每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        “10個樓盤，近2500套住宅，21萬多平方米的存量。”這是昨日下午華燕房產(chǎn)分析師張宏偉給出的上海新江灣板塊商品住宅存量的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)。作為近年來上海“地王”的主要產(chǎn)區(qū)，新江灣板塊今年5月至今只賣掉了70多套住宅，且大多數(shù)房源的成交均價只有25000元/平方米上下。

        市場慘淡的景象，令該區(qū)域內(nèi)開發(fā)商心力交瘁，尤其是幾家  “地王”樓盤開發(fā)商。如于2007年拿下“地王”的九龍倉和仁恒，目前各自項目的工程進度都已經(jīng)達到了可預(yù)售階段。但上海房地產(chǎn)業(yè)分析人士的觀點是，兩家樓盤要想有良好的銷售業(yè)績，銷售日期就必須延遲至明年上半年。

        一個“地王”被逼“捂盤”的故事可能已經(jīng)開始了。

“弄不好就會虧損”

        “這塊地很危險，弄不好就會虧損。”2007年6月，綠城集團董事長宋衛(wèi)平在拍得新江灣D1地塊后留下的這句話至今令人印象深刻。當時，被稱為“上海新地王”的上述地塊成交價為12.6億元，樓面地價為12509元/平方米。

        兩年后，這幅有“虧損危險”的地塊，以12.3億元的價格換給了九龍倉，這一做法從另一個角度證明了宋衛(wèi)平當初的預(yù)言。

        2007年12月，新加坡仁恒置業(yè)斥資13.01億元購得的新江灣D3地塊成為轟動上海的又一幅  “地王”。緊鄰D1地塊的D3地塊樓板價格高達2萬元/平方米，盈利前景也同樣不被看好。

        巧合的是，上述兩幅“地王”很有可能在近期同時公開銷售。

        根據(jù)新浪、搜房等網(wǎng)站的介紹，九龍倉新江灣項目容積率在1.6左右，是12~13層的小高層，最小是140平方米的二房，最大是344平方米的四房兩廳，屬于精裝修產(chǎn)品；而仁恒新江灣項目仁恒怡庭的主要產(chǎn)品是疊加別墅，以及160和200平方米的大戶型精裝修公寓。雖然兩個樓盤產(chǎn)品外形有差異，但是主力產(chǎn)品和目標客戶卻有相似性。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者近日前往現(xiàn)場查看上述兩個樓盤，發(fā)現(xiàn)九龍倉的小高層項目已經(jīng)完成了三分之二，仁恒項目的花園洋房也基本結(jié)構(gòu)封頂，均接近申請商品住宅預(yù)售資格的條件。

        此前，有報道稱，九龍倉新江灣項目璽園的售價在45000~50000元/平方米左右，開盤時間會在7月左右；而仁恒新江灣項目仁恒怡庭的售價大概在60000元/平方米左右，開盤時間會在八九月份。但記者在售樓處詢問時，兩個樓盤的銷售人員均否認了上述消息，稱目前銷售價格和開盤時間都還不確定。

        中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄說，目前該地區(qū)40000元/平方米以上的房子幾乎不會有人問津，但是對于九龍倉和仁恒來說，40000元/平方米的售價，很有可能僅僅只是保本。

開發(fā)商被逼“捂盤”？

        一家地產(chǎn)代理機構(gòu)的調(diào)查資料顯示，在整個新江灣板塊，180平方米以上的大面積產(chǎn)品比較暢銷。因此，該區(qū)域大部分開發(fā)商都開發(fā)的是大戶型的豪宅產(chǎn)品。據(jù)上述調(diào)查，華潤橡樹灣、漢斯國際公寓、九龍倉璽園、仁恒怡庭乃至剛剛開工的中建地產(chǎn)項目都會是大戶型產(chǎn)品。

        張宏偉說，在上述兩個樓盤的主力戶型面積接近的情況下，如果銷售總價接近，那目標客戶很有可能重疊，選擇同一時間開盤，很有可能造成兩家開發(fā)商“火并”。

        薛建雄說，如果在價格相同的情況下，仁恒的產(chǎn)品會有更強的競爭力。但是，與九龍倉的項目相比，仁恒的產(chǎn)品成本較高，一旦九龍倉新江灣項目降價促銷，仁恒項目可能賣不過對手。

        但是，兩個樓盤的開發(fā)商對上述說法均予以否認。九龍倉璽園胡海嶸說，從未對仁恒怡庭進行過調(diào)查，也沒有擔心滯銷，開盤時間和定價未確定，是因為香港總部還沒有做決定。

        仁恒置業(yè)上海分公司副總經(jīng)理姚示偉則認為，仁恒怡庭和九龍倉璽園是兩個截然不同的產(chǎn)品，相互間并不會產(chǎn)生競爭。價格遲遲未定的主要原因并不是因為近期市場銷售不好，也不是高地價所致，而是因為樣板房沒有完成。“我們是根據(jù)樣板房的展示情況，反推項目銷售價格的。”

        在薛建雄看來，即便上述兩個樓盤之間競爭不明顯，但兩個樓盤也不會在近期開盤。目前高端物業(yè)的銷售情況并不好，市中心內(nèi)環(huán)內(nèi)5萬元/平方米的樓盤售仍然滯銷，而地處新江灣城的上述兩大樓盤開盤售價預(yù)計至少4萬元/平方米，如此高的價格，滯銷幾乎是必然的。

        根據(jù)張宏偉提供的數(shù)據(jù)，從今年5月至今，整個新江灣地區(qū)的10余樓盤總共只賣出了70余套住宅，且大部分的成交均價不足3萬元/平方米。與這些樓盤相比，九龍倉璽園和仁恒怡庭雖然景觀環(huán)境更好，但是同樣有配套欠缺、生活設(shè)施不成熟等缺陷，很難支撐4萬元/平方米以上的高價。

        張宏偉說，目前很多高端樓盤開盤就滯銷，與其如此，不如等到市場好的時候再賣。“如果要賣到4萬元/平方米以上的高價，辦法只有一個——等，等到明年上半年。”張宏偉認為，這或許才是新江灣的  “地王”樓盤遲遲不開盤的主要原因。



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