每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        “堅(jiān)決防范受多種因素驅(qū)動(dòng)的歲末年初放量供地。”19日晚間，國(guó)土部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》（即“204號(hào)文”），強(qiáng)調(diào)防范年末集中供地。

        這是國(guó)土部首次對(duì)該問(wèn)題予以明確。年末集中供地的現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，在很多地方，年末供地規(guī)模甚至高于該年度此前供地總和。受此影響，土地市場(chǎng)往往出現(xiàn)波動(dòng)。比如，今年北京的住宅樓面地價(jià)為8256元/平方米，而去年僅為6189元/平方米。

        不過(guò)，對(duì)于“204號(hào)文”的實(shí)施效果，有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為尚待觀察，因?yàn)槠浯朕o并不嚴(yán)厲，而是比較溫和。

欲改“前松后緊”供地節(jié)奏

        12月20日，位于北京市國(guó)土局二樓的土地交易市場(chǎng)無(wú)比忙碌。當(dāng)日，十多家房企在這里競(jìng)逐大興區(qū)的5宗土地，最終2宗土地意外流標(biāo)，其余3宗土地的最高投標(biāo)價(jià)格達(dá)88億元，保利和龍湖成為報(bào)價(jià)最高者。

        這是近期北京土地市場(chǎng)的縮影。自11月以來(lái)，北京市的供地節(jié)奏明顯加快，平均每周有近10宗土地出讓，眾多大型房企紛紛出手，這與年中土地市場(chǎng)的冷淡大相徑庭。

        這一現(xiàn)象并不乏數(shù)據(jù)支撐。按照北京市國(guó)土局的計(jì)劃，今年第四季度有50宗地塊推向市場(chǎng)，其中涉及居住性質(zhì)的土地45宗，供應(yīng)面積746公頃，超過(guò)前三季度的總和。

        在昨日的土地出讓現(xiàn)場(chǎng)，某知名房企的一位負(fù)責(zé)人向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言：“年底和年初供應(yīng)的土地，不管數(shù)量還是質(zhì)量都不錯(cuò)，這是一年中最好的拿地時(shí)機(jī)。”

        年末集中供地的城市不止北京一個(gè)。今年10月底，上海公開(kāi)出讓12宗地塊；隨后，武漢推出10宗純居住用地和6宗商住用地；進(jìn)入11月，廣州集中推出7幅地塊。另有不少熱點(diǎn)城市也在近期紛紛推地。

        按照慣例，地方政府往往在年初推出部分土地，年中時(shí)放緩供地節(jié)奏，年末再次放量供地，即“前松后緊”。對(duì)很多有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“四季度拿地”已經(jīng)成為一種策略。

        根據(jù)“204號(hào)文”的規(guī)定，這一供地節(jié)奏將改變。一位接近國(guó)土部的專家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，國(guó)土部的目的在于促使地方政府均勻供地，避免土地市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。

專家：措辭溫和效果待觀察

        “年中放慢供地節(jié)奏，會(huì)在一定程度上造成供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期，從而推高此后的土地成交價(jià)格?！痹谏鲜鋈耸靠磥?lái)，供地節(jié)奏的調(diào)整，會(huì)在很大程度上影響土地交易價(jià)格。

        以北京為例，盡管今年的總價(jià)“地王”多出現(xiàn)在上半年，但進(jìn)入四季度以來(lái)，順義、房山、大興等郊區(qū)地塊，成交的樓面地價(jià)均已接近10000元/平方米。受此影響，今年北京的住宅樓面地價(jià)也由去年的6189元/平方米漲至8256元/平方米。

        近幾年，年末集中供地的現(xiàn)象一直存在，究其原因，一致認(rèn)為與落實(shí)供地計(jì)劃有關(guān)?！扒捌诠┑靥伲瑸橥瓿捎?jì)劃，地方政府不得不在年末大量供地?！鄙鲜鰧＜冶硎?。

        按照國(guó)土部的要求，今年各地的供地指標(biāo)為18.5萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)80%，其中保障性住房用地占比高達(dá)70%。但整理各地的公開(kāi)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，臨近年底，不少城市的土地供應(yīng)與目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。截至12月15日，北京通過(guò)招拍掛方式共出讓232宗土地，總面積2440萬(wàn)公頃，而今年的供地計(jì)劃為6400公頃。

        事實(shí)上，即便在上調(diào)土地供應(yīng)計(jì)劃之前，“前松后緊”的供地節(jié)奏也沒(méi)有變化。在該人士看來(lái)，刻意調(diào)整供地節(jié)奏，或許是地方政府有意為之。

        公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在土地供應(yīng)不及年度計(jì)劃一半的情況下，今年北京市土地出讓總收入已超過(guò)1000億元，創(chuàng)歷史新高。占去年北京市財(cái)政收入的一半以上。分析認(rèn)為，地價(jià)的上漲，除政府刻意抬高出讓底價(jià)外，與供地節(jié)奏變化導(dǎo)致的市場(chǎng)預(yù)期緊張也不無(wú)關(guān)系。

        然而，“204號(hào)文”對(duì)此的規(guī)定，僅使用“堅(jiān)決防范”這一溫和措辭，并未明確落實(shí)手段和懲罰措施，因此不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為實(shí)施效果有待觀察。



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