每經記者  楊羚強  發(fā)自上海

        雖然“金九銀十”即將到來，但上海的開發(fā)商和購房者對這一傳統(tǒng)銷售旺季早已沒太多信心。

        《每日經濟新聞》近日聯(lián)合搜房網對上海地區(qū)開發(fā)商、購房者和經紀人進行的信心調查顯示，56.5%的開發(fā)商認為今年“金九銀十”不會到來；依然看好“金九銀十”的開發(fā)商僅占5.1%。59.7%的購房者也認為，在新政作用下，傳統(tǒng)“金九銀十”效益不會顯現(xiàn)。針對上海樓市的這一調查恐怕只是眾多城市信心指數(shù)的一個縮影。樓市新政目前已實施超過120天，面對“金九銀十”，開發(fā)商和購房者的心態(tài)有什么變化？他們將上演一場怎樣的對決？

        中房協(xié)副會長朱中一在今年博鰲房地產論壇上說，未來房企將根據(jù)自己的資金狀況，決定是否降價。展望今年的“金九銀十”，應先了解各家公司的財務狀況，然后才能了解促銷力度。

        對房地產公司的財務狀況的解讀，券商普遍認為房企財務狀況相當不理想，這和房地產研究機構的看法有所不同。那么地產商真實的財務情況究竟如何？開發(fā)商的資金能夠撐多久？《每日經濟新聞》采用WINDS的部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并聯(lián)合中原地產和搜房網對房地產公司上半年的財務狀況進行了調查。

上半年2/3房企經營現(xiàn)金流為負

        券商認為房地產公司缺錢，主要是因為開發(fā)商的高負債率和眾多公司的經營性現(xiàn)金流為負值。

        記者根據(jù)WINDS統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，已經公布中報的約90家開發(fā)商中，接近2/3的公司經營現(xiàn)金流是負值，其中包括萬科、金地、招商這樣的知名地產巨頭。這一比例幾乎與2008年年中時相當。

        五合國際智庫總經理鄒毅說，經營性現(xiàn)金流多反映的是開發(fā)商的銷售情況。如此眾多的開發(fā)商經營性現(xiàn)金流為負，很有可能是因為開發(fā)商的銷售額增長幅度趕不上正常開支的增長水平。

        中國指數(shù)研究院分析師鐘星爍認為，開發(fā)商的現(xiàn)金回籠速度明顯在放慢，而施工面積和新開工項目卻沒有減少，這可能是導致上半年眾多開發(fā)商現(xiàn)金流為負值的主要原因。

        約90家開發(fā)商中，約1/3經營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流均為負值。鄒毅說，這可能是一些開發(fā)商在銷售業(yè)績下降時，依然在繼續(xù)購買土地。

        不過，上述現(xiàn)金流為負值的情況，在9月份后會可能會改變。

        中原集團研究中心高級經理劉淵說，萬科、招商等公司七八月份的銷售業(yè)績高于上半年平均值，且近期開始減少了土地購買，因此下半年經營性現(xiàn)金流很有可能由負轉正。

大型開發(fā)商短期資金壓力不大

        除了現(xiàn)金流量表，房地產商的資產負債表也是反映開發(fā)商財務狀況的重要依據(jù)。

        《每日經濟新聞》記者根據(jù)WINDS統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，反映開發(fā)商償債能力的流動比率和速動比率兩項指標上，分別有50%和66%左右的房地產上市公司低于標準。

        為了弄清楚開發(fā)商的財務償還壓力有多大，統(tǒng)計以各家地產商現(xiàn)有銀行存款和現(xiàn)金的余額，減去扣除了預收款后的流動負債來計算各公司的短期還款壓力。根據(jù)上述計算方法，在不買地的情況下，萬科只要以上半年平均每月60億元的銷售速度賣3.5個月就可以償還未來一年超400億的短期流動負債；招商地產則需要2.9個月，金地需要4.4個月，保利甚至不需要再擴大銷售，就可以償還所有短期借款；負債率猛升50多個百分點的綠城，在不繼續(xù)買地，并維持上半年的銷售速度的前提下，可以在半年內還清未來一年所有的債務。

        但是，類似財務壓力小的開發(fā)商僅僅只是少部分。

        速動比率極低的*ST中房是其中最夸張的一家。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照上半年的平均銷售額，該公司至少要賣70個月才能還清全部債務。中糧地產和北京城建情況類似，都需要40個月以上的時間才能還清所有賬款。

        不過，分析師認為，上述開發(fā)商上半年的銷售規(guī)模較小，項目可能主要在下半年上市。如果下半年能及時銷售，資金缺口應該不會有那么大。

預收賬款的達摩克利斯之劍

        雖然只有小部分房地產公司面臨大幅降價促銷的壓力，但是劉淵認為，接下來大部分開發(fā)商都會在房地產的調控下選擇降價出貨。其中一個重要原因，就是政府對開發(fā)商預收款的監(jiān)管。

        8月17日，有報道稱北京擬出臺“商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，與此同時，西安、蘇州等地的房管部門也在醞釀類似措施。上述消息雖然沒有得到監(jiān)管部門的證實，但卻已經成為劉淵眼中的調控利器。對開發(fā)商來說，預收款如果收緊，房地產公司頓時會面臨巨大的資金缺口。

        博鰲房地產論壇上，萬科副總裁肖莉曾透露，目前國內開發(fā)商的貸款、預收款占到房地產開發(fā)資金比例的70%。國家統(tǒng)計局今年1~6月的數(shù)據(jù)顯示，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源33719億元，其中，定金及預收款和個人按揭貸款兩者合計12602億元，占到資金總來源的1/3。

        《每日經濟新聞》和搜房網的聯(lián)合調查更顯示出預收款對開發(fā)商的重要性。萬科、保利、萬通等多家房地產的預收款金額占流動資產比例高達3成以上，是實現(xiàn)企業(yè)資金周轉的重要來源。在博鰲房地產論壇上，肖莉就曾認為，預收款等資金來源一旦失去，將直接導致開發(fā)商減少開工，減少拿地。

        劉淵說，預收款?？顚Ｓ靡坏﹪栏駡?zhí)行，短時期內可能降低開發(fā)商的資金周轉率，在政府嚴查囤地的同時，或將部分迫使開發(fā)商加快推盤，回籠資金。

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綠城負債率升至158.8%

每經記者  張初亮  發(fā)自上海

        昨日，綠城中國公布上半年營運數(shù)據(jù)。截至6月30日，綠城負債率由去年年末105.1%上升至158.8%。期內綠城實現(xiàn)營業(yè)收入38.7億元（人民幣，下同），同比上漲99.5%。

        2009年樓市大熱，綠城中國的負債率由2008年底的140%減緩至2009年底的105%，但有分析人士認為，該負債率在地產上市公司中仍屬高位。今年是綠城最花錢的一年，加上嚴厲的樓市調控，綠城高負債經營模式將面臨考驗。

        據(jù)相關人士透露，2010年綠城在建項目達102個，新開工面積超過800萬平方米，在建面積超過1200萬平方米，僅次于綠地和萬科。對于負債率上升至158.8%，綠城表示，凈負債率的上升，主要是公司規(guī)模的擴大、項目的增多所致。

        公告顯示，綠城通過參與土地招拍掛以及股權收購等方式在山東、杭州、浙江、上海等地購入多幅地塊，新增土地儲備項目11個，總占地面積約144萬平方米，規(guī)劃建筑面積約240萬平方米，按權益計算為202萬平方米，總土地款為115億元，按權益計算為93億元。



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