每經(jīng)記者  王炯業(yè)

        在近期的房地產(chǎn)調(diào)控下，“受傷最重”的無疑是住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)絕處逢生的機會，各種資金繞開住宅市場，不斷涌入寫字樓和商鋪。那么，A股市場中的商業(yè)地產(chǎn)股在這輪下跌中是否被錯殺？商業(yè)地產(chǎn)股是否會迎來新的投資機會呢？《每日經(jīng)濟新聞》記者通過調(diào)查和采訪為投資者揭開商業(yè)地產(chǎn)的投資前景。

地產(chǎn)股無一幸免

        從近期股市盤面可以看出，在近期房地產(chǎn)調(diào)控下，無論是住宅開發(fā)類地產(chǎn)股、商業(yè)地產(chǎn)股，還是綜合類地產(chǎn)股，在本輪殺跌過程中均無一幸免。

        大智慧數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)指數(shù)自從4月17日調(diào)控實施以來，累積下跌近20%。一線地產(chǎn)股中，招保萬金無一幸免；商業(yè)地產(chǎn)股中，金融街（000402，收盤價8.33元）下跌近20%，世茂股份（600823，收盤價10.37元）下跌26.53%，陽光股份（000608，收盤價7.10元）下跌近20%；住宅開發(fā)類股中，榮盛發(fā)展（002146，收盤價13.39元）下跌20%多，蘇寧環(huán)球（000718，收盤價8.25元）下跌30%多……

        有業(yè)內(nèi)人士不禁指出，在地產(chǎn)股如此慘烈的下跌過程中，是否存在被錯殺的股票。其中商業(yè)地產(chǎn)是否屬于被錯殺的股票呢？

        第一創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)研究員陳曉波認為，在信貸收縮、房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，整個房地產(chǎn)市場環(huán)境并不理想。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈又非常長，這讓整個經(jīng)濟有增速放緩的可能。如果整體經(jīng)濟環(huán)境往下走的話，商業(yè)地產(chǎn)想獨善其身是比較困難的，但此次政策沒有對商業(yè)地產(chǎn)進行打壓，所以商業(yè)地產(chǎn)相對來說會好一點。

各路資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)

        受近期一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，特別是“新國十條”中差別化信貸政策的影響，住宅市場自4月下旬率先進入調(diào)整。

        從近期市場走勢看，政策的綜合效果已有所體現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月29至5月5日，五大城市二手房成交量比新政前一周有50%以上的跌幅，掛牌價格亦有所松動。市場預期，由于物業(yè)稅/房產(chǎn)稅出臺的預期增強，同時，個別城市在信貸方面出臺了更為嚴厲的政策細則，住宅市場短期內(nèi)成交量仍將持續(xù)低迷，價格將進入下行通道。

        與住宅市場成鮮明對比的是寫字樓和商鋪的成交，據(jù)機構調(diào)研報告顯示，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了全面回暖的跡象，各種需求復蘇，租賃成交活躍，租金首次出現(xiàn)增長，雖然漲幅微小。

        一線城市尤為明顯，搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年4月上海商業(yè)地產(chǎn)成交環(huán)比大漲，4月共計成交2209套，成交面積240053平方米，環(huán)比上月增幅184.51%。據(jù)中立地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月3至7日廣州一手寫字樓成交95套，共14589平方米，成交量環(huán)比激增204.4%，均價亦穩(wěn)中帶升，最高升幅高達10%。

        中原地產(chǎn)研究員認為，鑒于密集出臺的調(diào)控政策對住宅市場的持續(xù)利空影響，使得自用型買家及投資資金提前結束觀望，正式投向發(fā)展較為穩(wěn)定的寫字樓市場，所以寫字樓比住宅所受影響小，預計近期寫字樓買賣市場集中成交的現(xiàn)象仍將繼續(xù)出現(xiàn)。

        21世紀不動產(chǎn)一位銷售顧問對記者表示，買房的都開始觀望，等待政策效應顯現(xiàn)，不過最近一些投資客開始要求找尋商業(yè)地產(chǎn)了。因為住宅對于買房者有嚴格的條件控制，但對于商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，卻沒有這一條限制，因此無論是申請銀行貸款還是購置多套也好相對來說容易些，而這也催生了眾多投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)安全邊際較高

        國泰君安首席地產(chǎn)分析師孫建平表示，無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，還是要看整體市場運營的情況。從目前形勢來看，在A股市場中，相對住宅開發(fā)的房地產(chǎn)股票，商業(yè)地產(chǎn)股安全邊際會高一點，總體風險系數(shù)會小一點。

        其實，在A股市場中，很少有純粹的商業(yè)地產(chǎn)，更多的是住宅開發(fā)加商業(yè)地產(chǎn)租賃開發(fā)的模式，像金融街，世茂股份，小商品城，陸家嘴等。如果這些商業(yè)地產(chǎn)股下跌幅度大于地產(chǎn)股，那么商業(yè)地產(chǎn)股具有一定的安全邊際，不過這也要從該股的歷史數(shù)據(jù)來進行對比，陳曉波說。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者致電幾家商業(yè)地產(chǎn)的上市公司，從反饋來看，目前的調(diào)控對于商業(yè)地產(chǎn)股影響相對較小。

        金融街相關人士表示，公司出租物業(yè)主要是在金融街這一塊，客戶穩(wěn)定性很高，基本上沒有剩余物業(yè)可租；可售的寫字樓在天津，正在對外積累客戶和招商。此外，市場上確實有資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的跡象。

        小商品城證券辦公人士也表示，公司主要業(yè)務是商鋪的租賃，受到目前的地產(chǎn)調(diào)控影響較小。

        由于商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在有資金流入，加上持有寫字樓或商鋪能給公司帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以商業(yè)地產(chǎn)股在目前的調(diào)控政策下安全邊際較高。那么，哪些地產(chǎn)股在A股市場具有這種特質(zhì)，而又相對安全呢？《每日經(jīng)濟新聞》結合券商的研究報告中推薦的商業(yè)地產(chǎn)股和WIND統(tǒng)計的歷史市盈率市凈率數(shù)據(jù)，重點選擇出以下各股供投資者參考。

◆行業(yè)分析

值得關注的商業(yè)地產(chǎn)股

　　  國泰君安研究報告指出，一線城市商業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)定、租金收益高，價格上漲趨勢明顯，核心商圈商業(yè)地產(chǎn)供需緊張。2000至2009年含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積年均復合增長率為16%，而銷售均價年均復合增長率為9.4%；大部分一二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金收益率為7%以上，最高為11.5%

        考慮一線城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和租金情況，受益最顯著的公司包括：中國國貿(mào)  （600007，收盤價9.13元）、浦東金橋（600639，收盤價9.77元）、外高橋（600648，收盤價13.63元）、金融街、招商地產(chǎn)（000024，收盤價15.96元）、陸家嘴（600663，收盤價18.70元）、張江高科（600895，收盤價10.45元）、新黃浦（600638，收盤價10.80元）、陽光股份、世茂股份。

        從這一些上市公司在京滬深廣四個一線城市持有的出租商業(yè)分類統(tǒng)計來看，位于一線城市黃金地段的上市公司中，金融界，陸家嘴，陽光股份相對來說擁有面積較多。其中金融街在北京擁有物業(yè)面積41.3萬平方米，陸家嘴在上海陸家嘴擁有物業(yè)面積62.6萬平方米，陽光城擁有16.8萬平方米。

        《每日經(jīng)濟新聞》通過WIND統(tǒng)計了2000年以來部分地產(chǎn)股的市盈率和市凈率發(fā)現(xiàn)，金融街在2010年之前最低的市盈率出現(xiàn)在2004年6月為15.66倍，市凈率最低出現(xiàn)在2005年5月份最低位2.59倍；目前最市盈率約15.5倍，市凈率約為1.36倍，均創(chuàng)下歷史新低。

        類似的情況也出現(xiàn)陽光城（000671，收盤價12.00元）和陸家嘴，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，陽光城2010年之前最低的市盈率出現(xiàn)在2008年10月份，為8.62倍，市凈率最低點出現(xiàn)2008年10月份，為0.91倍。目前陽光股份的市盈率約為20.5倍，市凈率約為2.8倍。

        陸家嘴2010年前最低市盈率為2005年4月份的15.33倍，最低市凈率為2005年7月份的1.44倍，2008年10月份出現(xiàn)了26.94倍的市盈率和2.47倍的市凈率，目前其市盈率為31.09倍，市凈率為3.71倍。

        另外，申銀萬國研究報告指出，小商品城龐大的商鋪租金現(xiàn)金流為其未來的可持續(xù)發(fā)展提供了強勁的支撐。WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，小商品城2010年前最低市盈率市凈率出現(xiàn)在2005年6月份分別為28.7倍和3.6倍，而目前小商品城市盈率為31.73倍，市凈率為4.56倍。總的來看，商業(yè)地產(chǎn)股目前的市盈率和市凈率已經(jīng)接近或突破歷史最低點，這些地產(chǎn)股在寫字樓和商鋪持續(xù)受到資金關注的前提下，股價安全

        邊際相對較高。



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