每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

        4月25日和5月14日，北京保利西山林語(yǔ)三期項(xiàng)目先后兩次共獲得301套地下車庫(kù)和1240套住宅的預(yù)售證，但官司方數(shù)據(jù)顯示，至今未有成交記錄。一位行業(yè)人士向記者說(shuō)，西山林語(yǔ)三期項(xiàng)目就是“捂盤”或“惜售”的典型例子。

        知名房企旗下樓盤多月未現(xiàn)成交記錄，到底是難以定價(jià)“主動(dòng)惜售”，還是樓市受冷后無(wú)人問(wèn)津？

        近日，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到北京保利西山林語(yǔ)三期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，卻被售樓中心前臺(tái)的保利地產(chǎn)工作人員告知，項(xiàng)目還未開(kāi)盤，但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息顯示，該項(xiàng)目已分別于4月25日與5月14日獲得了兩批房源的預(yù)售證，且分別于當(dāng)日開(kāi)盤了。

實(shí)地探訪  記者發(fā)現(xiàn)多重疑點(diǎn)

        北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的信息顯示，4月25日，保利西山林語(yǔ)三期獲得301套地下車庫(kù)與222套住宅的預(yù)售證，已于當(dāng)日開(kāi)盤；5月14日，該樓盤再次獲得1018套住宅預(yù)售證，當(dāng)日開(kāi)盤。兩次下來(lái)，共獲得301套地下車庫(kù)和1240套住宅的預(yù)售證。但該網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，至今未有成交記錄。

        然而6月26日，當(dāng)記者以客戶身份來(lái)到位于北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)冷泉村西山林語(yǔ)項(xiàng)目售樓中心時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)一片冷清：門外只有一位穿著制服的保安；走進(jìn)售樓中心，偌大的屋內(nèi)，只有前臺(tái)坐著一位男性工作人員，以及里屋傳出的兩位女性閑談的聲音。

        得知是來(lái)看房的，這位銷售人員說(shuō)：“目前三期還沒(méi)有開(kāi)盤，不過(guò)年底前會(huì)開(kāi)盤，具體時(shí)間還未定?，F(xiàn)在只有二期剩下的11套別墅還在銷售。”

        但在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，保利地產(chǎn)北京媒介部負(fù)責(zé)人對(duì)此指出，這位銷售人員不知道實(shí)情。因?yàn)槲魃搅终Z(yǔ)前二期開(kāi)盤時(shí)都舉行了盛大的開(kāi)盤儀式，三期開(kāi)盤時(shí)沒(méi)舉行此儀式，所以可能誤解沒(méi)有開(kāi)盤。實(shí)際上已分別于4月25日與5月14日如期開(kāi)盤。且在6月中下旬，有一位客戶已為此項(xiàng)目12號(hào)樓的一套房交了訂金，但后來(lái)鑒于觀望情緒，目前該客戶還沒(méi)有與公司簽訂購(gòu)房合同，所以在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上沒(méi)有成交記錄。

        在采訪中，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前沒(méi)有客戶需求，所以導(dǎo)致銷售不暢。

        但6月26日記者以購(gòu)房者身份在其售樓中心做登記時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，近段時(shí)間以來(lái)已有6、7位登記者，怎么會(huì)沒(méi)有購(gòu)房需求呢？

        “后來(lái)公司銷售人員對(duì)這些登記客戶進(jìn)行了銷售追蹤，但基本上是兩種情況：一種是選擇觀望，另一種就是放棄購(gòu)買。”這位負(fù)責(zé)人對(duì)此繼續(xù)解釋道，可能當(dāng)初申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)的定價(jià)有點(diǎn)高了，主要原因在于前面二期的銷售均價(jià)就不低，該項(xiàng)目三期與前兩期的配套一樣，如果定價(jià)偏低，前面兩期已入住的客戶會(huì)有意見(jiàn)。

        而當(dāng)記者以購(gòu)房者身份向工作人員索要一份西山林語(yǔ)三期的戶型圖與樓盤說(shuō)明書(shū)時(shí)候，這位負(fù)責(zé)人表示：只有二期的戶型圖，因?yàn)槿诘膽粜蛨D和樓盤情況與二期類似，所以三期就直接用去年項(xiàng)目二期銷售時(shí)付印的戶型圖與樓盤說(shuō)明書(shū)了。

        6月30日記者再次撥打該樓盤售樓熱線時(shí)，手機(jī)號(hào)碼卻顯示為空號(hào)。對(duì)此，上述負(fù)責(zé)人又將“空號(hào)事件”歸因于北京電信操作上的失誤。

公司否認(rèn)捂盤惜售

        一位行業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，西山林語(yǔ)三期項(xiàng)目就是“捂盤”或“惜售”的典型例子。

        他解釋道，新政調(diào)控的不斷深入和調(diào)控周期的延長(zhǎng)，市場(chǎng)成交量暴跌，比如分別于2008年與2009年上市的西山林語(yǔ)一、二期項(xiàng)目都曾創(chuàng)造過(guò)當(dāng)日推出，當(dāng)日銷售完畢的銷售奇跡，但三期項(xiàng)目可能因?yàn)榍捌诘怯浀目蛻舯容^少，且推貨量達(dá)到1240套的大容量下，開(kāi)發(fā)商對(duì)新政和后市判斷不明朗的情況下，被迫“捂盤”或“惜售”，用此來(lái)拉長(zhǎng)客戶儲(chǔ)備周期，以增加客戶需求儲(chǔ)量，并在考察市場(chǎng)反應(yīng)的基礎(chǔ)上確定售價(jià)。

        對(duì)此，保利地產(chǎn)北京媒介部負(fù)責(zé)人卻并不贊同。他說(shuō)，時(shí)下北京實(shí)行一房一價(jià)策略，西山林語(yǔ)三期項(xiàng)目每套房的定價(jià)已在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上按規(guī)定公示，不存在重新確定定價(jià)的必要。

        不過(guò)，不論保利的情況是否屬于捂盤，4月以來(lái)的樓市新政，基于對(duì)前景判斷及公司具體情況的不同，在銷售過(guò)程中，房企們的行為開(kāi)始分化。據(jù)記者了解，一些房企開(kāi)始降價(jià)銷售，另一些房企則主動(dòng)捂盤，以圖樓市反彈；或被動(dòng)捂盤，延長(zhǎng)客戶儲(chǔ)備周期及進(jìn)一步靜觀市場(chǎng)反應(yīng)。



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