地產(chǎn)調(diào)控對(duì)地產(chǎn)投資的影響并未顯現(xiàn)，同時(shí)有數(shù)據(jù)顯示部分城市房?jī)r(jià)在2月份同比小幅上漲。目前，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始從此前單一市場(chǎng)化供應(yīng)逐步轉(zhuǎn)為保障性住房和商品房相結(jié)合的雙軌供應(yīng)體系，隨著保障性住房建設(shè)迎來(lái)春天，房地產(chǎn)板塊有較強(qiáng)的估值修復(fù)需求。

地產(chǎn)投資增速暫未受影響

    1～2月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資達(dá)4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，比上月增幅擴(kuò)大了2個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況看，由于去年12月往往是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目集中核算期，這使得1～2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額相比12月環(huán)比下滑了23.69%。1～2月全國(guó)商品住宅投資3014億元  （占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的70.9%），同比增長(zhǎng)34.9%，比上月增幅擴(kuò)大了2個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況看，1～2月商品住宅投資完成額相比12月環(huán)比下滑了24.97%。

    上述數(shù)據(jù)表明，今年1～2月房地產(chǎn)行業(yè)投資增速尚未受到調(diào)控政策的影響。由于1～2月中恰逢多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策剛出臺(tái)，政策對(duì)前端的開(kāi)發(fā)投資影響存在一定的時(shí)滯，加之歷年春節(jié)期間房地產(chǎn)投資額波動(dòng)較大，因此，1～2月房地產(chǎn)投資同比數(shù)據(jù)增幅的上升并不能反映未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)的真實(shí)趨勢(shì)。今年年初密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將有望在后期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資產(chǎn)生一定的壓制。

部分城市房?jī)r(jià)上漲

    地產(chǎn)調(diào)控之下，2月份的商品房銷售面積并未出現(xiàn)大幅回落，部分城市的銷售價(jià)格甚至有小幅上漲。1～2月，全國(guó)商品房銷售面積8143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，盡管增幅比去年同期下滑24.4個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持一定的正增長(zhǎng)；1～2月全國(guó)商品房銷售額累計(jì)達(dá)5242億元，同比增長(zhǎng)27.4%，增幅比去年同期下滑了42.8個(gè)百分點(diǎn)，也保持較高的正增長(zhǎng)。除了天津商品房成交量出現(xiàn)小幅回升外，2月其他重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品房成交量均出現(xiàn)預(yù)期之內(nèi)的下滑；與去年同期相比，情況相對(duì)樂(lè)觀，2月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的商品房成交量漲跌互現(xiàn)，調(diào)控政策對(duì)2月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品房市場(chǎng)的需求影響尚在預(yù)期之內(nèi)。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將重點(diǎn)發(fā)布各個(gè)城市不同對(duì)比基期的分類指數(shù)和總指數(shù)，不再計(jì)算和發(fā)布全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅的平均數(shù)。2月，5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)一線城市的房?jī)r(jià)平均同比上漲2.9％，比1月增幅小幅提高了0.44個(gè)百分點(diǎn)（5個(gè)城市房?jī)r(jià)同比增幅均不同程度上升）。其中，深圳房?jī)r(jià)同比增幅最大為6.8%。5個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比平均上漲0.74%，其中深圳房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度最大，為1％。2月，二、三線重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房?jī)r(jià)同比上漲均值為5.28%。房?jī)r(jià)同比漲幅與上月持平?？傮w，受調(diào)控政策影響較小的二、三線城市房?jī)r(jià)同比漲幅大于一線重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市。

地產(chǎn)股估值有望修復(fù)

    目前地產(chǎn)股估值處于底部區(qū)域。2010年全年房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)收益率為-20.31％，跑輸滬深300約8.8個(gè)百分點(diǎn)。從2011年初至2011年3月27日，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)的累積收益率為10.28%，滬深300指數(shù)的累積收益率為5.31%，板塊對(duì)滬深300指數(shù)的超額收益率為4.97%。盡管房地產(chǎn)板塊今年出現(xiàn)了小幅的相對(duì)收益，但從去年至今房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)仍跑輸滬深300指數(shù)。

    由于房地產(chǎn)板塊估值有較大的優(yōu)勢(shì)，因此，盡管今年年初房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，但也僅使得1月房地產(chǎn)指數(shù)小幅跑輸滬深300指數(shù)，隨后的2月和3月房地產(chǎn)指數(shù)收益率分別為5.94%和6.71%，均分別跑贏滬深300指數(shù)065個(gè)百分點(diǎn)和5.02個(gè)百分點(diǎn)。

    從PE估值看，截至2011年3月27日，房地產(chǎn)板塊的整體估值為20.47倍。該市盈率水平較6月最低時(shí)的17.81倍有明顯上升，但依舊低于行業(yè)近3年的歷史平均水平  （33倍）。從溢價(jià)率指標(biāo)看，房地產(chǎn)行業(yè)20.47倍的估值相對(duì)于滬深300指數(shù)15.85倍估值的溢價(jià)率為0.29倍，盡管估值有所修復(fù)，但仍低于近3年0.35倍的歷史平均溢價(jià)率水平。因此，房地產(chǎn)板塊仍有較強(qiáng)的估值修復(fù)需求。

    在投資方面，海通證券仍然看好保障房主題投資，保障房板塊有望催生房地產(chǎn)春播行情，主推個(gè)股包括北京城建（600266，收盤(pán)價(jià)15.65元）、天房發(fā)展（600322，收盤(pán)價(jià)6.50元）、福星股份（000926，收盤(pán)價(jià)13.46元）以及首開(kāi)股份（600376，收盤(pán)價(jià)18.16元）等。

海通證券

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