優(yōu)惠政策即將在年底前終止。另一方面，受通脹預(yù)期影響，更多的購房者正考慮購買不動產(chǎn)，以避免貨幣貶值。在這樣的情況下，成都樓市后續(xù)的成交量仍會進一步放大。

分析

盤整將成四季度主題

　　  根據(jù)此前面向業(yè)內(nèi)的調(diào)查，大部分開發(fā)商認(rèn)為，盡管近幾個月市場的成交量持續(xù)走低，但并不代表整個樓市的拐點將提前來到，目前的成交量走低，只能看作是一個階段性調(diào)整的信號。無論是上海、北京、深圳等上月成交量下滑較大的城市，還是杭州、成都等成交量仍在繼續(xù)上漲的區(qū)域，持有上述看法的開發(fā)商數(shù)量正在不斷增加。

        美聯(lián)物業(yè)北京市場總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從9月及黃金周的成交走勢分析，四季度樓市如沒有比較大的政策影響，陰跌的可能性非常大，所以四季度成交量下跌已經(jīng)基本可以預(yù)判。他預(yù)言，10月市場很可能出現(xiàn)20%以上的成交量下降。

        上海臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎認(rèn)為，目前銀行放款態(tài)度逐漸趨于保守，導(dǎo)致買方購買能力受限，進而影響到成交量。事實上，因各大銀行上半年均基本完成年度放款目標(biāo)，從7月開始，銀行放款已經(jīng)趨于保守；而到9月，部分銀行甚至開始收緊放貸，貸款條件更為嚴(yán)格，民眾借錢難度加大，直接影響到購買力。

        雖然成交量的下跌似乎已經(jīng)成為未來的趨勢，但從目前來看，開發(fā)商立即降價的可能并不大。

        “價格下調(diào)空間不會很大，降幅不會超過5%~10%。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說，短線來看，市場的看空氛圍相當(dāng)濃重，即使價格觸底，成交量是否能迅速反彈也是一個未知數(shù)。因此盤整將是過年前國內(nèi)樓市的主題詞。但與去年同期相比，這一輪的盤整時間不會很長。

        上海一家房地產(chǎn)公司的營銷部人士表示，由于近期房價有下調(diào)預(yù)期，購房者希望在房價下調(diào)后再出手，而開發(fā)商也在等待最佳時機推出新房源銷售。



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