每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        “據(jù)內(nèi)部人士近日透露，本月起，萬科將在全國范圍內(nèi)降價，以加快銷售量，搶占市場。”——6月第一天，這樣一則消息在業(yè)內(nèi)傳播。在此之前，在萬科重兵集結(jié)的北京，降價的消息若隱若現(xiàn)。

        近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，時下萬科五號公園樓盤內(nèi)新近開盤的獨棟商業(yè)項目萬科五號公社，實際銷售均價已從4月的5萬元/平方米下降至4.55萬元/平方米。實際上，萬科在北京的四大熱銷樓盤皆已降價促銷。

        雖然對“全國降價”的說法，萬科表示不予置評，但2008年萬科主動降價，引領(lǐng)行業(yè)步入價格下降通道的一幕或許將再次重演。

萬科五號公社暗降4500元

        萬科五號公社是萬科五號公園樓盤內(nèi)的獨棟商業(yè)項目。一位房地產(chǎn)中介調(diào)查機構(gòu)高鋪經(jīng)理向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，4月20日時，該機構(gòu)在調(diào)查北京商業(yè)地產(chǎn)銷售價格時，萬科五號公社銷售均價為5萬元/平方米，而到了5月14日再次進行調(diào)查時，萬科公司主動向他們更正說，當時的銷售均價已下降4500元/平方米，降至4.55萬元/平方米。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者在實地調(diào)查時，該樓盤的營銷代理方北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司一位銷售員說，該棟商業(yè)地產(chǎn)項目原先預(yù)計銷售均價為5～6萬元，新政后，均價約在5萬元/平方米，后來根據(jù)市場實際情況，時下實際銷售均價已調(diào)至4.55萬元/平方米。

        近日搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，三月至五月間，北京城區(qū)及五個近郊區(qū)縣90個熱點商業(yè)地產(chǎn)樓盤中，90%的商業(yè)地產(chǎn)項目售價上漲，最高漲幅達50%。而萬科五號公社逆市降價，多少有點意外，此外，萬科五號公社地處北京CBD東擴區(qū)的黃金地帶，位置優(yōu)越，降價更難理解。

        對于記者的疑問，該銷售員表示，萬科堅持市場定價，會適市而定，根據(jù)市場層面的反饋，萬科適時適市對定價做了調(diào)整。

萬科北京四樓盤價格松動

        此外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，萬科在北京熱銷的另外三個樓盤時下也出現(xiàn)了價格松動的跡象。

        5月初，萬科藍山以3.98萬元/平方米開盤，低于預(yù)期的4萬元/平方米，而一次性付款還可享受9.7折優(yōu)惠，老業(yè)主享受9.9折優(yōu)惠。

        而萬科北京另一個樓盤金隅萬科城也在降價。據(jù)新浪樂居上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份該樓盤銷售均價為1.8萬元/平方米，5月份下降5.56%至1.7萬元/平方米。

        5月16日，萬科假日風景最后兩棟樓以實際銷售均價約為24200元/平方米開盤，比原先預(yù)期開盤價25000元/平方米下降800元，相比3月份該樓盤的開盤價24250元/平方米，也略有下降。一位業(yè)內(nèi)人士透露，此次開盤的兩棟樓為“工業(yè)化產(chǎn)品”，實際建設(shè)成本比以前的產(chǎn)品還貴700元/平方米左右。

        由此可見，萬科時下在北京熱銷的四大樓盤：萬科五號公園、萬科藍山、金隅萬科城與萬科假日風景均出現(xiàn)價格松動。

意在搶占市場份額？

        萬科在北京開始降價銷售，這是否緣于公司資金鏈緊張，急于出貨以緩解資金壓力？其實不然。

        據(jù)4月27日萬科發(fā)布的2010年第一季度財報，第一季度期末，萬科手持現(xiàn)金179.2億元，而公司短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和為127.4億元。由此可見，萬科現(xiàn)金流比較充沛。

        一位長期跟蹤萬科的證券業(yè)分析師認為：“從萬科的財務(wù)狀況分析，如果市場持續(xù)低迷，萬科至少能撐5～6個月。如果不再拿地，存貨周轉(zhuǎn)速度下降一半，支撐一年到兩年都沒問題，資金鏈仍舊可以延續(xù)。”

        “像萬科這樣的成熟企業(yè)降價不是因為缺錢，而是想在行業(yè)低谷時逢低吸納市場占有率。”上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍向  《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋道：“正是因為時下不缺錢，才讓萬科具有降價搶占市場的更大資本。”

        其實，當行業(yè)處于低谷時，正是大企業(yè)們擴大地盤的天賜良機。從歷史上看，萬科是此中熟手，也是巧手。2008年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控之際，正是萬科率先降價，將行業(yè)從觀望期帶入了降價通道，萬科也因搶先降價，擴大了地盤。

        2010年農(nóng)歷年初，萬科股份總裁郁亮在與機構(gòu)投資者溝通時便闡述了萬科對本輪地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度：“要聽政策的話，中央政策是什么，我們跟著做，這樣才能為這個行業(yè)提供更大的發(fā)展空間。”

        5月15日，郁亮在萬科內(nèi)部一次會議中再次告誡公司員工：“不要心存僥幸”，“要跑得比對手快”。

        一位房地產(chǎn)公司營銷總經(jīng)理說，郁亮的意思很明顯，萬科不會對政府本輪地產(chǎn)調(diào)控的決心“心存僥幸”，萬科還不如利用行業(yè)低谷良機，搶占市場份額。這也符合萬科近年來堅持的“快速開發(fā)，提高資金周轉(zhuǎn)率”的企業(yè)經(jīng)營策略。

        萬科一季度財報顯示，萬科在珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域的銷售面積同比分別下降45.1%、33.9%和0.1%。為了實現(xiàn)在行業(yè)低谷時搶占市場份額的目標，降價以釋放銷售量或許是萬科唯一的出口。

        此外，完成今年銷售目標的壓力也迫使萬科作出降價舉措。

        2009年萬科全年共實現(xiàn)銷售金額634.2億元，而王石的目標是2010年銷售額實現(xiàn)25%～30%的增長，即達到792.75億元～824.46億元的銷售額。

        一位業(yè)內(nèi)人士透露，萬科全年60%的可售房源集中在宏觀環(huán)境更不確定的下半年上市。為了沖擊792.75億元～824.46億元年銷售目標，萬科也會被迫降價，釋放手中“貨物”。

        基于此，宋會雍認為，“不要心存僥幸”，“要跑得比對手快”，這正是郁亮吹響了的全國降價的沖鋒號。

        他認為，萬科會先從政策最嚴、成交量最冷的區(qū)域開始，然后逐漸推廣至全國。開始時，降價幅度預(yù)計不會很大，以試探式降價策略為主。據(jù)悉，時下萬科在廣州、蘇州等地的個別樓盤價格也出現(xiàn)了松動。

萬科：順應(yīng)變化合理定價

昨日，就全國降價的說法，萬科向本報回復(fù)稱，近期國家及各地連續(xù)出臺了多項政策，抑制市場向過熱發(fā)展，這些政策調(diào)控力度之大，調(diào)控態(tài)度之堅決，為近年來所少見，相信必然會對市場產(chǎn)生顯著影響。

        萬科一貫認為，價格是由市場決定的，企業(yè)只能“發(fā)現(xiàn)”價格，而不可能單方面“決定”價格。萬科將積極主動順應(yīng)市場趨勢，以合理的價格贏得客戶的支持。萬科也將積極主動順應(yīng)市場變化趨勢，尊重市場實際情況合理定價，按照購房者愿意接受的價格售出產(chǎn)品。

        此外，萬科公關(guān)部在電話中說，“全國降價”不知其來源如何，不予置評。“有關(guān)各地的價格情況，萬科實行由各地管理層根據(jù)當?shù)厥袌銮闆r決定。在6月初公司沒有發(fā)布公告前，我們不能評論。公告發(fā)布后，以該公告數(shù)據(jù)為準。”

專家說法

房價或步入明降期

        《國房分析咨詢報告》上海研究組首席分析師陳真誠表示，前段時間，業(yè)內(nèi)一些人誤讀了5月13日溫家寶總理在天津的講話，斷章取義地強調(diào)了“加強協(xié)調(diào)，適時適度”一詞，認為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向了，而忽略了“區(qū)別對待，有保有壓”。而房地產(chǎn)就屬于“壓”的范圍，而不是“保”的范疇，近段時間加強土地增值稅的清算與房產(chǎn)稅的討論，更加證實了房地產(chǎn)屬于“壓”的范圍。在這個時候萬科降價，短期內(nèi)可能比宏觀調(diào)控政策對房企的沖擊力更大。

        北京理工大學房地產(chǎn)研究室主任周畢文也贊同此觀點：“萬科的榜樣效應(yīng)是巨大的。如果不出意外，萬科在北京的價格調(diào)整，將會拉開北京房價正式調(diào)整的序幕，進而帶動行業(yè)從時下的觀望期步入明降期。”

        上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會雍認為，萬科將扮演“大企業(yè)帶頭明降”的角色，而率先動手的大企業(yè)最終也將從中獲得最大收益，后面跟著降的企業(yè)，只有降幅更大才能吸引購房者。



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