2010-07-08 01:44:05
每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海
“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”這句俗語(yǔ)在今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中再次被印證,去年銷售額屢屢創(chuàng)造神話,并在土地市場(chǎng)上頻繁奪得地王的央企,在今年上半年的表現(xiàn)卻不盡如人意。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),上半年全國(guó)銷售額前10名的開發(fā)商中,央企所占席位由去年的3家,減至現(xiàn)在的2家。而在土地市場(chǎng),央企也漸漸淡出主角地位,整個(gè)上半年新增土地儲(chǔ)備最多的10家房企,僅有保利地產(chǎn)和中國(guó)鐵建地產(chǎn)兩家屬于央企陣營(yíng)。
幾家實(shí)力雄厚的央企地產(chǎn)商在72家非主營(yíng)房地產(chǎn)的央企淡出房地產(chǎn)業(yè)后集體趨于低迷,不禁令業(yè)內(nèi)浮想聯(lián)翩,房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)退民進(jìn)”在未來還會(huì)加劇嗎?
銷售業(yè)績(jī)
08年來首次遜于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
自2008年開始,央企房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)就一直要高于同行的民營(yíng)企業(yè)。中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利香港等央企地產(chǎn)公司在香港資本市場(chǎng)上被視為“紅籌股”,比民營(yíng)房地產(chǎn)公司更受追捧。但央企房地產(chǎn)公司今年上半年的業(yè)績(jī),兩年多來首次遜色于同在香港上市的其他房地產(chǎn)企業(yè)。
瑞信集團(tuán)7月6日發(fā)布研究報(bào)告顯示,今年初以來,華潤(rùn)置地錄得的合約銷售額同比跌17%,只占瑞信預(yù)期的全年目標(biāo)的38%,表現(xiàn)或遜于市場(chǎng)預(yù)期。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研究中心副總監(jiān)陳延彬表示,和華潤(rùn)置地相同,同為央企的招商地產(chǎn)業(yè)績(jī)同比縮水明顯。
曾在去年上半年以74.02億元的銷售額成為當(dāng)時(shí)銷售排行第11名的招商地產(chǎn),在今年卻被擠出了全國(guó)銷售額前20名。而今年銷售額第20名企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)也并不高,僅僅只有55億元。
即使是銷售額好于去年同期的保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等央企地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè),今年上半年的業(yè)績(jī)與其他房地產(chǎn)公司相比,也并不耀眼。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的統(tǒng)計(jì),去年上半年保利地產(chǎn)的銷售額就達(dá)到了195.49億元,但今年上半年銷售額卻只有208億,增幅不足10%;中海的銷售業(yè)績(jī)?cè)龇停瑑H比去年的189.78億元增加了不到6億元。而根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的測(cè)算,今年上半年銷售排名前20的房地產(chǎn)公司銷售業(yè)績(jī)較去年同期平均增幅達(dá)到30%。恒大、碧桂園等公司的銷售業(yè)績(jī)?cè)龇墙咏蛘叱^100%。
倒是正期望通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、逐步從母公司剝離的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)暫時(shí)成為各央企地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)冠軍,72億元的銷售金額較去年同期的66億多,有接近10%左右的增幅。
拿地表現(xiàn)
“門外漢”退出“門內(nèi)漢”低調(diào)
不僅銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)不如同行,在土地市場(chǎng)上,央企地產(chǎn)商的表現(xiàn)也非常低調(diào)。中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示,雖然今年上半年的土地價(jià)格已較去年年底平均下跌了9%,但在增加土地儲(chǔ)備最多的10家房企中,央企卻只有兩家,其中保利地產(chǎn)以616萬平方米的新增土地儲(chǔ)備名列第三,中國(guó)鐵建地產(chǎn)則以200多萬平方米的新增土地儲(chǔ)備排名第十。
眾多非央企地產(chǎn)商成為地價(jià)下跌后的最大受益者。萬科上半年僅花費(fèi)了251億多元就購(gòu)得了1040平方米的新增土地儲(chǔ)備。恒大、綠地等也緊跟萬科步伐,在上半年以相對(duì)便宜的價(jià)格買地。
央企似乎只對(duì)高價(jià)地塊情有獨(dú)鐘。整個(gè)上半年,僅中海、保利、中國(guó)鐵建三家央企花費(fèi)在土地購(gòu)買上的金額就達(dá)到460多億元,但所購(gòu)買的土地儲(chǔ)備數(shù)量?jī)H僅和萬科相當(dāng)。而大部分央企上半年買地都是在3月份之前,3月份以后就在土地市場(chǎng)上失去了蹤影。
第一太平戴維斯上海公司董事長(zhǎng)劉德楊昨日(7月7日)表示,由于前期購(gòu)入過多的高價(jià)地需要消化,央企地產(chǎn)企業(yè)今年上半年很少出手和其他房地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)新的地塊,這使得很多其他地產(chǎn)公司有了拿地的機(jī)會(huì)。
但陳延彬認(rèn)為,去年購(gòu)買了較多的高價(jià)土地只是央企地產(chǎn)商今年出手較少的原因之一。另一個(gè)原因是3月底、4月初時(shí),國(guó)資委主任李榮融要求78家主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)、剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。16家央企地產(chǎn)企業(yè)并沒有被要求淡出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù),但是之后這些房地產(chǎn)公司在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)變得謹(jǐn)慎很多,購(gòu)買高價(jià)地的現(xiàn)象也隨之減少。
央企人士
判斷失誤導(dǎo)致“青黃不接”
不少分析師認(rèn)為,去年央企地產(chǎn)商看錯(cuò)了宏觀經(jīng)濟(jì)的方向,盲目購(gòu)入了太多高價(jià)地塊,這些高價(jià)地塊給公司未來的盈利能力造成了重大不利影響,進(jìn)而導(dǎo)致公司上半年業(yè)績(jī)不佳。
但是,中原地產(chǎn)分析師許萌卻不這樣認(rèn)為。根據(jù)她的調(diào)研,各家央企地產(chǎn)商上半年的銷售情況與同行業(yè)的其他企業(yè)其實(shí)差不多,唯一有區(qū)別的是,今年各家房地產(chǎn)公司可以銷售的貨源太少,這讓它們上半年的業(yè)績(jī)大受影響。
這一分析,得到了中國(guó)海外和保利地產(chǎn)相關(guān)人士的認(rèn)同。根據(jù)他們的介紹,由于上半年達(dá)到可銷售條件的房源太少,導(dǎo)致他們不得不在下半年才開始銷售。
與其他房地產(chǎn)公司相比,央企本來該在上半年才上市銷售的項(xiàng)目實(shí)際上早在去年底就已經(jīng)出售了,這導(dǎo)致今年上半年公司可銷售房源青黃不接,一部分央企上半年的銷售業(yè)績(jī)之所以表現(xiàn)不盡人意,最主要的原因就是上半年的供應(yīng)乏力。
中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的銷售排行顯示,中海地產(chǎn)上半年的銷售面積,較2009年同期下降了將近25%。保利地產(chǎn)的銷售面積雖然較2009年同期增長(zhǎng)接近10%,但與恒大地產(chǎn)接近50%的銷售面積增長(zhǎng)相比,顯然要遜色很多。
在許萌看來,央企房地產(chǎn)公司恰恰是因?yàn)樵谌ツ昴┐罅肯吮驹撛诮衲瓿醪配N售的房源,導(dǎo)致公司在上半年青黃不接,錯(cuò)過了今年調(diào)控前最好的銷售時(shí)機(jī)。
第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部助理經(jīng)理張琳昨日表示,從目前來看,如果調(diào)控持續(xù),下半年的市場(chǎng)將維持4月以后的頹勢(shì),以上海市場(chǎng)為例,下半年開發(fā)商要增加銷售量可能需要大幅打折才能做到。
一家央企房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷經(jīng)理昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露了央企地產(chǎn)商集體判斷失誤的原因。去年年底正逢新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺(tái),國(guó)務(wù)院上一年出臺(tái)的大量?jī)?yōu)惠政策到期不再延續(xù),公司判斷市場(chǎng)會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控有6個(gè)月的 “剎車”,所以在去年底前就大量賣房,并把新房供應(yīng)的集中期放在今年下半年。因?yàn)椋鶕?jù)他們的判斷,樓市一般在調(diào)控6個(gè)月之后會(huì)慢慢開始出現(xiàn)成交量的恢復(fù),但不想今年上半年市場(chǎng)卻出現(xiàn)了一波“反彈”,并引來了中央更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控,使得他們錯(cuò)過了今年最好的賣房時(shí)機(jī)。
不過,昨日有分析師表示,央企地產(chǎn)商目前看上去的決策失誤未必會(huì)讓公司真正損失。一旦市場(chǎng)突然出現(xiàn)反彈,下半年擁有大量貨源的央企地產(chǎn)商可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的 “神經(jīng)性”變化受益。
張琳在昨日接受采訪時(shí)也表示,如果國(guó)務(wù)院放松宏觀調(diào)控政策,或者在調(diào)控政策的用詞上不再像之前那么嚴(yán)厲,那么樓市的成交量迅速恢復(fù)是有可能的。
如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,違者必究。
每經(jīng)訂報(bào)電話
北京:010-58528501 上海:021-61283003 深圳:0755-83520159 成都:028-86516389 028-86740011 無錫:15152247316
特別提醒:如果我們使用了您的圖片,請(qǐng)作者與本站聯(lián)系索取稿酬。如您不希望作品出現(xiàn)在本站,可聯(lián)系我們要求撤下您的作品。
歡迎關(guān)注每日經(jīng)濟(jì)新聞APP