每經(jīng)記者  李麗  發(fā)自上海

        日前，南京同時(shí)出臺(tái)了三項(xiàng)公積金貸款新政，限制二套高檔房貸款額度。上海市銀監(jiān)局下發(fā)通知強(qiáng)調(diào)二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求，而北京除加強(qiáng)對(duì)二套房貸的管理外，二手房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)也開始全面收緊。

        房產(chǎn)市場(chǎng)和優(yōu)惠政策  “蜜里調(diào)油”的好日子或?qū)⑻崆敖Y(jié)束。

        近日，上海、廣州、南京、杭州等地方政府已經(jīng)率先放出信號(hào)：二套房貸政策將陸續(xù)收緊。

        與此同時(shí)，在銀行方面，建設(shè)銀行除首付4成仍可享受7折優(yōu)惠利率外，首付2成的只能享受8.5折的優(yōu)惠利率；招商銀行南京分行則表示，首套房貸可享受8折優(yōu)惠，而二套房貸利率則上浮10%。

風(fēng)向

房貸已收緊  貸款審核嚴(yán)格

        11月18日，一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，目前大的銀行基本上都收緊了房貸。雖然目前還沒有明顯感覺到房貸審批政策上的變化，但銀行在挑選客戶方面提高了要求，對(duì)客戶資質(zhì)的審核越發(fā)嚴(yán)格。

        事實(shí)上，部分地方政府已經(jīng)在陸續(xù)發(fā)文收緊房貸。10月9日，南京全面收緊了公積金政策，同時(shí)出臺(tái)了3項(xiàng)公積金貸款新政，限制二套高檔房貸款額度；10月11日，上海市銀監(jiān)局下發(fā)通知，再度強(qiáng)調(diào)上海各商業(yè)銀行“特別要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的相關(guān)監(jiān)管要求”；而在此前，北京市除加強(qiáng)對(duì)二套房貸的管理外，北京二手房商業(yè)貸款業(yè)務(wù)也開始全面收緊。

        上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經(jīng)理趙煒向記者透露說，在與凱弈合作的銀行中，目前已有大約40%不受理房貸申請(qǐng)了。

購(gòu)房者

多筆貸款申請(qǐng)?jiān)馔嘶?br />
        記者18日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期已有不少購(gòu)房者感受到了房貸收緊的“威力”。

        私營(yíng)企業(yè)主汪小姐有意在近期于上海購(gòu)置第二套住宅，但由于她平時(shí)沒有穩(wěn)定的收入和進(jìn)賬流水，再加上她首套住宅的貸款尚未還清，因此，其貸款申請(qǐng)已被退回。

        上海凱弈投資咨詢管理有限公司客服部經(jīng)理周敏告訴記者：“像汪小姐這樣因提供不出收入證明而被退回的貸款案例，我們已經(jīng)碰到過兩三筆了。此外，還有一些被退回的貸款申請(qǐng)案例，則是因?yàn)槔薀o法達(dá)到客戶的要求。”

        記者了解到，銀行對(duì)于購(gòu)置第二套住宅的購(gòu)房者，已嚴(yán)格要求首付比例必須達(dá)到4成。

        一對(duì)來自浙江的王氏夫婦在購(gòu)置二套房時(shí)向貸款銀行提出首付兩成、貸款利率下浮30%的申請(qǐng)，該申請(qǐng)立即遭到駁回，要求補(bǔ)足首付4成的要求再重新申請(qǐng)貸款。

        此外，趙煒還向記者透露，雖然現(xiàn)在貸款審批政策沒有太大變化，但由于時(shí)至年底，多數(shù)銀行已經(jīng)用完全年房貸額度，并開始控制放款規(guī)模，因此審批的速度會(huì)明顯減慢。

市場(chǎng)

趕搭“末班車”成交猛漲

        由于優(yōu)惠政策即將到期，在傳統(tǒng)的樓市淡季11月份，上海二手房市場(chǎng)成交量已經(jīng)逼近今年年內(nèi)的最高峰，同時(shí)，南京、無錫等地的樓市成交也一片火熱。

        21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月上半月，上海二手房成交量較10月同期增長(zhǎng)約40%，總體水平逼近今年六七月份的高峰時(shí)期。各區(qū)域房?jī)r(jià)普遍上漲，其中增幅超過4成的有浦東、楊浦、閘北、寶山四區(qū)。

        就在上海二手房市場(chǎng)趕政策“末班車”的同時(shí)，南京、無錫等地的樓市成交也一片火熱。

        世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（11月09日~11月15日），南京一手房住宅市場(chǎng)共成交3212套，創(chuàng)今年單周成交紀(jì)錄，比前周增加23.1%，成交面積36.33萬平方米，環(huán)比上升25.5%。

        數(shù)據(jù)顯示，上周，無錫商品房成交1800套，環(huán)比增加4.35%；日均成交257套，環(huán)比增4.47%。商品房成交均價(jià)7349元/平方米，環(huán)比增0.98%。

        佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，近期樓市新推樓盤基本上都是開盤即售罄，因此，后開盤的樓盤價(jià)格又會(huì)在前期的基礎(chǔ)上向上調(diào)整，這也是上海樓市成交均價(jià)不斷上漲的主要原因。

        中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理馬冀認(rèn)為，雖然目前銀行開始收緊房貸，但仍有相當(dāng)一部分購(gòu)房者愿意加大首付比例，在規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受最低折扣。同時(shí)，世博會(huì)即將召開、“兩個(gè)中心”的確立、大虹橋交通樞紐的建設(shè)、城際列車的開通以及迪士尼的落戶等一系列利好預(yù)期，也共同推助上海樓市量?jī)r(jià)穩(wěn)步上行。

展望2010年:政策部分收緊  房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升

　　  對(duì)于明年的房地產(chǎn)政策走勢(shì)，克而瑞（中國(guó)）研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)的日益明朗、通貨膨脹預(yù)期的增強(qiáng)，以及今年房?jī)r(jià)上漲幅度偏大，預(yù)計(jì)明年很多優(yōu)惠政策將有所緊縮，針對(duì)投資性需求的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，可能完全取消。

        但陳嘯天同時(shí)認(rèn)為，由于宏觀經(jīng)濟(jì)仍存在反復(fù)的可能，為避免經(jīng)濟(jì)的大起大落，政策面仍可能以偏寬松基調(diào)為主，對(duì)于自住性的購(gòu)房需求，國(guó)家將繼續(xù)鼓勵(lì)和支持。

        高力國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢表示，優(yōu)惠政策的下一步調(diào)整，可能是將首次購(gòu)房者首付比例提高至30%。由于優(yōu)惠利率直接影響到購(gòu)房者的購(gòu)買力，因此相關(guān)優(yōu)惠政策的調(diào)整將更加審慎，首次購(gòu)房者貸款利率70%的優(yōu)惠或仍將保留，但商業(yè)銀行可根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化來進(jìn)行具體調(diào)節(jié)。

        陸騎麟認(rèn)為，如果當(dāng)前政策得以延續(xù)，那么在當(dāng)前低儲(chǔ)蓄利率和貸款利率的雙重刺激下，更多的貨幣還會(huì)流向房地產(chǎn)行業(yè)；而如果政策反向調(diào)整，那么一些購(gòu)房者面臨的還款壓力將會(huì)突然加大，樓市也將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，同時(shí)，目前房?jī)r(jià)非理性上漲極大透支了未來的上漲空間，未來樓市極有可能出現(xiàn)滯漲的行情。

        陳嘯天分析認(rèn)為，明年部分優(yōu)惠政策可能收緊或取消，從而對(duì)部分購(gòu)房需求起到一定的抑制作用，但預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)政策面較正常年份仍較為寬松。

        在上述政策調(diào)整預(yù)期的基礎(chǔ)上，2010年，樓市將何去何從？

        在樓市新增供應(yīng)量方面，陳嘯天表示，在2008年，受金融危機(jī)影響，很多房企放慢了項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，直接導(dǎo)致2009年市場(chǎng)供應(yīng)不足。隨著今年來房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，房企今年紛紛加快了建設(shè)進(jìn)度，預(yù)計(jì)2010年市場(chǎng)供應(yīng)量將出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)。事實(shí)上，供應(yīng)上升的趨勢(shì)在今年四季度已經(jīng)有所體現(xiàn)。

        在樓市價(jià)格方面，陳嘯天認(rèn)為，目前一線城市房?jī)r(jià)偏高，但可以通過小幅震蕩來夯實(shí)，因此全面下調(diào)的可能性不大。在明年市場(chǎng)需求小幅下滑、供應(yīng)有所增長(zhǎng)的趨勢(shì)下，明年市場(chǎng)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)將有所緩解。受此影響，預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升，漲幅將明顯小于今年。

        陳嘯天分析認(rèn)為，具體來看，城市外圍項(xiàng)目由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，可能出現(xiàn)下跌；而城區(qū)內(nèi)供應(yīng)不足的問題仍然存在，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的概率較高。



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