馮海寧

        國(guó)務(wù)院新出四招遏制高房?jī)r(jià)，媒體進(jìn)行了集中解讀。有媒體援引業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)，明年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)有望得到遏制，“盤(pán)整”將是樓市的主基調(diào)。房?jī)r(jià)是繼續(xù)高歌猛進(jìn)還是被遏制？筆者認(rèn)為對(duì)遏制房?jī)r(jià)不能過(guò)度樂(lè)觀，國(guó)務(wù)院新出的四招不可避免地要在現(xiàn)實(shí)中遭遇各種阻力。以抑制投資投機(jī)性購(gòu)房為例，就面臨不少難題。

        從市場(chǎng)層面看，投機(jī)炒房的確到了該打擊的程度。有媒體對(duì)各種相關(guān)數(shù)據(jù)分析以后得出結(jié)論——上海投資性住房的占比估計(jì)在80%以上。不久前有機(jī)構(gòu)在北京調(diào)查顯示，北京購(gòu)房人群中有七成人在炒房。這么多人炒房，房?jī)r(jià)焉有合理之理？

        既然打擊投機(jī)炒房被認(rèn)為是遏制房?jī)r(jià)的必殺技，那么，我們就要看看有多少手段可使，每一招有多少殺傷力。從表面上看，可使用財(cái)稅、金融、行政、法律等手段。金融方面，可加強(qiáng)信貸審查，適當(dāng)提高首付款比例和利率，以提高炒房門(mén)檻；財(cái)稅方面，既可以增加房屋交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，也可以征收物業(yè)稅，以增加炒房成本和風(fēng)險(xiǎn)；行政方面，可以在各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮監(jiān)管作用，例如，整治二手房交易市場(chǎng)上的潛規(guī)則——“黑白合同”。

        但是，從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這些高招在現(xiàn)實(shí)中有可能一一被化解。先說(shuō)房貸，有專(zhuān)家在解讀“國(guó)四條”時(shí)估計(jì)明年二套房貸要緊縮，但是即便二套房貸緊縮，也約束不了有門(mén)路的投機(jī)客和那些善于違規(guī)的銀行。央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者今年6月份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各大銀行集體違規(guī)，二套房貸暗中松綁，一個(gè)人可以貸出35套房貸。

        再說(shuō)財(cái)稅政策。雖然個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，增加了炒房成本，但由于房屋供需嚴(yán)重不平衡，增加的稅費(fèi)必然轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上，不但二手房?jī)r(jià)因此要漲，而且可能刺激新房?jī)r(jià)格上漲，到頭來(lái)不僅遏制不了房?jī)r(jià)，反而在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。另外，物業(yè)稅還在研究、試點(diǎn)階段，明年全面運(yùn)用物業(yè)稅來(lái)遏制房?jī)r(jià)似乎也不現(xiàn)實(shí)。

        更為重要的是，中央既要鼓勵(lì)住房消費(fèi)，又要打擊投機(jī)炒房，現(xiàn)實(shí)中如何來(lái)區(qū)分投機(jī)型需求與改善型、消費(fèi)型需求，是一個(gè)最大的難題。這是因?yàn)槲覀兊姆康禺a(chǎn)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，既有首次置業(yè)和改善居住條件的真實(shí)需求，有城市大規(guī)模拆遷帶來(lái)的被動(dòng)性消費(fèi)需求，也有城市化進(jìn)程中人口增加帶來(lái)的需求，要想把改善型、消費(fèi)型需求與投機(jī)型需求截然分開(kāi)是不可能實(shí)現(xiàn)的。搞不好的話，打擊投機(jī)炒房打擊了正常的住房消費(fèi)，或者鼓勵(lì)住房消費(fèi)變成了鼓勵(lì)投機(jī)炒房，使得監(jiān)管部門(mén)不好監(jiān)管。

        在筆者看來(lái)，投機(jī)炒房之所以盛行，主要原因是錢(qián)太多——流動(dòng)性過(guò)剩。16日有媒體披露，明年信貸規(guī)模大致框定7.5萬(wàn)億元，考慮到2009年沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的約2萬(wàn)億信貸資金的可能回流，2010年的信貸寬松程度相仿2009年。顯然，大量的信貸資金很可能繼續(xù)流向樓市，加大了遏制高房?jī)r(jià)的難度。

        筆者以為，要想通過(guò)打擊炒房來(lái)遏制房?jī)r(jià)，一方面盡可能地細(xì)化相關(guān)政策，避免政策漏洞；另一方面是對(duì)各項(xiàng)政策加強(qiáng)監(jiān)督讓政策落實(shí)；尤其要積極應(yīng)對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩的沖擊，把可能流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金引向?qū)?jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)有利的生產(chǎn)和投資領(lǐng)域，以減少住房從民生產(chǎn)品、消費(fèi)品變成投資品。



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