在市場(chǎng)和政策的變化面前，個(gè)人和企業(yè)總是渺小無(wú)力的。

　　2010年，為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控，政策出臺(tái)之頻繁，持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)，調(diào)控力度之大，前所未有。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和成交量出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)。

　　買(mǎi)房的、賣(mài)房的、中介……市場(chǎng)里的每個(gè)人都經(jīng)歷了特別的一年。有的春風(fēng)得意，有的疲于應(yīng)付，有的一直在糾結(jié)之中。無(wú)論如何，所有人的愿望都是一樣的，希望房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定，希望更多人能買(mǎi)得起房，希望市場(chǎng)能夠長(zhǎng)期健康發(fā)展。

　　1.

　　買(mǎi)房者：很糾結(jié)

　　希望市場(chǎng)穩(wěn)定 買(mǎi)房不再折騰

　　臨近年底，章輝終于買(mǎi)到了房子。“不一定是最好的選擇，但不想再挑了，太累。”

　　31歲的章輝是某部委的一名公務(wù)員，幾年前在北京南城買(mǎi)了一套小房子，但因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系，一直想在東四環(huán)附近再買(mǎi)套二手房，方便上下班。去年12月份，國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，章輝覺(jué)得房?jī)r(jià)應(yīng)該能穩(wěn)住，想“定定心心”地看房買(mǎi)房。沒(méi)想到今年過(guò)完春節(jié)，房?jī)r(jià)“瘋了一樣”往上漲。章輝看了幾套房子，上世紀(jì)90年代的房子，價(jià)格普遍都在25000元/平方米以上，戶型也不理想，遲遲沒(méi)做決定。

　　但那段時(shí)間，即便是這樣的房子，往往在章輝“考慮考慮”的這三四天時(shí)間里，就被搶走，甚至還漲價(jià)了。由于市場(chǎng)太火，章輝看了幾套不做決定，連二手房中介都“不待見(jiàn)”了。

　　“當(dāng)時(shí)打算趕緊搶一套算了，不然房?jī)r(jià)還得繼續(xù)漲。”就在章輝有這個(gè)想法時(shí)，4月17日，國(guó)家出臺(tái)被稱(chēng)為“國(guó)十條”的嚴(yán)厲調(diào)控政策，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。隨著政策落地，市場(chǎng)發(fā)生了突然的逆轉(zhuǎn)，成交量大幅下跌，購(gòu)房者又開(kāi)始觀望。房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的勢(shì)頭也暫時(shí)得到了遏制。

　　政策從嚴(yán)，章輝的情緒也冷靜下來(lái)。另一方面，提高二套房貸首付比例和貸款利率等新政策，使章輝的購(gòu)房成本上升了不少，買(mǎi)房變得更難，只得繼續(xù)觀望。

　　不久，北京市出臺(tái)了包括一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套房在內(nèi)的調(diào)控政策，這讓章輝的買(mǎi)房行動(dòng)變得更加謹(jǐn)慎。“必須盡量選一套滿意的房子，不然后悔的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。”

　　在這幾個(gè)月里，樓市也出現(xiàn)了近年來(lái)少有的穩(wěn)定情形。成交量低位徘徊，價(jià)格基本平穩(wěn)，一些新的項(xiàng)目定價(jià)也相對(duì)合理，北京通州等一些前期房?jī)r(jià)上漲“超快”的地區(qū)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的回落。一切似乎都在朝著調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。

　　然而，8月中旬開(kāi)始，由于房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯的下降，加上“抗通脹”心理的驅(qū)使，市場(chǎng)又逐漸熱鬧起來(lái)，甚至重現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的局面。嚴(yán)厲的調(diào)控面臨失敗的危險(xiǎn)，樓市可能又會(huì)出現(xiàn)人們擔(dān)心的“越調(diào)越漲”的局面。

　　章輝的看房進(jìn)程再次被迫加快。在他看中的地段，房?jī)r(jià)一直很堅(jiān)挺，二手房討價(jià)還價(jià)的空間也很小。正在章輝躑躅的時(shí)候，9月29日，國(guó)家再次出臺(tái)政策，細(xì)化了此前“國(guó)十條”的政策，更加具體、更加嚴(yán)厲，被稱(chēng)為“新五條”。10月份，樓市再次成交冷清，“金九”之后沒(méi)有出現(xiàn)“銀十”。

　　但這次章輝沒(méi)有再放慢腳步，“4月份那么嚴(yán)厲的政策，半年不到就被市場(chǎng)消化了。這次的政策，恐怕不到半年就會(huì)失去作用，還是早買(mǎi)早安心。”經(jīng)過(guò)近一年在樓市的摸爬滾打，章輝也有了一套自己對(duì)樓市的心得。“越往后，房?jī)r(jià)越漲、調(diào)控越嚴(yán)厲，我買(mǎi)房的難度也會(huì)越來(lái)越大。”

　　和章輝預(yù)料的很相似，11月中旬開(kāi)始，北京樓市二手房的成交量再次放大，回復(fù)到較高的水平。在夫妻雙方父母的資助下，章輝利用公積金貸款艱難地買(mǎi)下了一套老房子，上世紀(jì)90年代的房子，70多平方米，170多萬(wàn)元，和年初看的房子并沒(méi)有太大區(qū)別。

　　買(mǎi)了房的章輝開(kāi)始每天關(guān)注北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上，二手房成交數(shù)據(jù)的變化。他開(kāi)始擔(dān)心房?jī)r(jià)真的會(huì)在調(diào)控之下出現(xiàn)較大幅度的下降，擔(dān)心自己買(mǎi)在一個(gè)價(jià)格波段的最頂端，擔(dān)心自己成為投資客的“接盤(pán)者”。

　　“買(mǎi)之前擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)大漲，越來(lái)越買(mǎi)不起。買(mǎi)完了擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)大跌，那樣打擊更大，那么多錢(qián)就打了水漂。”章輝說(shuō)，“但愿今后房地產(chǎn)市場(chǎng)真的像政府說(shuō)的那樣，可以穩(wěn)定地發(fā)展。這樣，最起碼老百姓買(mǎi)房不用擔(dān)驚受怕，像我這樣折騰。”

　　2.

　　開(kāi)發(fā)商：不好過(guò)

　　順應(yīng)市場(chǎng)定價(jià) 加大促銷(xiāo)力度

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的門(mén)檻提高、打擊囤地捂盤(pán)、預(yù)售資金監(jiān)管、融資渠道幾乎全部斷絕……在最嚴(yán)厲的調(diào)控中，開(kāi)發(fā)商的日子應(yīng)該是最難過(guò)的。但萬(wàn)科卻用了11個(gè)月的時(shí)間，就實(shí)現(xiàn)了1000億元的“天量”銷(xiāo)售額。不僅提前4年實(shí)現(xiàn)了公司的目標(biāo)，甚至已經(jīng)成為全球首屈一指的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　比起年初的時(shí)候，萬(wàn)科總裁郁亮顯得清瘦了許多。并不是因?yàn)楣镜氖聞?wù)忙碌得消瘦，而是他自己積極健身減肥的結(jié)果。在政府頻頻調(diào)控樓市的這一年，在企業(yè)創(chuàng)下最好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的這一年，郁亮本人卻有了更多屬于自己的時(shí)間。

　　萬(wàn)科逆市創(chuàng)下千億銷(xiāo)售額，是不是意味著宏觀調(diào)控失敗？事實(shí)上，受調(diào)控的影響，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈越來(lái)越緊張，許多企業(yè)的日子并不好過(guò)。“龍頭企業(yè)的優(yōu)秀業(yè)績(jī)并不能代表整個(gè)行業(yè)。”郁亮認(rèn)為，恰恰是在宏觀調(diào)控中，萬(wàn)科選擇了正確的戰(zhàn)略，才實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售佳績(jī)，也才讓他自己得以更輕松。

　　樓市調(diào)控調(diào)的是什么？是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，是推動(dòng)漲價(jià)背后的投機(jī)炒房、開(kāi)發(fā)商靠捂盤(pán)囤地獲取暴利，以及不符合普通老百姓需求的高價(jià)房、豪宅等。萬(wàn)科的戰(zhàn)略避開(kāi)了這些樓市調(diào)控的重點(diǎn)。

　　郁亮介紹，首先，萬(wàn)科一直重視購(gòu)房者首次置業(yè)和首次改善的需求，堅(jiān)持做普通住宅。而調(diào)控恰恰是保護(hù)這部分需求的。目前萬(wàn)科所做的產(chǎn)品60%是90平方米以下的小戶型住房，受宏觀調(diào)控影響小。其次，萬(wàn)科一直在順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，合理定價(jià)、快速銷(xiāo)售、快速周轉(zhuǎn)，絕不捂盤(pán)，要求新推盤(pán)項(xiàng)目當(dāng)月銷(xiāo)售率不低于60%。在調(diào)控加碼，一些項(xiàng)目銷(xiāo)售低迷的時(shí)候，加大了促銷(xiāo)力度。

　　在這種戰(zhàn)略的指引下，萬(wàn)科不僅銷(xiāo)售額創(chuàng)佳績(jī)，在全國(guó)范圍內(nèi)的市場(chǎng)份額也從調(diào)控前的3.9%提高到5.7%。“萬(wàn)科肯定不是利潤(rùn)最高的房地產(chǎn)企業(yè)，但堅(jiān)持這種戰(zhàn)略，能夠有效地應(yīng)對(duì)調(diào)控帶來(lái)的行業(yè)波動(dòng)，也是順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的行為。”郁亮說(shuō)，“我們也不僅僅關(guān)心利潤(rùn)，更關(guān)心增長(zhǎng)的質(zhì)量，客戶是否滿意，房子的質(zhì)量和性價(jià)比如何，給股東和員工的回報(bào)是不是更大。”

　　但房地產(chǎn)調(diào)控并非對(duì)萬(wàn)科沒(méi)有任何影響，最直接的影響就是“錢(qián)緊了”。今年下半年開(kāi)始，萬(wàn)科在各地都有與其他企業(yè)合作拿地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，明年這種合作會(huì)越來(lái)越多。

　　對(duì)于明年的市場(chǎng)形勢(shì)，郁亮的判斷是，調(diào)控還會(huì)繼續(xù)，市場(chǎng)波動(dòng)也會(huì)繼續(xù)。“我們不對(duì)明年的銷(xiāo)售額、利潤(rùn)做任何計(jì)劃，還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持今年被證明成功的戰(zhàn)略，順應(yīng)政策和市場(chǎng)的變化，積極主動(dòng)的應(yīng)對(duì)。”郁亮說(shuō)，“我們是歡迎調(diào)控的，調(diào)控是為了市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，只有市場(chǎng)穩(wěn)定了，企業(yè)才能可持續(xù)發(fā)展，才能成為百年企業(yè)。”

　　3.

　　中介：盼平穩(wěn)

　　需求結(jié)構(gòu)變化 投資明顯減少

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，北京、上海等一線城市的二手房成交量已經(jīng)超過(guò)一手房，存量房交易逐漸成為房地產(chǎn)交易的主要內(nèi)容。促成一樁樁二手房交易的房產(chǎn)中介，他們的角色也越來(lái)越重要。房地產(chǎn)調(diào)控下，他們的生活也發(fā)生著變化。

　　當(dāng)了3年普通中介業(yè)務(wù)員后，25歲的張東升今年升職成為北京鏈家地產(chǎn)麗都水岸店店長(zhǎng)。上任第一年，他就遭遇了最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控。

　　“今年最大的感覺(jué)就是忙的時(shí)候忙死，閑的時(shí)候閑死。”張東升這樣回顧2010年，“不斷在培訓(xùn)，學(xué)習(xí)新政策，并不停地向客戶解釋政策。”

　　張東升回憶，今年春節(jié)后到4月中旬之前，市場(chǎng)空前火爆，店里30多人都忙得不亦樂(lè)乎。“客戶都搶著買(mǎi)房，而業(yè)主幾乎是每周漲一次價(jià)。當(dāng)時(shí)我們也感到房?jī)r(jià)漲得太瘋狂了，泡沫太大。”

　　4月中旬“國(guó)十條”出臺(tái)后，市場(chǎng)驟冷。四五月份張東升店里幾乎一套成交都沒(méi)有，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)也有所下降。

　　沒(méi)人看房、沒(méi)有成交，面對(duì)突如其來(lái)的冷清，張東升和他的同事們有點(diǎn)不知所措。實(shí)在閑著無(wú)聊的時(shí)候，只好在店門(mén)口打乒乓球消磨時(shí)間。“當(dāng)時(shí)壓力挺大的，主要是沒(méi)想到政策影響這么大，市場(chǎng)變化這么快，我們不知道接下來(lái)會(huì)往什么方向發(fā)展。”張東升說(shuō)，甚至有幾名員工離職不干了。

　　但是從6月下旬開(kāi)始，由于房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯下降，張東升感到看房的人逐漸多起來(lái)，緊接著7月份成交量開(kāi)始上升，到現(xiàn)在為止，平均每月遞增20%左右，房?jī)r(jià)也在緩慢反彈。

　　“盡管政策似乎被消化了，但調(diào)控還是有一定效果的。”張東升說(shuō)，在調(diào)控的影響下，今年麗都水岸店全年的成交量只有去年的60%左右。需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，投資客明顯減少了，成交的主要是中小戶型，買(mǎi)房的也主要是自住的需求。而且，“買(mǎi)賣(mài)雙方都比上半年更冷靜了。”

　　張東升的工作狀態(tài)也逐漸平穩(wěn)，最近兩三個(gè)月，每個(gè)月店里都有穩(wěn)定的成交。“這也是我們比較喜歡的狀態(tài)。”張東升說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是應(yīng)該通過(guò)調(diào)控來(lái)降降溫的，泡沫大的時(shí)候，盡管中介掙錢(qián)多日子好過(guò)，但那是不健康的，不可能一直持續(xù)，“細(xì)水長(zhǎng)流更好。”

　　張東升認(rèn)為明年國(guó)家還會(huì)繼續(xù)調(diào)控，但房?jī)r(jià)大幅下降的可能性并不大，最理想的狀態(tài)應(yīng)該是穩(wěn)中微漲。“還是希望調(diào)控能持續(xù)，房?jī)r(jià)和成交量都能穩(wěn)定，我們也才有發(fā)展的空間。”年輕的張東升自己也有買(mǎi)房的打算，“市場(chǎng)穩(wěn)定了，我努力工作攢錢(qián)，才有可能買(mǎi)得起房子，未來(lái)的生活也才更有希望。”