每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        2010年的中國房地產(chǎn)市場有許多值得業(yè)界記錄的事件——誕生了第一家銷售突破千億的企業(yè)，遭遇了前所未有的政策調(diào)控壓力，房地產(chǎn)泡沫也在無數(shù)輿論中被推上風口浪尖。

        而與房地產(chǎn)諸多議論密切相關的，是中國樓市特有的賣地與拿地現(xiàn)象。賣地，關系著城市的土地出讓金，關系著許多地方政府的錢袋子；拿地，關系著開發(fā)商下一輪產(chǎn)品的成本底線，關系著周邊區(qū)域未來的房價預期。無論是年初的地王頻出，年中的兩輪調(diào)控多次直指土地，還是年末的拿地高潮。土地兇猛，成為2010年中國樓市的關鍵詞。

        在2011年的第一周，《每日經(jīng)濟新聞》隆重推出關于賣地、拿地的一系列深度調(diào)查，試圖為讀者揭開樓與地幕后的真相。

        2010年，在位列土地出讓金收入前十的城市中，大連、武漢和南京3個城市的表現(xiàn)無疑是最亮眼的，賣地收入同比增長均超125%。相較而言，傳統(tǒng)一線城市上海和北京，土地收入增長幅度卻遠遠不如上述二線城市。

        此前有一種觀點是，巨額的土地出讓金，在充實城市土地財政后，又會轉化為城市基礎設施的投資，進而提升城市的整體競爭力，進而拉動房價的進一步上漲，形成了一種循環(huán)往復推動房價的動力。

        那么，這是否意味著那些土地出讓金收入增幅比較高的城市，未來會有更高的房價上漲勢能？而上述二線城市又是否是國內(nèi)地產(chǎn)巨頭的投資重點，成為國內(nèi)未來樓市的熱點區(qū)域？

天津武漢南京地價上漲最快

        中國指數(shù)研究院分析指出，大部分城市土地出讓金收入大幅增加，主要是靠價格上漲推動。

        以武漢、南京等城市為例，2010年的住宅用地出讓面積只同比增長了20%不到，但是土地出讓金的收入增長幅度超過125%，就是因為這些城市去年地價上漲迅猛，進而帶動了土地出讓金收入的整體增長。

        此外，商辦用地的大量推出，也被認為是不少城市大幅增加土地出讓收入的一個渠道。

        中原集團研究中心對北京、上海等12個重點城市的統(tǒng)計顯示，2010年居住用地面積增長約27%，而商辦用地增長約46%。具體城市來看，商辦用地增長最明顯的有沈陽、長春等二線城市，而深圳、北京和上海也有較大增長。商辦用地增長迅速，占經(jīng)營性出讓用地（住宅和商辦）比重明顯增長，2007年為14%，2009年為18%，至2010年達到21%。預計2011年宏觀政策仍將保持對住宅市場的調(diào)控，因而商辦市場的熱度將持續(xù)。

        中國指數(shù)研究院華東分院數(shù)據(jù)信息中心研究副總監(jiān)陳延彬說，2010年的商辦用地出讓驟增，很大程度上取決于房企的策略調(diào)整，這使得商辦用地的成交變得非?；钴S。另一方面，很多二線城市的城市中心，對商業(yè)地產(chǎn)項目仍有很大的需求，這也客觀上刺激了當?shù)赝恋爻鲎尳鸬谋┰觥?br />
        土地出讓金的增加，是否代表城市對開發(fā)商的吸引力在增加，城市的發(fā)展?jié)摿υ谔嵘?br />
        陳延彬的回答是否定的。他認為，在令土地出讓金暴增的多種因素中，只有土地價格上漲一項，可以說明開發(fā)商對城市未來發(fā)展前景的看好，如天津、武漢和南京，就是過去一年中土地價格上漲最快的幾個城市。

        中原集團研究中心陶琦則認為，只有被大型地產(chǎn)集團購買了大量住宅用地，才能說明這個城市的發(fā)展吸引力和投資前景在增加。陶琦格外看好武漢和長春，認為這兩個城市的土地出讓面積最多，最有潛力。

        實際上，被看好2011年土地財政收入仍能夠大幅增加的，依然還是那些有大量土地上市的城市和開發(fā)商正在扎堆開發(fā)的區(qū)域中心城市。

地價漲幅超過房價

        在全國土地出讓收入前十的城市中，南京是住宅用地價格漲幅最高的，達到了63%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2010年12月，南京的商品住宅成交價格漲幅達29.37%。

        和南京的情況相似，武漢2010年12月房價同比漲幅只有17.4%，而地價漲幅卻超過49%。同樣的例子還有天津，房價的漲幅只有31.18%，但地價的漲幅卻高達51%。

        在土地出讓收入居前十的城市中，只有杭州、重慶等少數(shù)城市的地價漲幅低于房價漲幅，其他城市的住宅用地，都較房價的漲幅更高。

        另一個可供參考的土地溢價數(shù)據(jù)上，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在全國土地溢價排行位于前列的汕頭、金華等地的土地平均溢價率超過了100%，遠遠高于上海、廣州等一線城市。而在全國溢價率最高的十幅地塊中，絕大多數(shù)是三四線城市的土地，對于這些城市來說，未來房價上漲的可能性將會很大。

        中原集團研究中心分析認為，地價繼續(xù)向上的走勢還將延續(xù)。其中一個重要的原因是，出重金買地的企業(yè)有相當數(shù)量是財大氣粗的國有房企，其中又以地方國資房企2010年的買地勢頭最為兇猛。在15個重點城市中，地方國企買地花費的資金較上一年增長了超過七成，而中央和地方兩類國資房企流入土地市場的資金在2007年以來翻了一番，目前土地市場中有四成資金是來自國有房企。

        開發(fā)業(yè)的高利潤也支撐了土地市場的熱度，外行業(yè)資金的擠入更令競爭愈演愈烈，從而形成高地價、高房價、高利潤的“三高”狀態(tài)，集中地體現(xiàn)在占據(jù)區(qū)域中心地位的城市。

        除此之外，由于2009年銷售情況良好，開發(fā)商手中積淀了大量資金，這些資金在過去的一年時間里大量地流入了土地市場，年底的通脹更是加重了開發(fā)商買地的緊迫感，導致土地價格受到強力的支撐。而這些刺激土地價格繼續(xù)上升的因素，今明兩年仍然將會影響土地市場。

        “除非出臺諸如首付提高到七成這樣的極端調(diào)控政策，總體來看，2011年的土地價格仍然會上漲。”陶琦表示。

房價向左向右？

        雖然，土地價格上漲，令很多城市未來的房價上漲預期更甚，但是陶琦認為，地價上漲未必能推導出房價上漲的結論。在他看來，造成高地價的原因很多，有可能是因為2010年出讓的土地中有相當數(shù)量的是城市中最核心的位置，所以有了大量高價地王的產(chǎn)生。但這些高價“地王”僅僅是有可能拉升地王周邊地塊和房屋的價格，并不能影響到其他區(qū)域的房價。

        與此同時，保障性住房的建設，也為樓市價格的走向增添了變數(shù)。

        同策咨詢機構分析師許之靜告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，上海2010年住宅用地價格之所以較2009年不漲反跌，主要是因為大量保障房用地的投入有關。由于上海過去一年中有70%的居住用地投入到了保障性用房，真正投入到商品住宅開發(fā)的土地實際上不到400萬平方米。

        不過，許之靜認為，保障房入市并不會對房價產(chǎn)生太大影響。保障房不會覆蓋至剛性需求的購房群體，因此保障房用地的擴增，同樣也不會限制剛性客戶的需求。

        既然，較高的土地成交均價并不能直接傳導到城市房價，那么高地價和高溢價又能說明什么？

        陶琦認為，它代表了未來市場的熱點城市所在。陶琦說，溢價率和較高的樓板價格，說明了開發(fā)商對這些地塊的看好，并極有可能扎堆開發(fā)。而這樣的做法，顯然會令所在城市的城市建設速度加快，提升配套生活設施。



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