每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        二次調(diào)控后，市場上大量需求被壓抑，而目前CPI繼續(xù)高歌猛進(jìn)，市場上不少熱錢尋求保值增值的壓力與日俱增。最近中國人民銀行行長周小川提出欲尋求一個  “池子”將市場上的流動性“蓄起來”。那在股市與房地產(chǎn)之間，房地產(chǎn)會不會扮演“主池”角色？流動性泛濫之下，二次調(diào)控會不會存在保鮮期？

        近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）帶著這些疑問分別專訪了陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖、廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓和鏈家地產(chǎn)副總裁林倩。

樓市需求動向如何？

        NBD：目前樓市中的投資需求、改善性需求以及剛需在二次調(diào)控后呈現(xiàn)怎樣的一種游動路徑？他們對二次調(diào)控政策以及樓市前景的預(yù)期如何？這種預(yù)期會怎樣影響他們未來的動向？

        謝逸楓：二次調(diào)控后，投資需求、改善性需求及剛需呈現(xiàn)“收縮、觀望及恐慌”的復(fù)合型游動路徑，需求方內(nèi)心很糾結(jié)，一方面被政策抑制，不得不放棄或推遲購房計(jì)劃；另外一方面，受通脹壓力，一些或提前入市，或被迫入市。他們對二次調(diào)控政策以及樓市前景目前抱著“喜憂各半”的心理。毫無疑問，目前房價(jià)未下降到他們的心理價(jià)位，未來的政策調(diào)控對他們的影響力會逐漸減少，呈現(xiàn)一種不受政策調(diào)控的自發(fā)購房現(xiàn)象。

        NBD：首付提高及加息等政策，是否將剛需也打下去了？這是調(diào)控的目的，還是只是一種過渡性的手段？

        范小沖：本次調(diào)控的目的是為了防范房地產(chǎn)過熱以及由此可能催生的金融體系風(fēng)險(xiǎn)。在調(diào)控過程中，政策確實(shí)也誤傷了一些剛需。其次，政策也是在引導(dǎo)需求的消費(fèi)方向，因?yàn)槟壳皣艺诮⒍鄬哟蔚姆课莨?yīng)體系，部分剛需未來消費(fèi)的方向就是公租房，低收入者就對應(yīng)廉租房，商品房的消費(fèi)人群是中高收入者。

        謝逸楓：相關(guān)房貸政策的收緊主要針對投機(jī)性炒房者，而加息的政策對象主要為防止通貨膨脹，減少金融危險(xiǎn)。但不可否認(rèn)，政策存在“一刀切”的錯誤調(diào)控思路。打壓剛需等于變相告訴投資客，市場存在投機(jī)機(jī)會，因?yàn)榇罅縿傂璞蝗藶橥笸屏?，從而逼迫投資客繼續(xù)再購房。樓市調(diào)控應(yīng)該更具針對性。

開發(fā)商為何“捂盤”？

        NBD：不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前很多開發(fā)商在預(yù)期看好的前景下，就是在硬扛政策，你贊同此觀點(diǎn)嗎？與之前的多次調(diào)控相比，開發(fā)商應(yīng)怎樣對待二次調(diào)控？

        范小沖：4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃實(shí)施后，通脹將上升，房地產(chǎn)作為一個主要資金蓄水池，會因此大受沖擊，因此房產(chǎn)調(diào)控是可以預(yù)料到的。調(diào)控常態(tài)化下的房企應(yīng)該明白，政府的主要任務(wù)已從救市變成防范通脹。此外，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的背景下，未來GDP會放緩，因此房企應(yīng)該改變過去那種靠囤地坐地生財(cái)或資本市場放大效應(yīng)等粗放式的增長方式，提高自己創(chuàng)造價(jià)值的能力，尋求集約化增長。

        謝逸楓：開發(fā)商看好預(yù)期僅是一種心理暗示作用，關(guān)鍵在于房企的資金鏈抗壓能力和政府調(diào)控樓市的態(tài)度。當(dāng)然，不差錢的房企可能會硬扛政策，直到政策退市。與之前的調(diào)控相比，開發(fā)商明顯感覺到此次調(diào)控的力度與決心，因此，目前房企拿地時會越來越謹(jǐn)慎，定價(jià)也更趨理性。

        NBD：原本計(jì)劃11月入市的不少樓盤，最終未能如期推出，如何看待這種“集體捂盤”現(xiàn)象？

        范小沖：可能并不完全是捂盤?，F(xiàn)在樓市價(jià)格并不明朗，存在下行壓力。“捂盤”不完全是房企自身主動的行為。比如預(yù)售制度更嚴(yán)了，一些樓盤無法達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)；預(yù)售價(jià)格審批更嚴(yán)了，如北京近段時間就一直盛傳預(yù)售價(jià)在3萬元以上的樓盤被卡。此外，一些地方將實(shí)施的預(yù)售資金監(jiān)管，也導(dǎo)致一些樓盤無法入市。

        謝逸楓：開發(fā)商11月突然推遲部分新盤入市，一是政策調(diào)控已經(jīng)讓開發(fā)商措手不及，致使他們不得不臨時調(diào)整銷售策略；二是雖然開發(fā)商的融資渠道被堵塞，但開發(fā)商目前依然不差錢，采取暫時觀望的態(tài)度；三是開發(fā)商有意推遲新盤開盤，避免政策調(diào)控下市場供應(yīng)過大。

        今年年底到明年第一季度，部分開發(fā)商可能會硬扛政策。這有三個原因：一是前10個月開發(fā)商已回收不少資金，目前并不差錢；二是二次調(diào)控中的限購、禁購等政策是臨時性措施，隨時會被取消，到時需求會爆發(fā)，房價(jià)將反彈；三是開發(fā)商通過市場供應(yīng)的控制，有意制造市場供應(yīng)緊張的局勢。

政策還有空間嗎？

        NBD：目前來看，調(diào)控政策夠了嗎？效果如何？二次調(diào)控中，目前政府手中的政策還有哪些操作空間？

        范小沖：政策效果還是很明顯的。二次調(diào)控中，通過銀行杠桿來操作的投機(jī)客基本被清場。同時，房價(jià)上漲的苗頭被及時遏制。在二次調(diào)控下，未來市場會兩極分化，中低端樓盤未來的銷售壓力會加大，而高端樓盤仍然存在上漲可能。

        謝逸楓：調(diào)控的效果并不是太理想，并不是調(diào)控政策數(shù)量不夠，而是政策缺乏執(zhí)行力。在二次調(diào)控中，房產(chǎn)稅、繼續(xù)加息、上調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金以及嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅等皆是備胎政策。

        林倩：我個人覺得不是完全沒有效果。不過二次調(diào)控的效果很奇怪。過去的調(diào)控是越到后來越?jīng)]效果，可二次調(diào)控后，10月上半月成交量大降，下半月成交量又慢慢回來了。本以為11月會延續(xù)這種態(tài)勢，但到了11月，成交量又下降了。因此二次調(diào)控的效果遞延性可能比預(yù)期更長。

熱錢圈到哪里？

        NBD：CPI高企及熱錢涌入，會對調(diào)控中的樓市產(chǎn)生哪些影響？

        范小沖：周小川說要找一個“池子”來圈住市場上的流動性。我覺得最大的池子是房地產(chǎn)。如果不把流動性圈在這個池里面，而圈股市等任何一個  “池”，都會泛濫成災(zāi)。如果把流動性圈到房地產(chǎn)，就得做到可控。如果不可控，蓄到一定程度就會溢出來，甚至決口，畢竟房地產(chǎn)這個池子里面的水已經(jīng)很高。

        謝逸楓：CPI走高和熱錢涌入，首先會讓調(diào)控產(chǎn)生偏差，效果打折；其次最終將使調(diào)控陷入純粹的政策游戲中去。

        林倩：目前來看，周小川所說的“池子”不太可能是住宅，因?yàn)楦鞯卦谙拶?。調(diào)控背景下，政府不太可能會因?yàn)榻鉀Q流動性問題而引導(dǎo)熱錢進(jìn)入住宅市場，畢竟政府最怕的結(jié)果就是熱錢涌入住宅市場。最可能的池子是商業(yè)地產(chǎn)與股市。

        NBD：房產(chǎn)稅會出嗎？如果房產(chǎn)稅出臺，它將推動房價(jià)下降還是上漲？

        范小沖：房產(chǎn)稅一定會出臺，但它出臺的主要目的并非打壓房價(jià)，而是為地方財(cái)政尋找到一個長期、持續(xù)的稅源。

        房產(chǎn)稅之所以遲遲未出，是因?yàn)榇嬖诜缮系恼系K。如中國的房子本身就“無產(chǎn)”，何征房產(chǎn)稅？其次，購房時，買方已一次性支付了土地出讓金，再征房產(chǎn)稅，面臨重復(fù)征收的問題。此外，房產(chǎn)稅的征收環(huán)節(jié)存在可操作性的問題。

        房產(chǎn)稅的出臺存在推高房價(jià)與拉低房價(jià)的因素，就看哪一方的因素力量大。只有待房產(chǎn)稅的相關(guān)細(xì)節(jié)確定后，才可具體分析助漲的壓力大還是拉低的壓力大。

        謝逸楓：今明兩年內(nèi)房產(chǎn)稅不太可能會出臺，主要障礙是技術(shù)層面的東西以及房產(chǎn)稅征收缺乏可操作性。如果房產(chǎn)稅出臺，它將推動房價(jià)上漲，因?yàn)樗扔谠黾淤彿砍杀尽?br />
調(diào)控存在保鮮期？

        NBD：本次調(diào)控是否會像以前的調(diào)控一樣，存在保鮮期？

        范小沖：這是存在的。調(diào)控中的不少措施是短期性措施，如限購、禁購等，主要起快速止痛的作用。但最終要解決房地產(chǎn)的問題，需依靠長效機(jī)制。短期政策是為長效機(jī)制的完善爭取時間。

        現(xiàn)在的調(diào)控就像按彈簧，如果最終不把彈簧的力卸掉，光是按住彈簧，彈簧就會不斷蓄積力量，一旦松手或放手，彈簧就會立即反彈。

        謝逸楓：二次調(diào)控存在一定的保鮮期，期限最多到明年第一季度。之后，隨著限購、房貸以及貨幣政策等放松，房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈是非常有可能的。

        林倩：在操作層面，二次調(diào)控有沒有保鮮期關(guān)鍵在于銀行。如果政府對銀行的管理放松，銀行自主性增強(qiáng)，就會有銀行可能將口子打開，反彈可能性就會隨之增大。



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