每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　此次迪士尼主題樂園及配套設(shè)施區(qū)域的首期規(guī)劃開發(fā)面積，約為4平方公里，其中，占地約1平方公里的主題樂園區(qū)為主要核心區(qū)，投資規(guī)模約為250億元人民幣，預(yù)計首期開發(fā)建設(shè)工程將耗時5年至6年。

        昨日上午，上海市人民政府新聞辦公室授權(quán)宣布，上海迪士尼項目的申請報告，已經(jīng)獲得國家有關(guān)部門的正式核準。

        迪士尼“落滬”會給上海帶來幾多影響？上海土地市場最先給出了答案。

        不知是巧合還是刻意為之，上海浦東川沙一“迪士尼概念”地塊的競拍，竟“巧妙”地安排在上海市政府宣布迪士尼項目落定之后?？們r11.9億元、折合樓板價14024元/平方米，該A08-03地塊以較初始掛牌價溢價264%的價格，落入有著國企背景的開發(fā)商上海象嶼置業(yè)有限公司  （以下簡稱上海象嶼置業(yè)）手中。

        現(xiàn)場還發(fā)生過戲劇性的場面——由于上海象嶼置業(yè)最后一輪掛牌報價達到了11.9億元，保利等參與企業(yè)“未戰(zhàn)先退”，集體放棄競拍，界龍實業(yè)的現(xiàn)場負責人稱“價格已經(jīng)高得離譜”。這一溢價率已大大超過此前上海趙巷地塊，刷新了上海住宅用地的最高溢價率。

        《每日經(jīng)濟新聞》還獲悉，此次迪士尼主題樂園及配套設(shè)施區(qū)域的首期規(guī)劃開發(fā)面積，約為4平方公里，其中，占地約1平方公里的主題樂園區(qū)為主要核心區(qū)，投資規(guī)模約為250億元人民幣，預(yù)計首期開發(fā)建設(shè)工程將耗時5年至6年。

【回放】

溢價264%“面粉貴過面包”

        截至前天晚間，上海川沙A08-03地塊的報價已升至7億元，折合樓板價達8249元/平方米——該地塊的初始掛牌價僅3.268億元。

        昨日上午8時30分，上海市政府正式宣布，上海迪士尼樂園項目剛剛獲得國家有關(guān)部門的批準。受這一消息刺激，川沙A08-03地塊的掛牌價格迅速飆升。

        上午10時，競買開始。當主持人宣布截至10點的最終掛牌價為上海象嶼置業(yè)報出的11.9億元時，原本摩拳擦掌準備喊價的15家競買人竟面面相覷。主持人3次報價之后，臺下仍無一人舉牌加價，包括保利地產(chǎn)、界龍置業(yè)在內(nèi)的多家開發(fā)商均表現(xiàn)出無心戀戰(zhàn)的姿態(tài)。于是，上海象嶼置業(yè)以11.9億元的最高掛牌價成功競得該地塊，折合樓板價14024元/平方米。

        易居中國分析師薛建雄在得知上述競買價格的第一時間評論道，川沙A08-03地塊屬于“面粉貴過面包”，會導(dǎo)致周邊房價過快上漲。

        據(jù)易居中國CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)，川沙板塊目前在售項目的均價位于12000元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑，售價達到約14000元/平方米，價格較低的主力在售樓盤天和湖濱花園，其成交均價僅8600元/平方米左右。

        事實上，迪士尼早在幾年前便已成為當?shù)貥鞘袧q價的“助推器”。2005年，地理位置屬于上海市外環(huán)以外的川沙地區(qū)，便因“迪士尼概念”，賣到了上海中環(huán)區(qū)域樓盤的銷售價格。在昨天正式拍賣的前一天，川沙A08-03地塊更是在6小時里掛牌價格翻了5次，較再前一天上漲1.81億元。

        “該地塊價格太高了，已經(jīng)遠遠高出風(fēng)險警戒線。”方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川指出，盡管迪士尼落戶川沙已成為事實，但這個全球聞名的主題樂園究竟能給上海川沙帶來怎樣的變化，目前尚不明確；迪士尼對于當?shù)刈≌挠绊憰窃鯓?，他?ldquo;還沒想好”。

【聲音】

競得者：非為迪士尼而來

        盡管在開拍前最后時刻，掛出了11.9億元的驚人競價，但上海象嶼置業(yè)營銷部負責人陳敏在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，買地時并沒有考慮到迪士尼樂園“落滬”的因素，僅僅是因為看好川沙地區(qū)住宅市場，才花了高價購買土地。

        陳敏表示，上述價格僅是目前土地市場行情的延續(xù)。此前大部分拍賣的住宅用地價格都已經(jīng)高出周邊的二手房價格，且大部分地塊并不會立即投入到開發(fā)和建設(shè)中，而在此期間，價格便可能有較大幅度上漲。

　　至于川沙A08-03地塊的未來開發(fā)方向，陳敏表示，目前尚沒有詳細的計劃和方案，尚需結(jié)合地塊的容積率要求、周圍配套等特點，制作最有利于項目的規(guī)劃設(shè)計方案。

        一位熟知上海象嶼置業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這是今年又一個“國企地王”的代表。早在2002年就來到上海的象嶼置業(yè)，是全國500強、大型國有企業(yè)廈門象嶼集團的全資子公司，注冊資本3億元，總資產(chǎn)10多億元，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，在上海及江蘇有多個房地產(chǎn)開發(fā)項目。

        事實上，上海象嶼置業(yè)天價拍地行為的最大受益者，是在川沙擁有300畝土地的界龍實業(yè)。昨日，界龍實業(yè)旗下的界龍置業(yè)也參與了競拍，但最終的競價結(jié)果卻讓公司現(xiàn)場負責人驚呼“價格高得有些離譜”。

        界龍實業(yè)投資者關(guān)系部相關(guān)負責人說，界龍置業(yè)參與競拍是為了解行情，并尋找合適的開發(fā)機會。界龍實業(yè)目前并沒有如何利用旗下高價值土地資源的方案。

【效應(yīng)】

周邊地塊遭瘋搶溢價427%

        同在昨天下午，當人們還在感慨上午的住宅地塊以天價成交時，另一塊具有“迪士尼概念”的商用地塊，位于浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)的B03-13A地塊也開始競拍。最終，浦東新區(qū)房地產(chǎn)綜合服務(wù)有限公司以4950萬的總價，將該地塊收入囊中。

        據(jù)悉，B03-13A地塊所處位置相比之前的住宅地塊離傳言的迪士尼選址稍遠，但靠近川沙新市鎮(zhèn)。共有18家企業(yè)申請參與該地塊競拍，現(xiàn)場有14家企業(yè)舉牌，場面激烈。經(jīng)過39輪競價，該地塊最終的成交價比起拍價實現(xiàn)溢價427%。

        薛建雄認為，迪士尼樂園落戶和周圍土地賣出天價，會形成對上海樓價拉動的“雙驅(qū)動”。在他看來，10月中旬之后，上海國際貿(mào)易中心規(guī)劃的上報、大虹橋商圈開發(fā)的啟動、三季度漂亮的經(jīng)濟數(shù)據(jù)和對未來經(jīng)濟高增長良好預(yù)期等利好信息不斷傳出，使得本已處在降溫過程中的上海樓市，在10月中旬以后重新火熱，排隊“搶”房的場景再度出現(xiàn)。

        此外，迪士尼項目落定和新溢價率“地王”誕生的消息，有可能再度推高已經(jīng)過熱的樓市，使得房價漲勢難于控制，更增加了明年世博后房價的不穩(wěn)定性。

        佑威房地產(chǎn)研究中心主任陸騎麟則表示，上述天價拍地對上海樓市的影響應(yīng)該更多表現(xiàn)在心理上的。從長期來看，迪士尼項目還有很多不確定因素存在，開發(fā)商拿到這塊地后不可能快速開發(fā)，應(yīng)該會“捂著”等待迪士尼樂園的開發(fā)和運營。



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