每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　上海正進(jìn)入一個(gè)滿城豪宅的時(shí)代。

        機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海目前成交的普通住宅不到所有商品房面積的15%；上海標(biāo)價(jià)8萬(wàn)元/平方米的高端樓盤(pán)已達(dá)二三十個(gè)，但全年成交最多的一個(gè)月也只成交了25套。2010年，上海“豪宅”會(huì)過(guò)剩嗎？什么樣的豪宅才能真正稱為“豪宅”？

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請(qǐng)了星河灣華東區(qū)負(fù)責(zé)人、恒盛地產(chǎn)上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司營(yíng)運(yùn)總監(jiān)李旻、寶華企業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理兼贏佳策略總經(jīng)理?xiàng)罱?、方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)首席咨詢師胡宗亙以及研究機(jī)構(gòu)做客本期  “地產(chǎn)峰會(huì)”，共議2010年上海豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

話題1新豪宅會(huì)出現(xiàn)在什么地段？

　　　　NBD：上海星河灣改變了上海傳統(tǒng)的豪宅概念，通過(guò)產(chǎn)品的塑造，在一個(gè)非豪宅地段打造出了豪宅。上述方法會(huì)否被其他開(kāi)發(fā)商模仿？新的豪宅會(huì)出現(xiàn)在什么樣的區(qū)域？它具有哪些特點(diǎn)？

        星河灣華東區(qū)負(fù)責(zé)人：?jiǎn)我挥玫囟胃拍顏?lái)概括豪宅不準(zhǔn)確，豪宅開(kāi)發(fā)很大程度上取決于開(kāi)發(fā)商能力。星河灣所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往能夠美化所屬區(qū)域的形象，不僅改變了豪宅所屬的地段，而且顛覆了人們對(duì)豪宅的認(rèn)識(shí)。

        李旻：雖然星河灣打破了人們心目中的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但并不代表所有的地方都可以蓋豪宅。豪宅的最大特點(diǎn)是占有稀缺資源，有非常強(qiáng)的不可復(fù)制性，如景觀的稀缺資源，或者經(jīng)濟(jì)區(qū)、金融區(qū)土地的稀缺資源。

        楊?。汉勒€是圍繞一定地段的概念而論的，并不是所有內(nèi)環(huán)地段的住宅都可以被稱為“豪宅”。豪宅對(duì)土地的面積及地理位置都是有要求的，只有佘山、陸家嘴及上海的一些沿江區(qū)域才能出產(chǎn)真正意義上的豪宅。從這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，豪宅不可“復(fù)制”。

        胡宗亙：上海沒(méi)有真正意義上的豪宅?，F(xiàn)在所謂的  “豪宅”，其實(shí)是高端的住宅產(chǎn)品。所謂“豪宅”有兩個(gè)特點(diǎn)，一是房型大，二是價(jià)格貴。其他如建材、地段等概念，均不是豪宅特有的。

        佑威房地產(chǎn)研究中心：如果開(kāi)發(fā)商只打造了豪宅項(xiàng)目，而沒(méi)有把區(qū)域打造成豪宅集聚區(qū)，那這個(gè)樓盤(pán)不能算作真正的豪宅。形成新的豪宅集聚區(qū)需要有多個(gè)高端項(xiàng)目的集中開(kāi)發(fā)，并且還需要有發(fā)展空間。

        中原地產(chǎn)研究院：豪宅通常應(yīng)有以下一種或多種元素：傳統(tǒng)中心地段；以老洋房里弄為景點(diǎn)；有江景河景；位于黃浦江兩岸或蘇州河兩岸；有山景或田園風(fēng)光；有一定私密性，裝修標(biāo)準(zhǔn)高。

        同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)：未來(lái)豪宅可能會(huì)向外環(huán)外非傳統(tǒng)別墅區(qū)域發(fā)展，如閔行的新浦江城、嘉定南翔等。這些板塊土地供應(yīng)量大，大牌開(kāi)發(fā)商云集，開(kāi)發(fā)密度低，容易打造出豪宅產(chǎn)品，加上軌道的導(dǎo)入，使這些區(qū)域價(jià)值更容易體現(xiàn)。

        中房指數(shù)研究院：從區(qū)域分布來(lái)看，目前豪宅主要分布在傳統(tǒng)市中心區(qū)、黃浦沿江區(qū)域、佘山頂級(jí)別墅區(qū)以及浦東、閔行等城市別墅區(qū)。未來(lái)隨著上海區(qū)域建設(shè)的完善、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的均衡、財(cái)富的累積，上海豪宅將日趨呈現(xiàn)分散布局的點(diǎn)狀發(fā)展，不同地區(qū)都有相當(dāng)?shù)南M(fèi)力匹配，幾乎每個(gè)區(qū)域均有相應(yīng)的豪宅，例如2009年徐匯浦江板塊的崛起。

話題2價(jià)格會(huì)不會(huì)再次大幅上調(diào)？

　　  NBD：由于房?jī)r(jià)大幅上漲，豪宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了翻天覆地的變化?，F(xiàn)在在上海，5萬(wàn)元/平方米以上的才能被稱為是豪宅。2010年，這個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)會(huì)不會(huì)再次大幅上調(diào)？

        星河灣華東區(qū)負(fù)責(zé)人：用單一價(jià)格指標(biāo)論豪宅的附加值是不恰當(dāng)?shù)?，價(jià)格并不是豪宅的唯一要素。

        李旻：豪宅在整個(gè)城市范圍內(nèi)的稀缺性和不可替代性，決定其是一個(gè)封閉的市場(chǎng)，不會(huì)受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而變化，除非開(kāi)發(fā)商資金鏈斷鏈，否則絕不可能降價(jià)賣(mài)豪宅。豪宅更多是考量開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力。

        楊健：豪宅價(jià)格向上走已是趨勢(shì)。今年，內(nèi)環(huán)內(nèi)三四萬(wàn)元以上的樓盤(pán)才會(huì)被稱為豪宅，低于這個(gè)單價(jià)的豪宅已經(jīng)很少了。湯臣一品今年已賣(mài)出16萬(wàn)/平方米的高價(jià)，明年新鴻基濱江凱旋門(mén)25萬(wàn)/平方米的豪宅也有可能出現(xiàn)。

        胡宗亙：豪宅價(jià)格有可能繼續(xù)往上走，但這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)一直持續(xù)。在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，國(guó)家也要建立一個(gè)預(yù)警機(jī)制，以防房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，步入危險(xiǎn)區(qū)間。

        佑威房地產(chǎn)研究中心：價(jià)格不是確定豪宅的唯一標(biāo)準(zhǔn)。如果項(xiàng)目定價(jià)極高，做得極致奢華，但所處地段處于無(wú)法建造豪宅的區(qū)域，如火車(chē)站周邊，或者大型動(dòng)遷配套基地周邊，區(qū)域根本無(wú)法支持起豪宅的底蘊(yùn)。因此，豪宅不能單單以價(jià)格取勝，需要占有稀缺的資源，處于高尚的人文地段。

        同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)：評(píng)判豪宅的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)不能僅僅看單價(jià)，因?yàn)樵谑兄行拿娣e小、單價(jià)高的項(xiàng)目比比皆是，但這些項(xiàng)目根本不屬于豪宅行列。由于豪宅擁有大面積的特點(diǎn)，因此我們認(rèn)為，以后總價(jià)在千萬(wàn)元以上的公寓才可以被稱為豪宅。

        中原地產(chǎn)研究院：豪宅價(jià)格會(huì)漲，但大幅上調(diào)難現(xiàn)，預(yù)計(jì)政策對(duì)該部分需求在交易稅費(fèi)環(huán)節(jié)會(huì)有所控制。

話題3未來(lái)豪宅怎樣才保值？

　　NBD：星河灣、黃浦灣、尚海灣等項(xiàng)目給豪宅市場(chǎng)帶來(lái)的改變并不僅僅體現(xiàn)在地段上，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、用料等也都顛覆了人們心目中的豪宅概念。2010年開(kāi)發(fā)的豪宅，在硬件設(shè)施和房型設(shè)計(jì)等標(biāo)準(zhǔn)上應(yīng)該具備哪些特性？怎樣的豪宅才具有收藏、保值價(jià)值？

        李旻：明年的豪宅將進(jìn)一步奢侈品化，產(chǎn)品將更加令人賞心悅目。開(kāi)發(fā)商會(huì)更多審視所開(kāi)發(fā)的豪宅是否夠得上豪宅的級(jí)別，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力將是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。但從設(shè)計(jì)角度來(lái)說(shuō)，明年的豪宅建筑設(shè)計(jì)方面將很難有大的變化，原因是現(xiàn)在的豪宅設(shè)計(jì)受到了針對(duì)普通住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的制約，比如住宅設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定層高不得超過(guò)4米。這樣一來(lái)，一些豪宅將在明年引入更多的高科技以體現(xiàn)產(chǎn)品的高端化，而不是依靠建筑設(shè)計(jì)。

        楊?。好髂觊_(kāi)發(fā)商很有可能像今年的星河灣、黃浦灣一樣，提高自己的營(yíng)造能力，通過(guò)產(chǎn)品的研發(fā)營(yíng)造來(lái)開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品，利用施工、用材等精細(xì)化開(kāi)發(fā)，使豪宅不再唯地段論。一些看似不能出產(chǎn)豪宅的地方，也有可能創(chuàng)造高價(jià)值標(biāo)的樓盤(pán)。

        胡宗亙：僅從硬件來(lái)看，豪宅和普通住宅沒(méi)有區(qū)別?，F(xiàn)在的豪宅，更多是被概念引導(dǎo)出來(lái)的房地產(chǎn)奢侈品，價(jià)值主要是靠營(yíng)銷(xiāo)包裝予以提升的。

        佑威房地產(chǎn)研究中心：裝修房也將會(huì)是豪宅的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。豪宅具有不可復(fù)制，擁有獨(dú)一無(wú)二的稀缺資源才是保值增值的首要選擇。

        同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)：豪宅應(yīng)有以下特點(diǎn)：精裝修；物業(yè)管理高要求高收費(fèi)；內(nèi)景優(yōu)美，部分項(xiàng)目有稀缺的外部景觀資源；車(chē)位充足，車(chē)位比大于1:1；房型大；開(kāi)發(fā)商以港資企業(yè)為主，其次為臺(tái)灣品牌開(kāi)發(fā)商，有豪宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

話題4項(xiàng)目如何找到客戶群？

　　NBD：在上海，有大量每平方米單價(jià)在8萬(wàn)元以上的豪宅供應(yīng)市場(chǎng)。豪宅市場(chǎng)容量有限，這些項(xiàng)目怎樣才能找準(zhǔn)定位？要通過(guò)怎樣的營(yíng)銷(xiāo)方式才能找到屬于自己的客戶群？

        星河灣華東區(qū)負(fù)責(zé)人：豪宅市場(chǎng)很廣闊，開(kāi)發(fā)商可以細(xì)分營(yíng)銷(xiāo)，為產(chǎn)品銷(xiāo)售作準(zhǔn)備?？蛻舻男枨笫遣煌?，任何產(chǎn)品都可以找到自己的客戶群。

        李旻：高端客戶群對(duì)價(jià)格的敏感度不高，總價(jià)二三十萬(wàn)元的差距不會(huì)影響豪宅購(gòu)買(mǎi)者，關(guān)鍵是要讓客戶看到信心。最近一個(gè)階段豪宅銷(xiāo)售不好，一方面和工程狀態(tài)有關(guān)。工程沒(méi)有完工，客戶不知道產(chǎn)品能做到什么樣的程度，不能買(mǎi)。另一方面，也和客戶可選擇面小有關(guān)系。豪宅市場(chǎng)在進(jìn)入年尾以后，資金和客戶群目前都不在興奮點(diǎn)上。事實(shí)上，目前供應(yīng)的豪宅，沒(méi)有哪一個(gè)樓盤(pán)能滿足客戶的所有要求。大部分的豪宅都只能滿足幾方面的需要，這客觀上使得上海豪宅市場(chǎng)目前競(jìng)爭(zhēng)不明顯。購(gòu)買(mǎi)豪宅的客群和普通人不一樣，他們不接受誘導(dǎo)，相對(duì)比較自信，會(huì)定自己的尺規(guī)。因此產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)需要開(kāi)發(fā)商內(nèi)煉武功，以高品質(zhì)吸引客戶。

        楊?。翰⒉皇侨巳硕伎梢韵裥呛訛骋粯娱_(kāi)發(fā)產(chǎn)品。星河灣除了產(chǎn)品，還有十年逐步形成的企業(yè)品牌。從這個(gè)角度看，像星河灣那樣復(fù)制豪宅的可能性不大。從價(jià)位上看，明年市場(chǎng)會(huì)有一定的成交僵持，一些開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略也會(huì)有所調(diào)整。

        胡宗亙：目前最主要的問(wèn)題是房源少，市場(chǎng)上有些人把房子當(dāng)貨幣，導(dǎo)致市場(chǎng)比較瘋狂。明年的市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)一些變化，但這些變化在豪宅市場(chǎng)不會(huì)遇到。

        中原地產(chǎn)研究院：星河灣營(yíng)銷(xiāo)方式有其優(yōu)勢(shì)，可借鑒。同時(shí)，還應(yīng)通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)維護(hù)固有客戶，尋找新客戶。

周刊預(yù)告

　　國(guó)家發(fā)改委主任張平12月9日明確表示，要抑制投機(jī)性購(gòu)房。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，過(guò)熱地區(qū)房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭會(huì)蔓延，不排除政府會(huì)采取微調(diào)措施，明年的房地產(chǎn)政策仍然難以預(yù)料。消息傳出后，萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)龍頭股股價(jià)都有一定幅度下跌。分析師認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)投資將更加集中在一線地產(chǎn)商。誰(shuí)將成為中國(guó)資本市場(chǎng)的明星公司？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將從下周開(kāi)始對(duì)一些證券機(jī)構(gòu)、投資銀行、開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，尋找地產(chǎn)行業(yè)的明星公司，也提醒一些可能淪落為二線的房企及時(shí)修正經(jīng)營(yíng)路線，調(diào)查結(jié)果將在年終特稿中公布，敬請(qǐng)期待。



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