對(duì)話記者  張敏

對(duì)話嘉賓

楊紅旭上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)

胡景暉  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁

話題緣起

    隨著3月逐漸走向末尾，各地出臺(tái)“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的大限正在臨近。截至3月24日，已有29個(gè)城市公布了今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，其中包括山西省的22個(gè)城市。而最受人關(guān)注的北、上、廣、深四個(gè)一線城市，如今仍然“按兵不動(dòng)”。

    按照新“國八條”規(guī)定，2011年各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格的控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。但已經(jīng)公布上述目標(biāo)的城市，多數(shù)仍“習(xí)慣性地”與GDP增幅掛鉤，因此房?jī)r(jià)漲幅紛紛圍繞著10%左右打轉(zhuǎn)而引發(fā)爭(zhēng)議。

    事實(shí)上，自上述政策出臺(tái)之日起，伴隨爭(zhēng)議與討論便一直不斷。確定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”是否過于行政化？地方如何制定？如何執(zhí)行？房?jī)r(jià)能不能得到有效控制？這都是有待解答的疑問。今天我們邀請(qǐng)兩位業(yè)內(nèi)資深人士，對(duì)以上問題進(jìn)行解析。

政策存不確定因素

    NBD：現(xiàn)在已經(jīng)有將近30個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，其依據(jù)也非常多，未來還會(huì)有更多的城市出臺(tái)。這個(gè)制度能起到怎樣的效果？

    胡景暉：制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的主要目的是，將房?jī)r(jià)漲幅的控制與地方行政長(zhǎng)官的政績(jī)掛鉤，在一定程度上相當(dāng)于“軍令狀”。這個(gè)初衷是好的，但從預(yù)期效果上看，政策本身存在一些不確定因素。

    首先，如果把數(shù)字作為政績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)，雖然簡(jiǎn)單明了，但存在不科學(xué)的地方。比如承諾以后怎樣計(jì)算？在計(jì)算房?jī)r(jià)漲幅時(shí)，地方政府肯定不會(huì)委托第三方來操作，可能是讓當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門來做。但我們都知道，有些地方統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)正受到廣泛質(zhì)疑。過去6~7年，全國的房?jī)r(jià)至少翻了兩番，但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，根本看不出來。所以，如果讓地方政府主導(dǎo)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，某些部門的公信力有疑問。

    其次，地方政府有很多辦法可以規(guī)避這項(xiàng)政策。比如說為了控制房?jī)r(jià)，可以限制高端住宅的入市和成交，擴(kuò)大郊區(qū)房屋和保障房的成交。這樣一來，成交均價(jià)的漲幅得以控制，但這并不意味著居民生活條件改善了。

    楊紅旭：從指標(biāo)設(shè)定看，在已經(jīng)出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市中，多數(shù)強(qiáng)調(diào)年度價(jià)格漲幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)水平。僅有少數(shù)城市確定了具體的增幅數(shù)字，從各城市確定的年度GDP和各項(xiàng)增幅目標(biāo)來看，基本上可以認(rèn)為，這些城市制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)上限多在10%~15%。

    這樣的幅度合理嗎？這個(gè)問題其實(shí)很復(fù)雜。就長(zhǎng)期而言，一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅與人均收入增幅相一致，基本算是合理的。但如果是在一個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高的情況下，就難言合理了。因?yàn)槿羰杖肱c房?jī)r(jià)同步增長(zhǎng)，人們的購房支付能力就難以得到有效提高。

    NBD：總體而言，多數(shù)地方政府仍然沒有出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，是不是因?yàn)檫@個(gè)目標(biāo)本身就很難定？

    胡景暉：對(duì)。我最近去過很多二三線城市，從城市發(fā)展的階段看，它們大多處在舊城改造、新城建設(shè)的階段。在這個(gè)過程中，房?jī)r(jià)漲幅難免攀高。

    比如石家莊，目前正在進(jìn)行大規(guī)模的城區(qū)改造，基礎(chǔ)設(shè)施條件大為改善，拆遷成本也越來越高，新城區(qū)的房?jī)r(jià)勢(shì)必居高不下。但由于這個(gè)城市的規(guī)劃早已經(jīng)做好，他們肯定不想因?yàn)橹贫ā胺績(jī)r(jià)控制目標(biāo)”而影響城市發(fā)展，所以遲遲難以出臺(tái)。這是一種情況。

    再如長(zhǎng)沙，雖然并未進(jìn)行大規(guī)模的城市改造，但去年和前年，長(zhǎng)沙成交了一批高價(jià)地，大大提高了開發(fā)商的成本。如果說長(zhǎng)沙希望把房?jī)r(jià)控制在很小的范圍內(nèi)，除非開發(fā)商賠錢。另一個(gè)現(xiàn)象是，近些年華潤(rùn)、北辰等品牌房企陸續(xù)進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，他們?cè)趹粜驮O(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃等方面帶來的先進(jìn)理念，使其項(xiàng)目的居住品質(zhì)得到很大提高，房屋價(jià)格也會(huì)水漲船高。

應(yīng)“照顧”居民支付能力

    NBD：怎樣制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)才算合理？

    楊紅旭：新“國八條”規(guī)定了制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的三個(gè)依據(jù)：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，多數(shù)地方都將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與前兩者掛鉤，卻忽略了后一點(diǎn)。我認(rèn)為，真正反映居民購房能力的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。

    雖然官方一直沒有做過測(cè)算，但近幾年我們一直在研究我國的房?jī)r(jià)收入比變化，去年的比值為7.7，仍處在相對(duì)合理的區(qū)間（6~7）。但從區(qū)域來看，絕大部分中西部三四線城市的房?jī)r(jià)收入比是合理的，主要是東部一二線城市偏高（少數(shù)城市超過10倍）。

    另外，仔細(xì)分析國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：2月份一線城市新建住宅價(jià)格漲幅最大，為0.8%；二線城市漲幅為0.47%；三線城市漲幅最小，為0.42%。這說明在樓市調(diào)控之下，一線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)仍然略強(qiáng)于二三線城市。

    NBD：這說明了什么問題呢？

    楊紅旭：這說明，近幾年我國中西部城市以及東部部分三四線城市房?jī)r(jià)漲幅并不大，這些城市今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)確定為GDP和人均收入增幅，基本上可以認(rèn)為是靠譜的。而房?jī)r(jià)上漲過快的東部一二線城市，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)偏高，如果將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)也跟中西部城市一樣定為10%~15%，顯然是不合時(shí)宜的。

    我認(rèn)為，近幾年中西部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅較小，所以10%的控制線還算合理；而東部部分大城市今年的房?jī)r(jià)漲幅控制線應(yīng)比中西部低一些，比如5%~10%。

    NBD：關(guān)于這個(gè)指標(biāo)，不同的業(yè)內(nèi)人士有不同的觀點(diǎn)。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生曾提出過這樣一個(gè)建議，她說，房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該控制在CPI和GDP漲幅之間，高于CPI漲幅，低于GDP漲幅。怎么看待這個(gè)問題？

    胡景暉：我認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)該跟當(dāng)?shù)氐娜司芍涫杖朐龇嘁恢拢瑫r(shí)還要考慮到當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)水平，而不應(yīng)該單純的與GDP掛鉤。具體來說，就是高于CPI漲幅，低于人均可支配收入的增幅。

    高于CPI，能夠體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，以及對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重要拉動(dòng)作用；低于人均可支配收入增幅，則能夠給予居民較為良好的預(yù)期，使其能夠看到買房的希望。

    制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的初衷在于控制房?jī)r(jià)過快上漲，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定。在這個(gè)政策背后，我認(rèn)為更應(yīng)該關(guān)注制度層面的改革，比如土地財(cái)政、財(cái)稅制度以及收入分配等問題。更深層次地看，房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)是中央政府、地方政府、企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行資源分配的問題，如何使這種分配更加公平、合理，是我們應(yīng)該長(zhǎng)期研究的課題。

4月份房?jī)r(jià)或現(xiàn)拐點(diǎn)

    NBD：制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，是否能達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的？在今年一系列的政策調(diào)控下，對(duì)房?jī)r(jià)未來走勢(shì)如何判斷？

    胡景暉：從上半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，我認(rèn)為總體上應(yīng)該趨于穩(wěn)定。降價(jià)的城市主要是前段時(shí)間房?jī)r(jià)上漲過快、投資投機(jī)性需求比例較高的城市。更具體地說，是跨區(qū)域投資比例比較高的城市，比如三亞。而北、上、廣、深等一線城市以及戰(zhàn)略性發(fā)展的省會(huì)城市，由于剛需旺盛，從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)并不會(huì)下跌。

    下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，從目前看還存在一些不確定性，這主要取決于加息的節(jié)奏和幅度、保障房建設(shè)進(jìn)度、中低價(jià)位商品房的供應(yīng)速度、政府的推地節(jié)奏等，即市場(chǎng)供應(yīng)能否即時(shí)補(bǔ)位。如果供應(yīng)能夠到位，就不排除下半年房?jī)r(jià)下降的可能。

    需要注意的是，發(fā)改委近期發(fā)文，要求各地從5月1日開始實(shí)行商品房（包括二手房）明碼標(biāo)價(jià)制度，并要求開發(fā)商一次性公布全部房源，這可能會(huì)造成開發(fā)商放慢推盤節(jié)奏，提高申報(bào)價(jià)格，并導(dǎo)致一段時(shí)間內(nèi)有效供給的不足。

    楊紅旭：我認(rèn)為4月房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)拐點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上看，2月份，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)為100.46，也即新建商品住宅價(jià)格比1月份上漲了0.46%，增幅下降0.34個(gè)百分點(diǎn)。

    可見，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體仍然呈現(xiàn)出上升態(tài)勢(shì)，但上漲幅度明顯縮小。預(yù)計(jì)可能是4月，最遲不會(huì)超過5月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)首次下跌，也即房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

    另外，分析不同類型的城市可以發(fā)現(xiàn)，2月份一線城市新建住宅價(jià)格漲幅最大，為0.80%；二線城市漲幅為0.47%；三線城市漲幅最小，為0.42%。但由于一線城市是調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，未來幾個(gè)月，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的幅度將慢慢超過二三線城市。

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