每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        在房地產(chǎn)遭遇最嚴(yán)厲調(diào)控的今年，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至9月底，全國商品房銷售額比去年同期增長了15.9%。如果未來3個月市場沒有新的變化，全國商品房銷售額將再創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。

        “今年銷售額300億元以上的企業(yè)，才有可能躋身前十名。”這是9月初萬科單月銷售額首次破百億元時，碧桂園的內(nèi)部人士對今年整個房地產(chǎn)行業(yè)的看法。

        在1個月后，他的話就被房企的銷售數(shù)據(jù)所印證。中國指數(shù)研究院10月份發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，三季度末，萬科、恒大、龍湖等多家房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售額超過了去年全年，創(chuàng)造了它們有史以來的最牛業(yè)績。

        中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企的銷售額雖然沒有超過去年全年，但也已相距不遠(yuǎn)，距離創(chuàng)造新的歷史紀(jì)錄只是時間問題。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，不算綠地和萬達(dá)，全國商品房銷售額超過300億元的房企已經(jīng)達(dá)到了5家。

        國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，獲得銷售額大幅增加的并不只是上述行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)。在今年前三季度，全國商品房銷售額整體比歷史最高的2009年同期還要高出15.9%。

        為什么面對最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，開發(fā)商反而獲得了最牛業(yè)績？宏觀調(diào)控的效果究竟如何？開發(fā)商獲得史上最牛業(yè)績的真正原因又是什么？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對此進(jìn)行了調(diào)查。

主要城市受新政影響明顯

        中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，在4月樓市新政出臺的最初幾個月時間到10月份前，主要城市的樓市受到了明顯影響，“多數(shù)城市我們比較了一下，成交量都低于新政前和去年同期。其中一些重點城市我們算了一下，像深圳、杭州、南京幾個城市成交量相對2009年同期降幅超過50%。”

        中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜在中國指數(shù)研究院舉辦的最新中國房地產(chǎn)政策效果評估報告會上，對政策實施后的效果進(jìn)行了介紹。她表示，雖然7月份以后樓市成交量的確有所回升，但主要城市的成交量都明顯低于去年同期，而且成交量放大的主要原因是供應(yīng)量增加。

        國家統(tǒng)計局公布的1~9月份商品房銷售面積和銷售額也顯示了上述趨勢，如上海前9月的銷售面積下降了39.3%，銷售額下降了25.2%；北京的銷售面積下降了37.3%，銷售額下降了7.4%，廣東的銷售面積相對去年也有所下降。對于很多大城市來說，今年商品房的銷售面積和銷售額低于去年已成為定局。

        不僅是新建商品房，二手房市場受影響也頗為巨大。前三季度多數(shù)城市累計增加量相對于去年也是下降的，例如上海、南京、杭州的降幅都在40%左右，天津、北京、成都則下滑了20%~30%。

因價格調(diào)整靈活?

        既然如此多的主要城市今年前9月商品房銷售額較去年同期明顯下降，為何仍有多家房企的銷售額超過或者接近歷史最佳業(yè)績？

        黃瑜說，萬科等房企的品牌優(yōu)勢和適銷對路的產(chǎn)品，使它們在整體大勢受到調(diào)控影響的今年依然取得好業(yè)績，其中的最大“功臣”當(dāng)屬面向剛性需求的小戶型產(chǎn)品。例如，北京的萬科長陽半島、保利茉莉公館、金地仰山等，9月北京和杭州前四位項目成交套數(shù)占全市比重達(dá)30%，前十名占比更是超過50%。小戶型、定價合理，面向剛性需求是這些產(chǎn)品的共同特點。

        萬科董秘譚華杰對外表示，萬科的小戶型是萬科創(chuàng)造銷售額單月百億紀(jì)錄的主要“功臣”。據(jù)透露，目前萬科的產(chǎn)品之中近60％為90平方米以下,近90％為144平方米以下,這些普通住房主要面向自住購房者，受行業(yè)波動影響小。

        除此以外，在市場調(diào)整時率先調(diào)整定價也是品牌房企的“招牌招數(shù)”。

        但光靠合理定價，以及針對剛性需求并不是根本原因——全國前十名開發(fā)商中，主要以小戶型產(chǎn)品滿足剛性需求也只有萬科、保利、綠地等少數(shù)房企，這背后還有沒有其他因素？

因部分區(qū)域政策未執(zhí)行？

        中原地產(chǎn)研究院研究經(jīng)理劉淵表示真正令房企受益的是均衡布局。

        中國房地產(chǎn)測評中心曾在今年7月份根據(jù)各家房地產(chǎn)公司的上半年業(yè)績作出總結(jié)，認(rèn)為那些在二三線、三四線城市提前布局的全國性房企受調(diào)控影響最小，特別是中西部和華北地區(qū)今年的銷售額增長很快。

        中海地產(chǎn)的8月、9月銷售業(yè)績顯示，銷售額增長最快的是環(huán)渤海區(qū)域，其他品牌房企的報告也顯示，西南、華北、東北等區(qū)域市場今年的銷售業(yè)績增長很快，很多大公司能在今年前三季度取得大幅度的業(yè)績增長和這些城市的銷售額增長有關(guān)。

        劉淵說，今年二三線城市的樓市開始崛起，剛性購房需求開始釋放，使得很多大品牌房企能在一線城市受調(diào)控的情況下受益。

        按照劉淵的說法，平衡布局是部分房企能在嚴(yán)厲調(diào)控下刷新歷史紀(jì)錄的原因。但是，另一些業(yè)內(nèi)人士卻透露，4月樓市新政以后，各地執(zhí)行政策的不同，令部分一二線城市成交大幅縮水的同時，其周邊的中小城市依然可以有比較高的成交量增幅。

        “8月份的時候，就是外地人要貸款購買第三套房，也不是不可以商量。”一家品牌開發(fā)商駐昆山的營銷經(jīng)理透露說，與嚴(yán)格執(zhí)行第三套房禁止貸款的上海等一線城市相比，周邊的昆山、太倉等城市的貸款政策要“松”一些，不少在大城市被拒貸的購房者，依然可以在中小城市買房。

        國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也說明了這一點，盡管京滬等主要城市今年前9月商品房銷售面積和銷售額較去年均有較大幅度下滑，但就全國整體而言，前9月銷售面積和銷售額則分別同比上漲了8.2%和15.9%。

        中原地產(chǎn)研究院分析師張海清說，在一線城市普遍限制二套房貸、禁止三套房貸和外地人貸款買房時，其他中小城市卻仍然有機(jī)會打擦邊球，成交量在那些城市沒有太大的影響。

        與此同時，上海多家房地產(chǎn)中介公司的研究人員也透露，由于各地婚姻資料沒有聯(lián)網(wǎng)，小部分持假離婚證的購房者依然可以通過有關(guān)房地產(chǎn)交易部門的審批。不同地區(qū)政策的執(zhí)行差異，以及政策執(zhí)行環(huán)節(jié)的個別漏洞，使得全國范圍的商品房成交量下跌并沒有出現(xiàn)。

全國商品房成交或超去年

        在國慶節(jié)前國務(wù)院出臺新一輪調(diào)控之后，目前業(yè)績還沒有超過去年的開發(fā)商是否仍有希望刷新歷史最高紀(jì)錄？全國的商品房市場，是否會在去年創(chuàng)造4萬多億銷售額后，再上一個新臺階？

        建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹對新政策的解讀，令多數(shù)人覺得不會太樂觀。她在中國指數(shù)研究院舉辦的中國房地產(chǎn)政策評估會上說：“如果按照政策設(shè)計的目標(biāo)在全國范圍內(nèi)不對第三套房和外地人貸款，這對市場影響會很大。”

        對于很多房企來說，上述表態(tài)意味著，原先調(diào)控政策尚未波及的地區(qū)，在未來的幾個月中，也同樣會因為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，而打擊投資和多套房購房需求，使得一部分房企無法在第四季度實現(xiàn)銷售業(yè)績歷史新高的目標(biāo)。

        但劉淵卻認(rèn)為，即使嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響到全國各地，大部分房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)造比去年更好的業(yè)績問題不大，甚至全國的商品房銷售金額也有希望超過去年或者至少持平。因為大部分二三線城市的主要需求是剛性需求，并不在宏觀調(diào)控的限制范圍內(nèi)，房企如果能及時調(diào)整產(chǎn)品，推出更多面向上述自住性需求的產(chǎn)品，銷售額創(chuàng)歷史紀(jì)錄并不會是問題。



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