每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自三亞

        “國際旅游島”概念猶如一針興奮劑注入了海南的房地產(chǎn)市場，全球的投資客都將目光投向了三亞這座號稱“東方迪拜”的城市。在房企捂盤惜售和人為哄抬房價的潮流中，海南房地產(chǎn)市場迅速升溫，出現(xiàn)房價瘋漲、購房者盲目跟風(fēng)搶購等非正?，F(xiàn)象。在許多人看來，“國際旅游島”一度成為了“國際炒房島”。

        不過在過度興奮之后，留下的卻是疲憊?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者連日來在海南采訪時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場經(jīng)歷了短暫的瘋狂之后已經(jīng)迅速降溫，而海南省政府方面也連續(xù)采取了一系列措施加強房地產(chǎn)的調(diào)控。不過，有專家指出，目前樓市“仍有空子可鉆”。

樓市降溫  中介報價狂降

        “買房子的人好像一夜之間都消失了。”3月3日，三亞市新風(fēng)路一家房地產(chǎn)中介門店負責(zé)人張路向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，春節(jié)一過，看房的人立刻便少了許多。“春節(jié)前那一段時間最瘋狂，每天都有成群結(jié)隊的人來問房子。但現(xiàn)在一周也沒多少，進來的也就看看而已。”

        就在離這家門店不遠處的海邊，便聳立著在這一輪海南樓市高燒中“大放異彩”的三亞鳳凰島項目所屬樓盤。這個開盤價便達到6萬多元、最高時房價超過10萬元的豪宅項目雖然價格高昂，但依舊吸引了來自全國各地買家爭相出手。

        不過，這座昔日門庭若市的海南高端房產(chǎn)代表之作，近期也已經(jīng)恢復(fù)平靜。3月4日，記者在準備走訪鳳凰島項目時發(fā)現(xiàn)，整個鳳凰島已處于半封閉狀態(tài)，只有一些好奇的游客在橋頭拍照留念。據(jù)了解，目前鳳凰島仍在施工，出于安全考慮，上島必須提前預(yù)約，而連接鳳凰島與三亞市區(qū)的唯一一座橋梁也由專人負責(zé)把守。

        公開資料顯示，三亞鳳凰島去年底內(nèi)部認購價是3.8萬～6萬元/平方米，開盤均價達7萬元/平方米，春節(jié)前甚至有報價達13萬元/平方米。然而記者從三亞一些中介機構(gòu)了解到，春節(jié)剛過，鳳凰島已經(jīng)出現(xiàn)5萬元/平方米轉(zhuǎn)手的報價。

        “這段時間投資者已經(jīng)理性多了。”海南房地產(chǎn)營銷專家、旅控會展開發(fā)公司策劃經(jīng)理李東緒表示，鳳凰島僅僅是海南房地產(chǎn)降溫的一個縮影。他介紹說，就?？谑袌龆?，雖然各項目2月底的價格與月初相比并未有較大變化，但是出現(xiàn)了折扣現(xiàn)象，而且幅度逐漸增加。同時，節(jié)后各項目現(xiàn)場客源明顯減少，銷售量不斷下滑，現(xiàn)場客戶也并非以年前的炒房客戶為主，更多的是以長線投資和度假自住為主的客戶，相對比較理性。

        與三亞的情況類似，2月海口商品房市場總成交量環(huán)比下滑達38.75%，不過價格環(huán)比提升34.14%，達到8618.63元/平方米。顯然，海南的房地產(chǎn)市場已逐步陷入有價無市的尷尬。

房價透支  部分地區(qū)超夏威夷

        海南獲批建設(shè)國際旅游島之后，各路資金蜂擁擠進?？?、三亞、陵水等地，短短5天之內(nèi)，整個海南省商品房銷售量就超越了2008年全年的銷售量，房價隨之水漲船高，漲幅領(lǐng)銜全國。有人專門進行統(tǒng)計并指出，海南部分地區(qū)的房價已經(jīng)沖高到著名國際旅游島——印尼巴厘島的3倍，甚至超越了美國夏威夷。在海南軟硬件諸多方面都還達不到  “國際旅游島”的最低標(biāo)準時，只有房價率先與“國際”接軌。

        然而，瘋狂的舞蹈過后帶來的卻是“體力透支”，海南的房價同樣是如此。專家分析，快速上漲導(dǎo)致的高房價對海南未來的發(fā)展將帶來巨大負面影響。李東緒表示，“海南這一波炒房來得快去得也快，而產(chǎn)品品質(zhì)與周邊配套并沒有明顯改變，房價完全是投機者瘋狂的倒賣炒作而漲起來的，這輪炒房透支了海南未來幾年市場價格的漲幅空間。”

        不過李東緒仍然相信，未來海南通過不斷進行國際旅游島的建設(shè)，軟件和硬件都會有很大提高，到時候價格就會與產(chǎn)品價值相對應(yīng)，以品質(zhì)的不斷提高來推動整個海南房產(chǎn)的平均價格繼續(xù)上漲。他認為，隨著購房者的逐漸成熟和市場調(diào)控的加強，海南的房地產(chǎn)市場將會逐步穩(wěn)定。“像春節(jié)前的那一輪瘋狂，應(yīng)當(dāng)說10多年甚至幾十年才能遇到一次，有很多人在這樣的瘋狂中大賺，也有很多人被套牢。不過，總體來說，未來的市場應(yīng)當(dāng)是向好的，房價也會平穩(wěn)上漲，大漲和大跌的情況不太可能出現(xiàn)了。”

        中國（海南）改革和發(fā)展研究院院長遲福林也認為，前兩個月海南省房價猛漲屬于“補漲”期，近期房價在總體上已逐步穩(wěn)定，回落空間有限。“此次房價上漲跟上世紀90年代相比，背景、需求、結(jié)構(gòu)都不一樣，盡管有泡沫，但不會再現(xiàn)當(dāng)年的情景。”

大興土木  生態(tài)面臨考驗

        記者在海南采訪過程中發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)項目都是劈山或沿海而建。在海口到三亞的高速公路沿線，巨大的施工工地一路不時躍入眼簾。專家認為，這意味著大量樹木遭到砍伐，自然景觀、生態(tài)環(huán)境遭到破壞，顯然會對國際旅游島的建設(shè)帶來負面影響。

        “我們規(guī)劃了10個高爾夫球場，在建的是4個，建好的有2個。”這是海南陵水縣縣長王雄近日接受媒體采訪時的“豪言壯語”。不過，值得注意的是，陵水縣直到去年財政收入才僅為3.8億元，目前仍是國家級貧困縣。而小小一個陵水縣竟然要建多達10個高爾夫球場，這也的確令人稱奇。

        對此李東緒認為，“這種情況其實全國各地都有，并非海南獨有。海南房地產(chǎn)價值重點在于其擁有的景觀資源，如海景和山景。好的地產(chǎn)項目可以更好地融入到自然環(huán)境當(dāng)中，做到完美融合，不但不會破壞自然資源，反而會保護自然資源。”但他同時也表示：“由于部分地區(qū)地產(chǎn)發(fā)展太快，規(guī)劃跟不上，造成自然景觀和生態(tài)的嚴重破壞。我認為要避免這種現(xiàn)象發(fā)生，就必須加強對于開發(fā)的規(guī)劃，并嚴格執(zhí)行項目開發(fā)前的環(huán)境評估工作。對一些破壞生態(tài)的項目要求其改正或者進行生態(tài)型處罰。”

        在李東緒看來，未來的海南房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)該提高產(chǎn)品檔次，減少一些二線城市或者旅游風(fēng)景區(qū)簡單的普通住宅開發(fā)，增加旅游地產(chǎn)的開發(fā)，例如度假酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店等；同時注重產(chǎn)品的品質(zhì)和項目的配套，在進行地產(chǎn)開發(fā)的同時注重環(huán)境保護，大力發(fā)展節(jié)能環(huán)保低碳的建筑。

        此外，李東緒強調(diào)：“在給島外人蓋房子的同時，要考慮本地購房需求，加強保障性住房、廉租房開發(fā)，并處理好引進消費和引進人才的關(guān)系，不能單純停留在賣地、買房層次上。”

        從這一方面來講，海南已經(jīng)采取了一系列行動。據(jù)悉，海南省已經(jīng)決定，省財政從市、縣收取的土地出讓金10%，以及省和市、縣一般預(yù)算新增財力部分，將向保障性住房建設(shè)項目傾斜。

        “2010年新建10.09萬套保障性住房，力爭在2012年末基本解決全省低收入居民住房困難。加強保障性住房的出租出售管理，嚴查擅自將保障性住房進行市場交易的行為。將保障性住房建設(shè)列入省政府對市、縣政府及其主要領(lǐng)導(dǎo)的考核內(nèi)容，對未能完成任務(wù)的，予以調(diào)離崗位。”海南省日前出臺的《貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》指出。

新聞鏈接

海南加強房地產(chǎn)調(diào)控專家稱仍有空子可鉆

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        為抑制炒房，海南省日前出臺了  《貫徹國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實施意見》（以下簡稱  《意見》），并決定自2010年5月1日起實施。

        《意見》規(guī)定，實行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度。要求開發(fā)企業(yè)在訂立商品住房買賣合同后10天內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記；逾期不辦理的暫停預(yù)售許可。在辦理房屋所有權(quán)證之前，嚴禁辦理房屋轉(zhuǎn)讓和更名手續(xù)。實行商品住房預(yù)售款監(jiān)管制度，預(yù)售款應(yīng)存放于開發(fā)企業(yè)指定的銀行賬戶，嚴禁開發(fā)企業(yè)直接收取現(xiàn)金。《意見》同時規(guī)定，為防范惡意炒賣土地，在規(guī)定時限內(nèi)，投資額未達到開發(fā)投資總額25%的，嚴禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營合作、作價出資（入股）和抵押土地使用權(quán)。

        對此，廣州地產(chǎn)專家謝逸楓表示，這個政策能否奏效的關(guān)鍵是地方政府是不是嚴格執(zhí)行和實施，他認為，規(guī)定里面依然有一些空子可鉆。如針對“商品住房銷售一律實行明碼標(biāo)價，經(jīng)營者在公開銷售前24小時，應(yīng)在商品住房交易場所醒目位置公示商品住房價目表，不得在標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費用”的規(guī)定，謝逸楓表示，這在實際操作中很難執(zhí)行或者監(jiān)督，一般開發(fā)商都在開盤前幾個小時才會確定價格，況且政府有關(guān)部門也不可能派人到每個樓盤去調(diào)查。此外，《意見》雖然規(guī)定開發(fā)商的投資額要達到開發(fā)投資總額的25%，但仍不足以完全遏制開發(fā)商的炒地現(xiàn)象，除非將這一比例上調(diào)到35%。

        此前，海南三亞市城鄉(xiāng)建設(shè)和住房保障局下發(fā)了關(guān)于抑制樓市炒作的通知，準備對前往三亞購房的外地人采取限制購房措施，規(guī)定1個身份證只能購5套房。但隨后該舉措遭遇了空前的質(zhì)疑，被認為這種調(diào)控恐怕更像是鼓勵炒房。



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