每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        京版“國八條”昨日頒布實施，京城樓市將迎強震。

        微博沸騰！央行貨幣政策委員會委員李稻葵稱，15條中限購政策“最猛”；SOHO中國董事長潘石屹亦稱，影響力“非常巨大”。

        2月16日，北京市政府發(fā)布《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱  《通知》），提出調(diào)控樓市的15條措施，也被稱為“京15條”。

        北京版樓市“國八條”，對外地人口提出了  “提供連續(xù)5年以上納稅證明”的附加條件，堪稱全國“最嚴厲”?！锻ㄖ愤€提出“研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率”，進一步收緊信號明顯。以此同時，《通知》對土地轉(zhuǎn)讓價格提出了明確限制。

        多數(shù)分析認為，北京樓市調(diào)控措施的實施，直擊此前助推樓市投資、投機性需求的幾大要害。今年北京市場的成交量將繼續(xù)萎縮，房價調(diào)整的范圍也將擴大，京城樓市很可能迎來“量價齊跌”的轉(zhuǎn)折點。

限購：料百萬家庭購房受限

        “無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”作為房屋限購先行城市的北京，16日推出了最嚴厲版的“限購令”?！锻ㄖ愤€規(guī)定，北京戶籍家庭最多可購兩套住房。

        從去年4月的調(diào)控風(fēng)暴開始，目前全國共有20個城市出臺過住房限購政策，但除北京的上述條款外，其最嚴厲者也僅限于“新國八條”的規(guī)定，即根據(jù)已有住房套數(shù)，規(guī)定外地購房者最多可購買一套住房，本地人最多可購買兩套住房。

        最嚴限購政策下，將有大量需求被拒之門外。有數(shù)據(jù)顯示，目前北京購房的外地人口達到四成以上?！斑@一政策將使得外地戶籍購房者最少需要到27歲以后  （22~23歲畢業(yè)）才能置業(yè)?！敝性禺a(chǎn)三級研究總監(jiān)張大偉表示，投資需求在北京市場將歸零。

        張大偉稱，根據(jù)中國人民銀行營業(yè)管理部最近發(fā)布的數(shù)據(jù)，至少80萬戶北京市家庭已有二套房，而已經(jīng)在京置業(yè)的外地人家庭將有20萬戶，因此至少有百萬戶家庭將受限。

        但由于不少剛性需求得到抑制，對“京15條”也有業(yè)界人士提出質(zhì)疑。對此,中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這一政策主要針對投資投機性需求，誤傷剛需“也屬無奈”。

        也有觀點認為，作為短期政策，“最嚴限購令”或只是特定時期的產(chǎn)物，“連續(xù)5年納稅”的門檻并不會長期存在。

        市場供應(yīng)方面，保障房作為增加供應(yīng)的主體，供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)擴大。

        陳國強表示，保障房供應(yīng)的提高，將極大地改變北京市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)模式。他預(yù)計，按照上述計劃，到“十二五”末期，北京市場的保障房供應(yīng)比例將達到60%甚至更高。

        新政還規(guī)定，商品住房用地計劃供應(yīng)量不低于前2年年均實際供應(yīng)量。這也被普遍解讀為，商品房供應(yīng)將不會受到保障房擴供的影響。

限貸：調(diào)控留“后手”

        “京15條”的另一項措施同樣被市場所忌憚。在購買二套房方面，新政明確，要切實執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。

        但新政同時強調(diào)，中國人民銀行營業(yè)管理部可根據(jù)房地產(chǎn)市場情況，在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。

        這也意味著，在一段時間內(nèi)，如果決策者認為調(diào)控目標尚仍未達到的話，購買二套房的首付比例和利率都可能上調(diào)。

        陳國強表示，調(diào)控留下  “后手”，說明了政府調(diào)控樓市的決心，也將對市場產(chǎn)生一定的威懾力。

        按照“新國八條”的規(guī)定，“最低首付六成”已是二套房有史以來的最高值，1.1倍的利率同樣前所未有。而當(dāng)前北京購買首套房的最低首付比例為30%，多數(shù)銀行也已調(diào)回至基準利率。

        除了限購與限貸之外，京15條細則提出“杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發(fā)生”，這就意味著北京已對土地轉(zhuǎn)讓價格設(shè)了上限，明確釋放從源頭控制房價上漲過快的調(diào)控信號。

影響：或現(xiàn)有價無市  

        最嚴調(diào)控之下，京城樓市繼續(xù)走低幾乎成為業(yè)界的共識。李稻葵昨日在微博上表示，北京樓市非常可能出現(xiàn)比較長的有價無市的相持期，“因為開發(fā)商不差錢，不見得愿意降價”。

        價格堅挺，成交量可能繼續(xù)下探。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在去年的兩輪調(diào)控下，北京市新建商品房銷售面積同比大降30.6%。

        偉業(yè)我愛我家公司副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，今年的成交量將繼續(xù)下調(diào)，降幅在25%~30%之間。

        價格走勢同樣以看跌為主。不少觀點認為，在空前嚴厲的新政下，今年北京房價將從“量變”迎來“質(zhì)變”。潘石屹表示，以限購為主的政策是房價看跌的主要因素。

        按照北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年北京市房屋銷售價格同比上漲6.3%，漲幅繼續(xù)收窄。胡景輝預(yù)計，受此影響，今年上半年北京房價將以穩(wěn)為主，下半年存在下調(diào)的可能。

        事實上，根據(jù)不少民間機構(gòu)的報告，去年通州、大興等部分區(qū)域市場的房價已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)，市區(qū)內(nèi)的望京等區(qū)域也出現(xiàn)泡沫擠出的現(xiàn)象。陳國強向本報記者表示，與2010年相比，今年北京降價的區(qū)域?qū)^續(xù)擴大。

        值得一提的是，在今年1月的“國八條”中，明確提出了城市人民政府要合理確定新建住房價格控制目標的問題。本次“京15條”細則中，要求“杜絕土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發(fā)生”，釋放出通過限制地價，進而從源頭限制房價上漲的調(diào)控信號。



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