每經(jīng)記者  張敏

話題緣起

        囤地現(xiàn)象再次奪人眼球！

        這兩天有報(bào)道稱，三季度末，全國(guó)排名前10名的上市房企囤地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3億平方米。之前，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受采訪時(shí)也表示，中國(guó)有1/3的開發(fā)商不建房，以倒賣土地為生。還有報(bào)道稱，土地長(zhǎng)期閑置的現(xiàn)象在各地都有存在，其中不乏曾經(jīng)名噪一時(shí)的“地王”。

        與此相對(duì)應(yīng)的，是在失衡的市場(chǎng)供需關(guān)系下，房?jī)r(jià)瘋漲，令普通百姓買房難。近日，有媒體報(bào)道稱，在今年火爆的銷售下，北京的房源存量被大量消化，現(xiàn)有存量?jī)H夠滿足5個(gè)月的市場(chǎng)需求。而根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格繼續(xù)上漲，同比漲幅達(dá)到2.8%。已經(jīng)有不少業(yè)內(nèi)人士提醒，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)充滿泡沫，如果不采取措施，將嚴(yán)重危及宏觀經(jīng)濟(jì)。

        除了開發(fā)商“囤地生財(cái)”外，還有開發(fā)商違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率等亂象。在后金融危機(jī)時(shí)代，如何懲治樓市亂象，以確保樓市、宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展？去年底為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，該不該廢除？我們邀請(qǐng)4位資深業(yè)內(nèi)人士，為您一一解析。

賣地比蓋房賺錢

        NBD：各位專家，你們好！最近房地產(chǎn)市場(chǎng)話題不斷，其中一個(gè)很重要的問(wèn)題就是開發(fā)商“囤地生財(cái)”。我們從DTZ戴德梁行獲得的報(bào)告是這樣講的：1998~2008年間，全國(guó)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至去年年底，全國(guó)土地開發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。根據(jù)各位的了解，囤地現(xiàn)象嚴(yán)不嚴(yán)重？

        陳國(guó)強(qiáng)：超過(guò)合同約定期限不進(jìn)行土地開發(fā)的現(xiàn)象有很多，有些案例甚至比媒體報(bào)道的囤地時(shí)間更長(zhǎng)。

        但是應(yīng)該分開來(lái)看，有一種情況是主觀的，即開發(fā)商有意去囤地；另一種是土地被迫閑置，由于資金、規(guī)劃變更、拆遷進(jìn)度慢等原因，開發(fā)商不得不暫時(shí)將土地閑置。對(duì)這兩種情況的區(qū)分，我認(rèn)為需要明確的文字規(guī)定，才便于管理。

        范小沖：我在各地出差時(shí)，經(jīng)常能看到這種現(xiàn)象——施工現(xiàn)場(chǎng)被圍墻圍起來(lái)，但是里面并沒有蓋房子。

        造成這種現(xiàn)象有部分是因?yàn)橘Y金和產(chǎn)權(quán)關(guān)系等問(wèn)題沒有理清，開發(fā)商無(wú)法開工建設(shè)，但是最重要的原因是近年來(lái)地價(jià)漲得太快。

        最近10年，一些熱門區(qū)域的樓面地價(jià)漲了10倍以上，賣地比蓋房子賺的錢更多。因此，開發(fā)商拿了地后，首先進(jìn)行技術(shù)上的準(zhǔn)備，做建筑設(shè)計(jì)、園林景觀規(guī)劃等，當(dāng)這個(gè)規(guī)劃做完后卻發(fā)現(xiàn)，地價(jià)已經(jīng)翻了兩三倍了，結(jié)果規(guī)劃也不要了，干脆賣地賺錢。

        王玨林：今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)都在增長(zhǎng)，可以說(shuō)回暖速度超預(yù)期，但問(wèn)題依然存在，集中表現(xiàn)在：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、市場(chǎng)走勢(shì)不穩(wěn)定、個(gè)別地區(qū)土地市場(chǎng)過(guò)熱、政策執(zhí)行不到位等4個(gè)方面。

開發(fā)環(huán)節(jié)問(wèn)題大

        NBD：這幾年地價(jià)為什么漲得這么快？

        范小沖：有三個(gè)方面的原因：第一是土地本身供需比較旺盛，總體上是供不應(yīng)求的；第二是土地的重置成本高。建設(shè)用地可以通過(guò)征用農(nóng)地、規(guī)劃建設(shè)新城的方式取得，但如今，在“18億畝耕地紅線”的約束下，征用農(nóng)地越來(lái)越難，同時(shí)，新城規(guī)劃不容易獲批，拆遷成本也越來(lái)越高。年初北京西長(zhǎng)安街拆遷時(shí)，每平方米都能補(bǔ)到3萬(wàn)，將來(lái)的地價(jià)能低下來(lái)嗎？但是，最重要的原因，我認(rèn)為還是土地財(cái)政影響。在很多地方，土地出讓收入是最重要的財(cái)政來(lái)源，在土地財(cái)政收入的利益驅(qū)使下，某些地方政府會(huì)千方百計(jì)地推高地價(jià)。

        NBD：囤地會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響？

        陳國(guó)強(qiáng)：不進(jìn)行開發(fā)，就無(wú)法形成有效供應(yīng)，這就造成政府在不停地供地，但不管土地還是房屋，都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。這不僅影響了市場(chǎng)供應(yīng)，推高房?jī)r(jià)，也造成土地資源的浪費(fèi)。同時(shí)，如果政府只顧推地不管囤地，也會(huì)助長(zhǎng)開發(fā)商的囤地傾向。

        曹建海：囤地是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)盈利的重要方式。有些開發(fā)商手里可能有好幾塊地，但沒有足夠的資金去開發(fā)，怎么辦？他就先開發(fā)20%，然后就去買地、倒地，通過(guò)這個(gè)資金繼續(xù)開發(fā)，這雖然影響了開發(fā)進(jìn)度，但并不違反相關(guān)的規(guī)定。所以開發(fā)商寧愿先拿地，也不急著開發(fā)，開發(fā)環(huán)節(jié)被卡了脖子。

        范小沖：開發(fā)商囤地主要有兩個(gè)目的：一是通過(guò)土地升值獲取利潤(rùn)；另一個(gè)目的則是在資本市場(chǎng)牟利?？梢钥闯?，參與這批IPO熱潮的房企中，不少都握有大量土地，但反過(guò)來(lái)看，一旦市場(chǎng)情況出現(xiàn)變化，這些土地將給開發(fā)商帶來(lái)大量負(fù)債，并造成資金周轉(zhuǎn)困難，甚至將企業(yè)拖垮，這個(gè)問(wèn)題很值得關(guān)注。

治亂象須嚴(yán)執(zhí)法

        NBD：在我們現(xiàn)有的規(guī)定中，對(duì)土地閑置現(xiàn)象是有明確懲罰措施的。比如，超過(guò)約定期限一年不開發(fā)的，政府征收土地出讓金的20%；超過(guò)兩年的，政府可以無(wú)償收回。有這樣的規(guī)定，囤地現(xiàn)象為何禁而不止？某些地方政府是不是也有責(zé)任？

        曹建海：地方政府當(dāng)然有責(zé)任！土地是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，雖然說(shuō)“地方政府是土地的批發(fā)商，開發(fā)商是土地的零售商”，但二者的私人關(guān)系卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了買賣關(guān)系。可以說(shuō)，每個(gè)成功的開發(fā)商背后，都站著幾個(gè)政府官員。所以，于公于私，部分地方政府都有縱容開發(fā)商的理由。

        范小沖：地方政府不去查處囤地行為，可能有兩個(gè)原因：一是不好查，因?yàn)槎诘噩F(xiàn)象很難界定。如果政府去查了，開發(fā)商找推土機(jī)推兩下，說(shuō)他們正在開工，政府怎么辦？所以說(shuō)，相關(guān)的管理細(xì)則需要進(jìn)一步明晰；另一個(gè)原因是涉及到房地產(chǎn)管理中的潛規(guī)則，這里面有很多利益糾葛，誰(shuí)都不想去捅“馬蜂窩”。所以，別說(shuō)罰金收不上來(lái)，很多開發(fā)商連土地款都沒交齊。

        NBD：也就是說(shuō)，治囤地關(guān)鍵是地方政府要敢捅  “馬蜂窩”。那么，如果嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有制度，囤地、變更容積率等亂象，能不能解決？

        王玨林：實(shí)際上，這種問(wèn)題并不難解決。對(duì)于囤地，政府在土地出讓合同中，可以跟開發(fā)商約定竣工時(shí)間，如果不遵守，政府可以不給指標(biāo)，限制開發(fā)商拿地；變更規(guī)劃和容積率現(xiàn)象也不難查，只要查規(guī)劃部門就行，因?yàn)橐?guī)劃變更必然有原因，如果沒有合適的理由，那就是違規(guī)的。我們現(xiàn)有的制度和政策很多，但為什么問(wèn)題得到根本解決？我認(rèn)為利益制約是一個(gè)方面，另外的原因是我們的管理水平跟不上，這與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和法制建設(shè)都有關(guān)系，是一個(gè)階段性的現(xiàn)象。

開發(fā)商別再“賭”

        NBD：臨近年底，去年出臺(tái)的很多房地產(chǎn)優(yōu)惠政策即將到期，雖然中央尚未表態(tài)，但是湖南、吉林等省份已經(jīng)通過(guò)不同方式向開發(fā)商表示，2010年當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會(huì)取消?；趯?duì)今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，各位認(rèn)為政策是否會(huì)有調(diào)整？

        曹建海：我認(rèn)為在下月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，可能對(duì)貨幣政策進(jìn)行調(diào)整，來(lái)糾正“4萬(wàn)億投資”帶來(lái)的過(guò)度膨脹的危害。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房營(yíng)業(yè)稅的減免政策應(yīng)該終止，因?yàn)槎址恳呀?jīng)成為投機(jī)的平臺(tái)，甚至可以說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的  “上證所”、“深交所”。只有終止二手房交易的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，才能降低投資投機(jī)性需求的活躍度。

        王玨林：實(shí)際上，地方政府拍土地收入很大，我認(rèn)為應(yīng)該拿出一部分來(lái)補(bǔ)貼給相對(duì)困難的群體。否則，地價(jià)高了，房?jī)r(jià)也被推高了，大眾的消費(fèi)能力卻沒變，更加買不起房子了。此外，還應(yīng)該大力推進(jìn)廉租房建設(shè)，除了廉租房外，剩下的住房供應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)解決。這兩個(gè)方面缺一不可。

        范小沖：企業(yè)應(yīng)該看清楚的是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，是靠大規(guī)模的政府投資、充足的貨幣流動(dòng)性帶來(lái)的，行業(yè)自身的問(wèn)題并沒有得到解決。就像中國(guó)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式一樣，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，依靠產(chǎn)品、品牌去贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而不是在土地和資本市場(chǎng)上投機(jī)、牟利，這種“賭徒心態(tài)”是經(jīng)不起市場(chǎng)考驗(yàn)的。

        NBD：謝謝各位專家的精彩點(diǎn)評(píng)！另外，我們得到一條最新消息，就是近期炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的囤地現(xiàn)象，已經(jīng)引起決策層的高度關(guān)注。國(guó)土部將于近期啟動(dòng)一場(chǎng)全國(guó)范圍內(nèi)的土地調(diào)研，目的直指囤地，近期各地頻繁出現(xiàn)的“地王”也在調(diào)研之列。當(dāng)然，我們更希望囤地問(wèn)題能夠得到很好地解決，讓樓市回歸理性、健康地發(fā)展。

　對(duì)話記者

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　對(duì)話嘉賓

曹建海中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員王玨林住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任陳國(guó)強(qiáng)北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)范小沖陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁



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