每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

 

    在深圳市羅湖區(qū)繁華的人民南路，一塊占地面積約1萬平方米的空地被高約3米的防護(hù)欄團(tuán)團(tuán)包圍起來。這塊空地靠近深圳羅湖口岸，從口岸過去就可進(jìn)入香港特區(qū)。由于地理位置極為優(yōu)越，周邊大型商業(yè)設(shè)施一應(yīng)俱全，在土地資源日益稀缺的深圳，這里儼然已經(jīng)成為一塊“黃金寶地”。

    但令人吃驚的是，這樣一塊“黃金寶地”竟然已經(jīng)閑置了18年。18年的漫長時(shí)光，足以讓一個(gè)初生嬰兒長大成人，但這塊黃金般稀缺的資源卻仍然靜靜地閑置在那兒，地塊上沒有建起任何建筑物，與周邊的高樓大廈相比顯得格格不入。

    因?yàn)楸徊疬w補(bǔ)償、安置糾紛、囤地閑置、違法開工等各種麻煩事端糾纏于一身，即使頂著“有損城市形象”的罵名，這塊寶地何時(shí)能動(dòng)工仍是一個(gè)難解之謎。

    多年來，該地塊的開發(fā)權(quán)益也幾經(jīng)變化，最終輾轉(zhuǎn)落入大中華國際實(shí)業(yè)（深圳）有限公司手中。然而，自從獲得開發(fā)權(quán)益起，大中華國際卻一直未能完善土地權(quán)屬相關(guān)手續(xù)，也未進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，其行為也因此被稱為“史上最牛囤地”。

“黃金寶地”閑置18年

 

    近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往地塊現(xiàn)場，看到地塊周圍的圍欄上，“大中華IFC”、“深南道跨國金融總部”等字樣在陽光下赫然醒目。圍欄里，機(jī)械施工設(shè)備、鋼材雜亂地堆放在空地上，幾個(gè)工人懶洋洋地坐在凳子上抽煙聊天，全然不見施工景象。

    每隔幾天，家住附近的市民萬名都要到這里查看，緊緊地盯著這一地塊的變化。作為原羅湖村20多位被拆遷村民的代理人，萬名一直在為尚未談妥拆遷補(bǔ)償安置事宜的村民奔走呼號(hào)。

    “開發(fā)商沒有給被拆遷村民一分錢補(bǔ)償，也沒有向政府支付地價(jià)款。”萬名指著項(xiàng)目空地稱。

    早在1993年，深圳市羅湖區(qū)政府啟動(dòng)羅湖村舊改工作，并批準(zhǔn)深圳市中建實(shí)業(yè)股份有限公司與羅湖區(qū)建筑工程公司合作開發(fā)該項(xiàng)目。兩公司與羅湖汝南實(shí)業(yè)公司（原羅湖村委會(huì)成立的集體公司）簽訂協(xié)議，由后者負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償工作。

    但圍繞著拆遷補(bǔ)償問題，汝南公司一直沒有與以袁海深為代表的20多戶村民談妥，而村民房屋卻早已被全部強(qiáng)制拆除。

    羅湖區(qū)舊改辦的說法是，有90%以上的被拆遷戶已和汝南公司簽訂了協(xié)議，且都得到了妥善安置。

    未獲補(bǔ)償?shù)脑Ｉ铍S后向有關(guān)部門反映，并向深圳市中級人民法院提起訴訟，該院終審裁決撤銷了羅湖區(qū)國土局收回土地使用權(quán)的決定。

    1997年12月，在深圳房地產(chǎn)市場盛極一時(shí)的大中華國際以7600萬元的代價(jià)從中建公司、羅湖建筑公司手中獲得該地塊80%的開發(fā)權(quán)益，中建公司從此退出該項(xiàng)目的開發(fā)。

    根據(jù)萬名提供的資料顯示，大中華國際與兩家公司簽訂了《合作開發(fā)羅湖村“深圳大康廣場”》的合同書，協(xié)議由大中華國際負(fù)責(zé)向政府繳納80%地價(jià)款和村民拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。

    但時(shí)至今日，大中華國際并沒有向政府繳清地價(jià)款和簽訂土地出讓合同，也未取得土地使用權(quán)。

    萬名說：“大中華多年前獲得土地后，便將土地圍起來，沒有進(jìn)行任何開發(fā)。其目的除了囤地外，很難有更好的解釋。”

    為了證實(shí)萬名的說法，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日前往大中華國際深圳公司總部，但公司無人愿意出來接受采訪，只讓記者發(fā)來采訪提綱。不過截至記者發(fā)稿，也未接到該公司的任何答復(fù)。

    據(jù)了解，按照深圳市舊改相關(guān)政策，開發(fā)單位與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，可向國土部門申辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。不過據(jù)深圳市規(guī)劃國土委人士透露，大中華國際至今未向國土部門申報(bào)相關(guān)手續(xù)。

違法開工僅兩周即被叫停

 

多年以來，圍繞羅湖村舊改拆遷安置補(bǔ)償?shù)耐对V一直在進(jìn)行著。同時(shí)，大中華國際也沒有開工，土地便長年閑置下來。

 

    萬名認(rèn)為，至今沒有取得合法文件的大中華國際遲遲未啟動(dòng)項(xiàng)目開工建設(shè)，就是因?yàn)榍废抡當(dāng)?shù)億元地價(jià)款，沒有取得合法的土地使用權(quán)，所以不能順利拿到報(bào)建手續(xù)，最終導(dǎo)致這一黃金地塊被閑置了18年。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的資料顯示，這塊編號(hào)為“93-627”的羅湖村舊改地塊，占地面積為10087平方米。1993年，深圳市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)其容積率10.5，總建筑面積115803.45平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公、單身公寓。

    今年3月初，萬名發(fā)現(xiàn)，一家名叫上海建工基礎(chǔ)工程公司的施工單位突然進(jìn)駐工地，并在項(xiàng)目地塊上架起了打樁機(jī)和其他施工設(shè)備，開始挖掘土方。沉寂10多年的工程項(xiàng)目總算開始動(dòng)工建設(shè)。

    “是開發(fā)商大中華國際要我們開工的，現(xiàn)在也只是工程前期的打樁和地下隱蔽工程作業(yè)。”施工人員在現(xiàn)場告訴記者。在工地門口的公告牌上，寫明施工造價(jià)為1890萬元，預(yù)計(jì)今年6月份完工。

    對于工程開始動(dòng)工，代表20多位被拆遷村民的萬名認(rèn)為，大中華國際在未取得土地使用權(quán)和合法報(bào)建手續(xù)的情況下開工建設(shè)，屬于違法行為。

    讓人疑惑的是，大中華國際并未向政府繳清地價(jià)款，也未獲得相應(yīng)報(bào)建手續(xù)，為何能提前開工建設(shè)？

    深圳市羅湖區(qū)建設(shè)局建管科人士向記者稱，今年初大中華國際確實(shí)向他們提交過項(xiàng)目材料，要求開工建設(shè)。在羅湖區(qū)建設(shè)局內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要上，由于該項(xiàng)目已被列入羅湖區(qū)政府工作量化指標(biāo)，該局便同意大中華國際可以對土石方工程和基坑支護(hù)工程提前開工，并要求事后完善相關(guān)手續(xù)。

    事實(shí)上，大中華國際至今并未獲得相應(yīng)的施工許可證，只是獲得提前開工的允諾。

    “我們在后面的審核過程中發(fā)現(xiàn)，這個(gè)工程造價(jià)超過了我們審核的范圍，屬于市里面管轄。因此，我們后來就沒有給予大中華國際開工的書面回函。”羅湖區(qū)建設(shè)局建管科人士稱。

    在開工兩周后，大中華國際違法開工的事實(shí)被投訴到深圳市查處違章違法領(lǐng)導(dǎo)辦公室。隨即，有關(guān)部門立刻叫停了項(xiàng)目施工。市查違辦投訴接待處也證實(shí)：“大中華這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)有投訴，這件事也正在處理中。”

    但記者從施工單位了解到，停工后施工單位并未撤離工地，他們在等待大中華國際補(bǔ)辦相關(guān)證件。

    “讓大中華完善手續(xù)，不知道還要等上多久。”萬名向記者表示，大中華國際本來就屬于違法開工建設(shè)，他們便向有關(guān)部門檢舉了此事。

    而在2010年12月底，羅湖區(qū)重建局（原“舊改辦”）給予村民袁海深的復(fù)函中稱：“項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)單位擬于近期繳清地價(jià)款，與深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。”對此，該局以“太多的采訪應(yīng)付不過來”為由拒絕了記者的采訪。

地價(jià)飆升背后的利益博弈

 

    有分析人士認(rèn)為，該項(xiàng)目18年來未開發(fā)的原因很簡單，就是黃金地塊背后蘊(yùn)藏著的巨大商業(yè)利益。由于該地塊地理位置優(yōu)越，靠近深圳火車站、羅湖口岸、國貿(mào)廣場、金光華廣場等大型商業(yè)中心，土地早已升值數(shù)倍。

    1997年，當(dāng)大中華國際從中建公司等手中收購這塊土地開發(fā)權(quán)益之時(shí)，公司老板、深圳知名富豪黃世再便表示，要將其打造為世界跨國企業(yè)進(jìn)駐的總部大樓。

    一名深圳地產(chǎn)行業(yè)資深人士分析：“比照周邊樓盤價(jià)格，現(xiàn)在這塊地建成樓盤后，單價(jià)至少能賣2萬元/平方米以上。”以超過10萬平方米的總建筑面積計(jì)算，這意味著該項(xiàng)目至少能實(shí)現(xiàn)銷售20億元，而大中華國際當(dāng)年收購權(quán)益時(shí)僅僅作價(jià)7600萬元，囤地多年后，其價(jià)值可謂一飛沖天。

    “當(dāng)然，地價(jià)本身也上去了，大中華國際還要補(bǔ)繳地價(jià)款。”上述專業(yè)人士表示，“但即便如此公司在這塊黃金地塊上仍能獲得巨大收益。現(xiàn)在好多開發(fā)商都在盯著這塊地，所以大中華一定要搶著開發(fā)。”

    資料顯示，黃世再于1994年創(chuàng)立了大中華國際，如今公司已是集金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、能源、港口等多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為一體的企業(yè)，在深圳開發(fā)了龍珠花園、匯展閣、大中華國際廣場等許多項(xiàng)目，目前開發(fā)的大中華國際金融中心寫字樓均價(jià)在4萬元/平方米以上。

    1997年，恰逢香港回歸熱潮，讓深圳房地產(chǎn)市場蓄積了爆發(fā)式的能量。當(dāng)年7月，黃世再借助香港回歸的轟動(dòng)效應(yīng)，以“深港一體化、口岸物業(yè)”等熱辣賣點(diǎn)，大肆炒作位于深圳羅湖口岸的匯展閣，吸引了大量香港居民前來購買。據(jù)了解，當(dāng)黃世再以6000元/平方米的價(jià)格收購匯展閣資產(chǎn)時(shí)，周邊樓價(jià)僅為每平方米4000~5000元。經(jīng)過重新包裝后，黃世再以均價(jià)2萬元/平方米的天價(jià)賣出，僅3個(gè)月就售罄，頂層甚至創(chuàng)造了4萬元/平方米的內(nèi)地當(dāng)時(shí)最高房價(jià)紀(jì)錄。

    也就在此時(shí)，在大肆擴(kuò)張的雄心驅(qū)使下，黃世再將目光盯上了與匯展閣僅一街之隔的羅湖村舊改地塊。

    然而紅極一時(shí)的黃世再在亞洲金融風(fēng)暴中也遭遇了滑鐵盧，致使大中華國際資金鏈遭受重創(chuàng)，其投資的大中華國際交易廣場經(jīng)歷開工即停、再開工、再被停的轉(zhuǎn)折，開發(fā)時(shí)間也是拖了近10年。

    資料顯示，2003年8月，大中華國際交易廣場幾經(jīng)周折終于拿到了預(yù)售許可證、施工許可證。直到2005年底才正式完工。

    同樣，大中華國際的羅湖村原“大康廣場項(xiàng)目”也被擱置多年。除了資金和開發(fā)手續(xù)不全等因素之外，羅湖村舊改地塊的法律糾紛也一直不斷。

    1994年，在與20多位村民補(bǔ)償拆遷安置未談攏的情況下，為了不影響舊改進(jìn)程，羅湖區(qū)國土局決定收回村民土地使用權(quán)，并實(shí)施強(qiáng)拆。為此，袁海深等村民在1995年上訴至深圳中院，深圳中院裁決撤銷羅湖區(qū)國土局收回土地使用權(quán)的決定。

    1999年3月，深圳規(guī)劃國土局發(fā)出（1999）11號(hào)《拆遷房屋補(bǔ)償協(xié)議書》，對具體的賠償作出裁決，補(bǔ)齊收地先要作出賠償?shù)某绦虿襟E。然而，不服裁決的村民再次上訴。1999年12月，羅湖區(qū)法院作出判決，認(rèn)定臨時(shí)安置標(biāo)準(zhǔn)缺乏法律依據(jù)，不能成立，撤銷了國土局上述（1999）11號(hào)裁定書。

    盡管如此，歷時(shí)多年之后，村民至今仍未獲得相關(guān)補(bǔ)償，項(xiàng)目的開發(fā)也一再被擱置。在多方利益的交織下，這塊萬余平方米的地塊違法開工再被叫停，閑置長達(dá)18年后，“史上最牛囤地”還將囤到何時(shí)，目前仍是一個(gè)難解之謎。

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