每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        歲末年初，國務(wù)院以及各地地方連續(xù)出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，以及物業(yè)稅虛轉(zhuǎn)實的傳言，給房地產(chǎn)業(yè)2010年的前景蒙上了陰影。地產(chǎn)龍頭股在新年股市開門后連續(xù)大跌，萬科甚至因此放棄了股權(quán)激勵計劃。1月12日，央行調(diào)整存款準(zhǔn)備金率的公告，更被認為是銀根將收緊的信號。受其連累，昨日A股市場上各地產(chǎn)股一片跌聲。

        但中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁、易居中國克而瑞信息技術(shù)有限公司總裁丁祖昱在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時，卻力挺房地產(chǎn)業(yè)上市公司今年的業(yè)績，相信今年開發(fā)商可以獲得比去年更高的利潤。

話題1：政策貨幣政策只是“適度寬松”

        NBD：您覺得今年房地產(chǎn)市場走勢如何？會出現(xiàn)像2008年那樣的大規(guī)模滯銷嗎？存款準(zhǔn)備金率的提高，是不是貨幣政策將要轉(zhuǎn)向的一個信號？

        丁祖昱：與去年相比，今年一二月份交易可能會比較清淡，進入淡季。產(chǎn)生上述現(xiàn)象的原因，一方面是去年下半年房價上漲過快，市場需要休養(yǎng)生息。另外，宏觀調(diào)控政策也會促成購房者轉(zhuǎn)向觀望。但是，像2008年那樣的大規(guī)模滯銷不會出現(xiàn)，適度寬松的貨幣政策仍然讓市場保持較強購買力。

        昨日央行公告上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，我個人認為并不表示貨幣政策將由松變緊，而應(yīng)該看作是適度寬松貨幣政策的一種執(zhí)行。每年的一季度都是各大銀行貸款發(fā)放最多的時期，今年也不例外，一月份的第一周就發(fā)行了6000億元的貸款。在這樣的情況下，央行調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，其實是為了確保今年的貨幣政策保持  “適度寬松”。

        NBD：中央及地方政府的信貸及稅收政策會對市場產(chǎn)生怎樣的影響？

        丁祖昱：對開發(fā)商來說，今年的信貸政策和去年并沒有太大差別。雖然有人認為今年的信貸政策會收緊，但即使這樣，仍然會有6萬億的信貸規(guī)模，因此開發(fā)商的資金壓力并不大。唯一可能受到影響的是個人的二套房貸，不過與2007年時的二套房貸政策相比，今年的二套房貸款政策更多影響的是市場心理，不會影響客戶的購買力。

話題2：房價保障性住宅可牽制房價

        NBD：有觀點認為，今年房地產(chǎn)市場的成交重心將在二三線城市，您覺得呢？

        丁祖昱：根據(jù)我們的預(yù)測，二線城市的成交量會上升，房價會趨于平緩；三四線城市則會出現(xiàn)分化，一些城市的成交量會比去年更好；而一線城市的市場會出現(xiàn)價漲量跌的情況。

        NBD：有開發(fā)商說，由于今年的土地價格猛升，未來上海樓市將以豪宅作為主打產(chǎn)品，這會成為事實嗎？

        丁祖昱：這是不可能的。上海內(nèi)中環(huán)地區(qū)，由于項目供應(yīng)少，的確可能會出現(xiàn)很多豪宅項目；但是在郊環(huán)外、外環(huán)外等區(qū)域，這種情況是不可能發(fā)生的。雖然今年上海一些地區(qū)房價漲幅超過100%，但是郊環(huán)外和外環(huán)外樓市平均價格漲幅沒有達到30%。事實上，由于上述地區(qū)存在著大量的保障性住宅，區(qū)域商品房的價格很難有大幅度的上漲。

        NBD：過高的房價令購房者很難承受。不做高端豪宅，開發(fā)商的房子能賣給誰呢？

        丁祖昱：我們衡量客戶購買力的一個重要指標(biāo)，不是看單價，而是看總價。去年上海市場已經(jīng)成交的房源中大約有57%的房源總價是低于二百萬的，這個比例顯示，只要價格漲幅不過快，白領(lǐng)階層還是有能力在上海買房的。

話題3：利潤開發(fā)商的利潤將高于去年

        NBD：有觀點說，今年開發(fā)商的業(yè)績最多比去年略有增加，有些還要下降，您覺得呢？

        丁祖昱：今年大部分開發(fā)商的確不會有去年那樣的高增長業(yè)績。表現(xiàn)最好的開發(fā)商，業(yè)績增長的幅度可能也就30%，保利、綠城等去年增幅超過100%的開發(fā)商也不例外。但是，今年大部分房企的業(yè)績?nèi)匀粫^去年增長，尤其是在一二三四線城市都有布局的開發(fā)商。由于今年的房價要比去年初高出很多，所以開發(fā)商的利潤也普遍會高于去年。即使那些項目局限在一線城市的開發(fā)企業(yè)，今年也不會有太差的業(yè)績表現(xiàn)。退一萬步說，即使房子打8折賣，開發(fā)商仍然可以迅速全部售完房子，維持和去年一樣的業(yè)績是沒有問題的。

        NBD：城鎮(zhèn)化建設(shè)被認為是我國未來五至十年的一個重要方向。有人認為，只有那些有能力大規(guī)?！霸戽?zhèn)”的公司，如萬科才會有市場前景。這會成為今年開發(fā)商轉(zhuǎn)型的方向嗎？

        丁祖昱：不會。大公司固然可以利用規(guī)模優(yōu)勢大規(guī)模造城鎮(zhèn)。但是，中國目前更多的是只能同時開發(fā)一兩個項目的小公司，它們沒有“造鎮(zhèn)”的能力，但在數(shù)量上占據(jù)絕對比例。雖然行業(yè)整合是大勢所趨，公司間的合并現(xiàn)象會越來越多，但是無論怎樣整合，仍然會有中小公司存在。

話題4：行業(yè)咨詢服務(wù)業(yè)今年業(yè)績將更好

        NBD：很多地產(chǎn)研究咨詢機構(gòu)僅僅只是代理公司的附屬，難以獨立實現(xiàn)盈利。但克而瑞卻成功實現(xiàn)了上市，這是如何做到的？

        丁祖昱：事實上在2006年前，易居并沒有想到在咨詢研究領(lǐng)域賺錢，很多項目僅僅只是投入。但是，易居后來發(fā)現(xiàn)早前在基礎(chǔ)研究領(lǐng)域投入大量資金的項目開始盈利了，于是便開始整合資源，并在2009年5月啟動了上市計劃，最終成功。事實上，克而瑞的盈利來源于沒有回報的前期性研究投入，比如在一些以前尚沒有客戶資源的地方開拓新的信息點，目前克而瑞已在全國35個城市有了信息點。很多開發(fā)商就是看中了公司在那些城市的信息點和克而瑞簽約。

        NBD：克而瑞如何看待今年的地產(chǎn)咨詢市場？

        丁祖昱：在宏觀調(diào)控的預(yù)期下，房地產(chǎn)市場的銷售可能沒有去年那樣好，但這恰恰是地產(chǎn)咨詢業(yè)的機會。因為在市場過于火爆或過冷的時候，房地產(chǎn)開發(fā)商是不需要咨詢機構(gòu)提供服務(wù)的。市場不溫不火時，房地產(chǎn)商才最需要研究機構(gòu)的幫助。

        NBD：克而瑞今年業(yè)務(wù)發(fā)展的重點將是什么？

        丁祖昱：克而瑞目前有房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)兩塊。房產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)不但會繼續(xù)擴大信息布點城市，還會進一步專業(yè)細分化，比如商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可細分出地鐵商業(yè)的子專業(yè)，并培養(yǎng)出熟悉這一領(lǐng)域的專家型人才提供顧問服務(wù)。目前克而瑞已經(jīng)建立了不同城市的發(fā)展模型，幫助客戶理解專家思路。而互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)，主要以北京為基礎(chǔ)向全國各地擴散。目前新浪房產(chǎn)的新房、家居、二手房團隊人數(shù)已經(jīng)超過了1500人。



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