每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        2004年底，海外基金在內(nèi)地瘋狂“掃樓”時(shí)，地產(chǎn)圈內(nèi)曾流傳著這樣的擔(dān)憂：一旦外資高位套現(xiàn)，接盤者必然是境內(nèi)居民和企業(yè)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場必定變盤。

        五年時(shí)間未到，上述擔(dān)憂的部分預(yù)言已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。第一太平戴維斯（上海）物業(yè)顧問有限公司董事長劉德?lián)P在6日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上透露，去年上海大宗房地產(chǎn)交易總金額達(dá)到42億美元，賣方多是境外機(jī)構(gòu)，而接盤者基本上是內(nèi)地企業(yè)，即使有少數(shù)買家的身份是非內(nèi)地公司，但也是港臺(tái)企業(yè)。

        劉德?lián)P預(yù)計(jì)，隨著內(nèi)地保險(xiǎn)公司被允許投資房地產(chǎn)，今年上海房地產(chǎn)市場上“內(nèi)進(jìn)外退”的現(xiàn)象會(huì)進(jìn)一步增多，外資撤離會(huì)讓內(nèi)地樓市變盤嗎？

中資公司成“掃樓”主力

        根據(jù)第一太平戴維斯2009年的年度報(bào)告顯示，去年外資拋售的幾大房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要由陸家嘴集團(tuán)、SOHO中國、中銀香港、天安國際等中資機(jī)構(gòu)接手。

        劉德?lián)P透露，上海新天地的兩棟酒店項(xiàng)目以及高盛旗下的上?；▓@廣場，也有中資房地產(chǎn)企業(yè)洽購。其中，新天地兩棟酒店已被瑞安集團(tuán)證實(shí)已收購原先屬于廖凱原先生的85%酒店項(xiàng)目股權(quán)，并全權(quán)掌控該酒店項(xiàng)目。該兩棟酒店將立即開工，并將于2010年上海世博會(huì)前竣工。至于上?；▓@廣場被收購的消息，高盛方面雖未予置評(píng)，但有消息人士說，確實(shí)有內(nèi)資機(jī)構(gòu)想購買上述項(xiàng)目。

        據(jù)劉德?lián)P介紹，大宗交易市場上最主要的買家，去年還沒有真正露面。他預(yù)計(jì)，由于內(nèi)地保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)被允許投資房地產(chǎn)，以及房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的入市，未來中資機(jī)構(gòu)的購買力將更加生猛。

外資見好就收？

        外資撤離并不僅僅因?yàn)楸緡泿诺氖站o。上海三湘股份有限公司副總經(jīng)理張濤說，據(jù)他和一些外資投行的交流，很多海外基金認(rèn)為內(nèi)地房地產(chǎn)市場泡沫嚴(yán)重，價(jià)格過于離譜，所以見好就收，將房子套現(xiàn)。

        去年上海物業(yè)租賃市場租金價(jià)格普遍下滑，上海物業(yè)投資回報(bào)率收緊，成為外資撤離的另一個(gè)原因。

        據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)顯示，2009年上海甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格在上半年下跌8.3%的情況下，下半年又下跌8.7%。住宅也下跌了將近七至八個(gè)百分點(diǎn)，連相對(duì)較穩(wěn)定的中心商業(yè)街的商鋪?zhàn)饨鹨蚕碌?.8%。

        不過，也有業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)為外資正在撤離內(nèi)地樓市。

        劉德?lián)P透露，2009年圣誕節(jié)前后，香港銀行就存入了5000億港元的資金，準(zhǔn)備進(jìn)入內(nèi)地，其中有一部分是為了投資房地產(chǎn)，原因是人民幣價(jià)值被低估，海外熱錢認(rèn)為人民幣有大幅升值可能。

        戴德梁行投資部中國區(qū)聯(lián)席主管葉建成則認(rèn)為，外資的資金來源正在發(fā)生變化，他們選擇在內(nèi)地募集人民幣基金來投資房地產(chǎn)。例如，黑石和陸家嘴集團(tuán)在上海建立的首只人民幣基金“中華發(fā)展投資基金”，歐洲金融機(jī)構(gòu)里昂證券與國盛集團(tuán)共同發(fā)起設(shè)立的人民幣私募股權(quán)基金，都屬此類合作模式。

        外資撤離，是否會(huì)導(dǎo)致樓市變盤？中房指數(shù)研究院副院長陳晟說，只要GDP依然保持著正增長，樓市就不會(huì)出現(xiàn)變盤。

機(jī)構(gòu)報(bào)告

深圳今年甲級(jí)寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)或加劇

每經(jīng)記者  朱蔚淇  發(fā)自深圳

        1月7日，第一太平戴維斯發(fā)布數(shù)據(jù)稱，深圳甲級(jí)寫字樓2010年市場供應(yīng)量將達(dá)68萬平方米，或推動(dòng)空置率上升至30%以上，同時(shí)租金具有15%～20%的下調(diào)空間。

        統(tǒng)計(jì)顯示，去年四季度，深圳甲級(jí)寫字樓空置率收窄至11.1%，但租金環(huán)比上漲5.6%，達(dá)到129元/平方米/月。2009年深圳高檔寫字樓的購買需求持續(xù)活躍，全年新增供應(yīng)20.8萬平方米，而被市場吸納的則為26.5萬平方米。

        第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部助理董事陳松吟向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，深圳樓市在2010年出現(xiàn)深跌的可能性不大，在“城中村”改造未完成之前，政府不會(huì)重拳打擊開發(fā)商和投資者。

        戴德梁行的最新報(bào)告也顯示，深圳寫字樓銷售市場將在2010年繼續(xù)向好。該行認(rèn)為，寬松的信貸政策是拉動(dòng)投資客重回市場、推動(dòng)價(jià)格攀升的主要力量，2009下半年深圳取消商業(yè)地產(chǎn)“限外令”以及城市更新辦法將為寫字樓市場帶來新的發(fā)展空間。此外，該行預(yù)計(jì)眾多金融企業(yè)總部落戶深圳勢(shì)必推動(dòng)深圳寫字樓物業(yè)品質(zhì)的進(jìn)一步提升。

        不過由于今年將有大量新增供應(yīng)投放市場，戴德梁行認(rèn)為深圳寫字樓租金將平穩(wěn)中微升，而銷售價(jià)格快速增長勢(shì)必導(dǎo)致回報(bào)率降低，加劇投資風(fēng)險(xiǎn)。



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