每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        從今年12月1日起，北京的購房者只須將預售資金存入專用監(jiān)管賬戶即可，而不必向企業(yè)繳納。

        昨日（10月25日），北京市出臺《商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），規(guī)定商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管專用賬戶，保證優(yōu)先用于工程建設，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預售資金。

        這是繼青島、石家莊、武漢后，又一個出臺商品房預售資金監(jiān)管辦法的城市。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，早在今年8月，北京市的一些房企已拿到這份通知的原始版本。

        來自業(yè)界的觀點認為，此舉的主要目的在于保證工程建設款，防止企業(yè)將預售資金用于拿地、開發(fā)其他項目等。受此影響，企業(yè)的資金壓力將進一步增大，或通過加快銷售的方式進行回款。

預售款?？顚Ｓ?br />
        上述《辦法》由北京市住建委、央行營業(yè)管理部、銀監(jiān)會北京監(jiān)管局共同制定，報北京市政府批準出臺。北京市住建委表示，這是“落實中央調(diào)控措施、保證購房人權(quán)益不受侵害的一項重要舉措”。

        按照要求，商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管銀行對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。

        在設立監(jiān)管專用賬戶時，企業(yè)需遵守“一個預售許可申請對應一個賬戶”的原則，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議。

        《辦法》還明確，商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。

        這意味著，超過千億規(guī)模的預售資金將專款專用，不再流入土地市場和其他項目的開發(fā)中。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前三季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)項目本年到位資金3938.8億元，其中定金及預收款為1020.7億元。

        我國的預售制度于1994年建立，按照要求，預售款需用于項目工程建設。但由于缺乏有效的監(jiān)管，企業(yè)通常將這部分資金用于拿地、融資、開發(fā)其他項目等，并容易導致工程爛尾、項目延期等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

        今年4月，住建部發(fā)布通知，再次強調(diào)“商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設”。

        在預售資金的使用上，北京市的上述新規(guī)規(guī)定，開發(fā)商使用預售資金時，需要按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件等四個節(jié)點進行申請，每個節(jié)點有固定的用款額度。

房企資金鏈再收緊

        “在企業(yè)獲得資金的所有渠道中，定金和預售款是成本最低的。”華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，加強預售款管理，將對資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)帶來很大影響。

        由于項目較多、業(yè)務布局廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量很大。但同時，貸款或融資程序相對繁瑣，所需時間較長，對大型房企來說，為統(tǒng)籌安排資金而挪用預售款的現(xiàn)象并不少見。

        北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志也表示，加強預售款監(jiān)管，將會有效遏制“用一個項目的錢開發(fā)多個項目”的現(xiàn)象，同時還將對大型房企的資金狀況帶來一定影響。

        中原地產(chǎn)三級研究總監(jiān)張大偉認為，加強預售款管理，影響不亞于將企業(yè)自有資金率提高5個百分點。

監(jiān)管難題待破解

        預售款制度如何監(jiān)管，并促使其有效落實，目前成為了業(yè)界關(guān)注的難題。在2007年和2008年上半年房地產(chǎn)市場大熱時，各地曾表態(tài)加強商品房預售款的管理，但隨著國際金融危機爆發(fā)，以及由此引發(fā)的樓市低迷，遂暫時擱淺。直到去年市場回暖，這一建議再次被提起。

        在北京出臺的上述《辦法》中，規(guī)定幾種監(jiān)管方式。其中，房企若存在違法違規(guī)行為導致工程停工、預售項目存在嚴重質(zhì)量問題、預售項目未按期交付使用等，預售資金的撥付將被暫停。

        同時，房企直接收存商品房預售資金、未及時將貸款轉(zhuǎn)入專用賬戶、未按規(guī)定使用資金，以及以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管等現(xiàn)象，將被暫停其在北京市所有項目的預售，并予以公示。

        一位業(yè)內(nèi)人士表示此前深圳曾建立了商品房預售款監(jiān)管制度，但終因執(zhí)行的疏漏而擱淺。而北京新政的執(zhí)行情況，同樣有待觀察。



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