馬光遠(yuǎn)（經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

        很顯然，“國(guó)十一條”的主旨在于為進(jìn)一步完善前期出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，向外界傳遞政府調(diào)控市場(chǎng)的決心和信心，真正穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，抑制投資和投機(jī)性購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)的非理性上漲，釋放房地產(chǎn)泡沫，讓房地產(chǎn)真正回歸消費(fèi)和民生。

        “國(guó)十一條”的核心內(nèi)容，其實(shí)是對(duì)2009年12月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的“國(guó)四條”的進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充?！皣?guó)十一條”無(wú)論是加大保障性住房的供應(yīng)，還是通過(guò)差別化的稅收、信貸土地政策，引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)，乃至于進(jìn)一步明確政府的責(zé)任，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊違法行為，都是在增強(qiáng)2009年底至今出臺(tái)的樓市調(diào)控措施的操作性和執(zhí)行力。

        盡管如此，和以前的政策對(duì)比，“國(guó)十一條”在調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措上，仍然有諸多的亮點(diǎn)和新意：

        其一，首次提出“五類(lèi)住房”的概念。明確提出要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模和用地供應(yīng)，將此作為增加住房供應(yīng)的重點(diǎn)和突破點(diǎn)。

        其二，經(jīng)濟(jì)適用房政策復(fù)活。2009年，經(jīng)濟(jì)適用房一度遭遇被取消的尷尬，建設(shè)部的保障性住房建設(shè)計(jì)劃也刻意淡化經(jīng)濟(jì)適用房的地位，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)表明，單靠廉租房一方面根本解決不了低收入家庭的住房問(wèn)題，另一方面單靠廉租房政府根本沒(méi)有財(cái)力建設(shè)，而房?jī)r(jià)的高企又增加了大量的“夾心層”，這使得經(jīng)濟(jì)適用房仍然具有現(xiàn)實(shí)的意義。因此，《通知》明確要  “適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍”。

        其三，明確了“差別化信貸和稅收政策”的內(nèi)涵，在信貸和稅收政策上，不搞一刀切的調(diào)控，而是保消費(fèi)、抑投機(jī)。并且重申二套房貸首付比例不得低于40%的老政策，這點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)直接產(chǎn)生明顯的遏制效應(yīng)。同時(shí)，對(duì)普通住房和非普通住房，首次購(gòu)房和非首次購(gòu)房采取不同的稅收政策。

        其四，在人民幣升值等預(yù)期下，重視“熱錢(qián)”等境外資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的紊亂效應(yīng)，重申以前的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的“限外政策”有效。

        其五，鑒于目前的土地“招拍掛”制度存在重大缺陷，首次提出要探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法。這意味著，土地出讓將可能不再一邊倒地實(shí)施“價(jià)高者得”的拍賣(mài)原則。

        其六，進(jìn)一步完善對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的監(jiān)控，明確提出開(kāi)發(fā)商要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

        至此，從2009年12月9日，終止二手房交易的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠到12月14日“國(guó)四條”的出臺(tái)；從12月17日五部委將土地出讓金首付比例提高至50%，到現(xiàn)在“國(guó)十一條”的正式出籠，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策可謂風(fēng)聲鶴唳，緊鑼密鼓。而且，這些調(diào)控政策不乏亮點(diǎn)，然而，遺憾的是，本輪調(diào)控卻遭遇了民意的冷遇。不僅民眾擔(dān)心本輪調(diào)控陷入和以前一樣“越調(diào)越高”的尷尬，甚至很多權(quán)威機(jī)構(gòu)和專家依舊看漲未來(lái)房?jī)r(jià)。這種局面，的確給中央出了一道難題。

        我認(rèn)為，就房地產(chǎn)調(diào)控措施而言，“國(guó)十一條”及中央前期出臺(tái)的一系列政策，無(wú)論是加大保障性住房的供應(yīng)、二套房貸的收緊，還是打擊圈地囤地等行為，都抓住了當(dāng)下高房?jī)r(jià)的弊端和制度根源。只要每一項(xiàng)政策真正落實(shí)到位，房?jī)r(jià)的回落應(yīng)在情理之中，而2008年之前房地產(chǎn)調(diào)控的失敗，根子就在于地方政府出于自身利益的考慮根本不執(zhí)行，而不是政策本身殘缺所致。因此，要重新恢復(fù)民眾對(duì)政策的信任，唯有痛下決心切實(shí)增強(qiáng)政策的執(zhí)行力，在房地產(chǎn)領(lǐng)域掀起一場(chǎng)執(zhí)法風(fēng)暴，加強(qiáng)對(duì)地方官員的問(wèn)責(zé)，并將“國(guó)十一條”納入地方官員的政績(jī)考核指標(biāo)。



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