每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  實(shí)習(xí)生  羅倫  發(fā)自上海

        廣西南寧年內(nèi)將成為國(guó)內(nèi)首個(gè)取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市！1月23日傳出的上述消息震動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘小Ｄ蠈幨蟹慨a(chǎn)管理局政務(wù)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月24日的商品房成交量?jī)H為38套，與之前單日平均交易量200多套相比，下滑近80%。

        在一些分析人士眼中，由于開發(fā)商沒有足夠資金繼續(xù)建房，未來南寧地區(qū)的商品房市場(chǎng)很有可能長(zhǎng)期開發(fā)量嚴(yán)重不足，導(dǎo)致出現(xiàn)供小于求，并推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲。當(dāng)?shù)嘏c房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè)，也將受到巨大打擊。

        不過，昨日（1月25日），廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳表示，上述試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度的細(xì)則還在初步擬定階段，并未正式發(fā)布。

南寧引爆樓市“深水炸彈”

        1月23日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)外宣布，為進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)。

        25日，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步證實(shí)，上述試點(diǎn)取消商品房預(yù)售的制度目前還未正式制定頒布，尚處在一個(gè)細(xì)則初步擬定的階段。制度具體的細(xì)則和下發(fā)時(shí)間，將由南寧相關(guān)政府在建設(shè)部與建設(shè)廳的共同指導(dǎo)下，結(jié)合南寧市當(dāng)?shù)氐木唧w情況再行擬定、頒布。

        不過，上述消息仍然令開發(fā)商驚愕。一家在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商品住宅的大型房企品牌部副總監(jiān)說，如果未來南寧真要取消預(yù)售制度，相當(dāng)于引爆一枚“深水炸彈”，威力還要比物業(yè)稅正式出臺(tái)還要猛十倍。

        在上述人士看來，取消商品房預(yù)售制度，不僅令公司無法使用預(yù)售款開發(fā)項(xiàng)目，更使得整個(gè)項(xiàng)目的資金回籠時(shí)間被延長(zhǎng)一年時(shí)間。開發(fā)商將因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)時(shí)間而承擔(dān)更多融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的57128億元開發(fā)資金來源中，有15914億元來源于商品房的訂金及預(yù)收款，占整體資金來源的25%。

成交量暴跌是巧合？

        巧合的是，南寧市房產(chǎn)管理局政務(wù)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，傳出取消預(yù)售制度消息的第二天，1月24日的商品房成交量?jī)H為38套，較此前200多套的日均交易量下滑近80%。

        南寧冠宇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司負(fù)責(zé)人鄧勇說，截至2009年底，南寧樓市均價(jià)穩(wěn)定在5000元/平方米左右，為近年來的較高價(jià)位，但南寧的普通購(gòu)房者傾向于選購(gòu)均價(jià)不超過4500/平方米的中低端房源。

        在南寧地市場(chǎng)唱主角的大型外來地產(chǎn)品牌開發(fā)商更傾向于大規(guī)模建造中高端項(xiàng)目。預(yù)售房制度的取消，使得開發(fā)商預(yù)售、竣工，到交付的資金運(yùn)作模式瓦解。

        中原地產(chǎn)分析師季峰說，開發(fā)商的原有資金運(yùn)作模式的瓦解，長(zhǎng)期來看會(huì)使南寧當(dāng)?shù)貥鞘械墓?yīng)量進(jìn)一步減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。雖然，在短期內(nèi)部分開發(fā)商會(huì)因?yàn)橘Y金緊張而降價(jià)賣房，但當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供應(yīng)稀缺，卻將注定是中長(zhǎng)期的事，這可能會(huì)導(dǎo)致商品住宅的長(zhǎng)時(shí)間上漲。

        據(jù)鄧勇介紹，南寧市房地產(chǎn)二手房的流通率非常低，僅為3%。很多房源從新房竣工交付到拿到產(chǎn)權(quán)證的周期短則2年，長(zhǎng)則5年～6年。

        二手房流轉(zhuǎn)速度的緩慢，一定程度使得當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)很難依賴二手房填補(bǔ)新房供應(yīng)不足的空白。

        不過，佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度，長(zhǎng)期看來仍是利大于弊。取消商品房預(yù)售制度后，所有新建商品房將以現(xiàn)房形態(tài)對(duì)外銷售，可以部分解決房屋質(zhì)量、入住時(shí)間等問題。

新聞資料

商品房預(yù)售制

        商品房預(yù)售制，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。

預(yù)售制的弊端

        在商品房預(yù)售制下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。預(yù)售制的弊端在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們未來房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。

國(guó)外的房屋預(yù)售

        國(guó)外也有房屋預(yù)售。在美國(guó)，房屋預(yù)售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較“熱”的地方。業(yè)主愿意支付預(yù)售款的原因是：房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，預(yù)期的房?jī)r(jià)上漲比較確定；預(yù)售款占總房?jī)r(jià)的比例比較小，如果因?qū)ǔ珊蟮姆课莶粷M意或者其他原因想要退房，風(fēng)險(xiǎn)和損失都不大。對(duì)開發(fā)商而言，房屋預(yù)售可以減少市場(chǎng)成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價(jià)與建成后房?jī)r(jià)之間的差值。



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