每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “003號(hào)，37.2億元！”12月23日上午10點(diǎn)30分左右，上海土地市場(chǎng)交易大廳內(nèi)發(fā)出一陣驚呼，被稱為上海今年乃至有史以來(lái)最貴宅地的新江灣C6地塊，以創(chuàng)紀(jì)錄的32484元/平方米的樓板價(jià)被中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司拍下。該地塊成交單價(jià)創(chuàng)下上海樓板價(jià)紀(jì)錄，同時(shí)，還附帶了極為苛刻的出讓條件。

        面對(duì)苛刻的出讓條件和國(guó)務(wù)院一系列的宏觀調(diào)控，開(kāi)發(fā)商為何仍然對(duì)高價(jià)地趨之若鶩？中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟的解釋，或許可以讓我們略微了解開(kāi)發(fā)商的心態(tài)——他們買(mǎi)地是為了迎戰(zhàn)2011年的市場(chǎng)。

出讓條件極其苛刻

        事實(shí)上，上海新江灣C6地塊的高價(jià)出讓并不突然。早在12月22日下午17時(shí)，新江灣C6地塊網(wǎng)上報(bào)價(jià)就已經(jīng)高達(dá)25.18億元，比17.17億元的起始價(jià)格高出46.65%，樓板價(jià)達(dá)21994.64元/平方米。當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)就有小道消息稱，新江灣C6地塊的最終成交樓板價(jià)將在3萬(wàn)元/平方米以上，奪地者將會(huì)是一家央企背景的開(kāi)發(fā)商。不料，一語(yǔ)成讖，上述消息最終演變成為事實(shí)。

        “僅以單價(jià)論，這是上海有史以來(lái)，甚至可以說(shuō)是全國(guó)有史以來(lái)最貴的一幅宅地”，易居中國(guó)分析師薛建雄說(shuō)，該地塊樓板價(jià)就已經(jīng)達(dá)到3.24萬(wàn)元/平方米，其一年后的售價(jià)將突破5萬(wàn)元/平方米，甚至達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。而目前周邊的公寓房售價(jià)僅3萬(wàn)元/平方米左右，疊加別墅的價(jià)格在38000元~45000元/平方米。以現(xiàn)在的價(jià)格水平，該樓盤(pán)要賣(mài)上5萬(wàn)元/平方米，還有不小的難度。

        薛建雄告訴  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，除創(chuàng)出歷史高價(jià)外，上述宅地還可能是有史以來(lái)出讓條件最為苛刻的住宅用地。

        地塊的土地出讓文件顯示，出讓方規(guī)定開(kāi)發(fā)商在競(jìng)標(biāo)成功后，須于居住地塊內(nèi)設(shè)置一處建筑面積不小于1000平方米的托老所，以及建筑面積200平方米的衛(wèi)生服務(wù)點(diǎn)。并且“以上公共服務(wù)設(shè)施由競(jìng)得人負(fù)責(zé)出資建設(shè)，建成后無(wú)償移交給區(qū)政府，產(chǎn)權(quán)歸區(qū)政府所有”。

        開(kāi)發(fā)商還要附帶建設(shè)占地面積7193平方米的幼托設(shè)施，每平方米的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于4000元,達(dá)到綠色建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，并在《出讓合同》簽訂之日起2年內(nèi)建成交付使用后無(wú)償移交給區(qū)教育局。

        另外，競(jìng)得者還需要在土地《出讓合同》簽訂之日起15天內(nèi)，付清土地出讓價(jià)款的15％，30天內(nèi)付清全部土地出讓價(jià)款，并且自《出讓合同》簽訂之日起1年內(nèi)達(dá)到預(yù)售條件，3年內(nèi)竣工，同時(shí)須在3個(gè)月內(nèi)將總部遷至楊浦區(qū)。

        薛建雄說(shuō)，除了上述規(guī)定外，出讓方還規(guī)定該土地的建筑密度不得高于25%，這意味著開(kāi)發(fā)商很難像龍湖開(kāi)發(fā)上海龍湖滟瀾山那樣把全部項(xiàng)目建造成疊加甚至聯(lián)體別墅。產(chǎn)品中必須包括高層公寓，而20米的限高也使項(xiàng)目中很難出現(xiàn)超高層產(chǎn)品。上述條件限制，讓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)存在巨大難度。

眾房企爭(zhēng)搶造就天價(jià)

        雖然有著史上最苛刻的土地出讓條件，新江灣C6地塊仍然以史上最貴的宅地價(jià)格成交。

        昨日一早，便有業(yè)內(nèi)人士打電話向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，上述地塊的最終成交價(jià)必定超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，甚至將達(dá)到3.5萬(wàn)元~4萬(wàn)元/平方米。上述業(yè)內(nèi)人士還一再?gòu)?qiáng)調(diào)，該地塊必定為央企所拿，結(jié)果真如上述業(yè)內(nèi)人士所言。

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新江灣C6地塊能夠吸引到綠地、中海、保利、華潤(rùn)、金地、招商、萬(wàn)科、新鴻基、和記黃埔、新加坡仁恒、凱德、吉寶、遠(yuǎn)雄集團(tuán)等幾乎全部房地產(chǎn)巨頭，便已注定上述地塊的成交價(jià)格不會(huì)低。

        既然早就預(yù)測(cè)到土地成交價(jià)格會(huì)很高，中央又于近期連續(xù)出臺(tái)政策遏制高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商為何仍然對(duì)高價(jià)地趨之若鶩，不惜高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)  “新地王”？奪取新江灣城C6地塊的中建地產(chǎn)上海公司的相關(guān)工作人員稱，不對(duì)上述問(wèn)題作解釋。

        方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理胡宗亙認(rèn)為，在國(guó)家連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的大背景下，開(kāi)發(fā)商仍然敢高價(jià)買(mǎi)地，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商已經(jīng)習(xí)慣了高開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，所以他們寧可冒險(xiǎn)，也要高價(jià)買(mǎi)下能夠開(kāi)發(fā)豪宅的地塊。

        中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟對(duì)開(kāi)發(fā)商心態(tài)的剖析可能更接近現(xiàn)實(shí)。他認(rèn)為，包括中建地產(chǎn)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)商普遍看好2011年的市場(chǎng)，2010年的市場(chǎng)或許會(huì)受到宏觀調(diào)控的影響，成交量有所減少。但在2011年，國(guó)內(nèi)樓市將會(huì)雄風(fēng)再起，市場(chǎng)可能會(huì)創(chuàng)新高。



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