每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    上海證大去年以92.2億元，折合樓面價34148元/平方米拿下的上海外灘地王——國際金融8-1地塊，目前正面臨保本困境。

    3月24日，由豐盛控股開發(fā)的上海浦西第一高樓新富港中心1座報出開盤租金價格，每平方米租金只有4~6元/日。這個報價給外灘地王帶來了巨大的壓力。根據(jù)上海證大公布的去年的平均融資成本，證大支付給黃浦區(qū)土地部門的92.2億元土地款很可能大部分依賴于借貸，且貸款的平均利息支出已高出上述寫字樓的租金。

    與此同時，去年支付的土地出讓金，正成為證大的沉重債務(wù)。證大3月10日公布的業(yè)績公告顯示，在購入外灘地王后，證大的負(fù)債率已由上一年的70%，上升至96%。

利息或高過租金報價

    一家全球知名的開發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對于每平方米樓面價超過3萬元的地王來說，獲取低息借款十分重要，如果貸款的利息在3%以內(nèi)，項目仍然有希望盈利。

    但有媒體報道，在去年10月證大外灘國際金融中心項目設(shè)計方案剖析會上，證大集團(tuán)董事長戴志康曾透露，地塊的利息每天高達(dá)數(shù)百萬元。

    上海證大公布的截至2010年12月31日的業(yè)績公告顯示，集團(tuán)當(dāng)年度的融資成本高達(dá)2.56億元  （未計入2500多萬元資本化利息），公司當(dāng)年度的各項長短期借款  （包括銀行貸款、優(yōu)先貸款票據(jù)和其他借款）總金額為48億元，證大房產(chǎn)融資成本占總借款的比重超過5%。按外灘地塊34148元/平方米的樓板價計算，如果項目所有面積均被用于抵押貸款，每平方米每年需要支付的利息超過1700元。這還不包括建筑成本。

    中原地產(chǎn)集團(tuán)研究中心分析師季峰說，寫字樓的建筑成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，每平方米成本高達(dá)8000~10000元/平方米，再加上各種稅費(fèi)和財務(wù)成本，開發(fā)商的成本價很有可能超過5萬元/平方米。季峰說，目前上海寫字樓的租金回報率雖然高達(dá)6%~8%，但如果扣除空置率和維護(hù)費(fèi)用，實際回報率只有5%，僅和證大集團(tuán)去年的平均融資成本接近。

    實際上，目前上海甲級寫字樓的租金并不高。與外灘國際金融中心同屬上海濱江板塊的浦西第一高樓——新富港中心1座，每平方米的投資高達(dá)2.23萬元，但每天的租金報價不過4~6元/平方米。

    昨日公開推廣的綠地瀛通大廈，則為外灘地塊給出了售價參考。作為能看到一線江景的5A超甲級寫字樓，上述項目只給出了6萬~6.5萬元/平方米的報價。戴德梁行寫字樓部董事沈潔說，上海寫字樓的售價和租賃價格高度捆綁，上述報價是在試探市場。

    對于上述價格比較，證大房產(chǎn)財務(wù)方面的副總朱先生表示，將外灘國際金融地塊的借款融資成本和新富港中心、綠地瀛通大廈的租金報價簡單對比來預(yù)測項目的盈利前景并不合適，因為目前尚無法確定項目的借款比重。據(jù)他介紹，外灘國際金融中心的開發(fā)資金仍然在籌措中。

    在借貸成本高企的情況下，外灘地王必須要獲得極低廉的融資，才能夠長期開發(fā)、持有外灘金融地塊。去年10月，證大集團(tuán)董事長戴志康曾表示希望能從海外的資本市場借到更低利率的貸款。但仲量聯(lián)行中國區(qū)資本市場董事賈梁近日表示，受商務(wù)部限外令影響，國內(nèi)開發(fā)商要想從海外借到低息貸款的可能性不大，目前很多地產(chǎn)商通過海外公開發(fā)行債券募集資金，成本高達(dá)10%以上。

購地款或來自聯(lián)營公司

外灘地塊將如何籌措開發(fā)資金？從證大以92.2億元拍下外灘國際金融地塊時起，外界就普遍質(zhì)疑這家當(dāng)時總資產(chǎn)僅和土地總價接近的公司是在“蛇吞象”。

    去年年末，曾有報道稱，由于證大方面無法按期支付土地出讓金，外灘地王將被收回。今年3月，又有媒體報道稱，外灘金融地塊的主導(dǎo)開發(fā)權(quán)已經(jīng)易主，復(fù)星集團(tuán)成為該項目的大股東。

    去年4月份，上海證大、復(fù)地及綠城中國共同成立合資公司，開發(fā)位于上海的房地產(chǎn)項目。三家房產(chǎn)公司和磐石投資將分別向合資公司提供股東貸款，分別為10億元、25.7億元、8.58億元及1.87億元。該合資公司的注冊資本為10億元人民幣，上海證大擁有其50%股權(quán)，復(fù)地、綠城中國及磐石分別持有30%、10%及10%權(quán)益。雖然三家公司均未透露將開發(fā)物業(yè)的名稱，但有人猜測，上述聯(lián)營公司所投資的正是北外灘國際金融地塊。

    但復(fù)地、證大、綠城等公司相繼公布的截至2010年12月31日的業(yè)績公告卻顯示，上述幾家公司于外灘國際金融地塊的關(guān)系并不像外界猜測的那樣。

    證大在業(yè)績公告中宣布，收購了外灘國際金融地塊，并透露目前正在進(jìn)行規(guī)劃。擁有30%股權(quán)的復(fù)地，非常明確地表示外灘金融地塊沒有列入土地儲備中。據(jù)傳已獲取外灘地王主導(dǎo)開發(fā)權(quán)的復(fù)星國際，甚至在業(yè)績公告中對外灘地塊只字不提。復(fù)地集團(tuán)投資部相關(guān)人士的解釋是，只是參股，不需要在業(yè)績公告中披露。然而，僅擁有上述聯(lián)營公司10%股權(quán)的綠城，卻已將外灘地塊列為自己公司的土地儲備，并且標(biāo)明了它在這幅地塊中的權(quán)益。

    與此同時，證大業(yè)績公告流動負(fù)債項中有“應(yīng)付一間聯(lián)營公司款項”，該筆款項達(dá)74.47億港元，占公司去年流動負(fù)債的一半左右。這不禁讓人猜測，上述款項是否是來自復(fù)地等公司的借貸？

    證大房產(chǎn)分管財務(wù)的副總朱先生一定程度上證實了  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的上述猜測。他表示，業(yè)績公告中74.47億元應(yīng)付聯(lián)營公司賬款確實是來自于聯(lián)營公司，且用在了包括外灘國際金融地塊在內(nèi)的房地產(chǎn)項目開發(fā)上，但他否認(rèn)上述聯(lián)營公司直接擁有外灘項目開發(fā)公司的股權(quán)。

    由此看來，證大房產(chǎn)能付清全部土地出讓金，很有可能是獲得了上述聯(lián)營公司的資金支持，但上述資金僅是借款，并不是外灘地塊的開發(fā)資金。

    由于復(fù)地、綠城等公司自身也在向銀行大規(guī)模借款，因此，證大上述借款的成本不會太低，而且需要馬上歸還。

    根據(jù)證大房產(chǎn)的業(yè)績公告，上述應(yīng)付聯(lián)營公司款屬于短期債務(wù)，須在一年內(nèi)歸還，而公司賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，以及已抵押銀行存款總額不過16.8億港元，遠(yuǎn)低于74.47億港元的應(yīng)付款。

    為盡快還清賬款，最快的辦法是以外灘地王向銀行抵押，獲取項目開發(fā)貸款，進(jìn)而歸還部分聯(lián)營公司欠款。此外，還要銷售掉一部分物業(yè)，以彌補(bǔ)抵押款項的不足。但根據(jù)公司去年的業(yè)績，去年公司的營業(yè)額不過39億多港元。在今年市場低迷的情況下，公司能否取得超過去年的業(yè)績，將打個大大的問號。

    沈潔說，開發(fā)商是否考慮出售寫字樓，取決于開發(fā)商的負(fù)債情況。而證大的業(yè)績公告顯示，公司負(fù)債率已經(jīng)由上一年的70%上升至去年底的96%。證大會不會繼續(xù)持有、開發(fā)外灘地王？綠城、復(fù)地等公司是否會最終介入外灘地王的開發(fā)？一切均是未知數(shù)。

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