每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　昨日（4月13日），上海一家房地產(chǎn)中介機構(gòu)向《每日經(jīng)濟新聞》記者提供信息稱，原定于今年竣工的新鴻基旗下上?；春Ｖ新窐潜P——環(huán)貿(mào)廣場的70多套住宅單元，將變身為“服務(wù)式公寓”，于2012年對外出租。

    事實上，目前上海服務(wù)式公寓的租金價格并不高，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上海今年一季度服務(wù)式公寓的平均租金只有193.9元/平方米/月，年租金和66545元/平方米的上海高檔公寓銷售均價相比，只是后者的3.5%。

    對此，業(yè)內(nèi)分析人士說，新鴻基選擇將住宅樓盤轉(zhuǎn)為服務(wù)式公寓進(jìn)行出租，原因可能是目前的豪宅市場價格沒有達(dá)到公司的心理預(yù)期。

被指住宅項目轉(zhuǎn)型

    環(huán)貿(mào)廣場項目地處上?；春Ｖ新?，屬浦西商業(yè)區(qū)核心地帶，全國聞名的襄陽路服飾市場就曾經(jīng)坐落在此。該地塊2006年由新鴻基地產(chǎn)接手合作開發(fā)，2009年新鴻基獨立開發(fā)該項目。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)2006年～2010年中報，環(huán)貿(mào)廣場項目總建筑面積達(dá)250萬平方尺，不僅有商場和辦公樓，還將有70余套住宅單元，但并未披露過有服務(wù)式公寓。新鴻基地產(chǎn)2010年中報曾透露，該項目將在2011年竣工，并在2012年開業(yè)對外營業(yè)。

    仲量聯(lián)行日前向記者透露，新鴻基將環(huán)貿(mào)廣場項目中的住宅單元轉(zhuǎn)型為服務(wù)式公寓，并預(yù)計將于2012年開業(yè)。根據(jù)仲量聯(lián)行的觀點，導(dǎo)致新鴻基此舉的原因是上海豪宅市場的嚴(yán)重滯銷。新鴻基此舉可以避開豪宅市場的低迷期，等市場好轉(zhuǎn)后再行銷售。

    在成交低迷的大背景下，上海部分樓盤開始選擇推遲開盤，但這種做法卻極有可能和上海市住房保障局的相關(guān)規(guī)定有抵觸。上海市住房保障和房屋管理局去年9月發(fā)布過  《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》規(guī)定，對建設(shè)工程形象進(jìn)度已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品住房項目未申請預(yù)售許可取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項目未在規(guī)定時間對外公開銷售應(yīng)視情況采取限期整改、發(fā)出“行政告知書”、記入信用檔案、暫停網(wǎng)上簽約備案、降低直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等措施及時調(diào)查處理，暫停網(wǎng)上簽約備案的應(yīng)上報市局核準(zhǔn)。

新鴻基方面暫無回應(yīng)

    豪宅樓盤紛紛推遲銷售的原因，并不只是因為近期成交不佳，也是對目前的成交價格不滿。

    第一太平戴維斯中國區(qū)董事長劉德楊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，最近幾年上海市中心的土地非常稀有，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的住宅地塊，幾乎沒有新的供應(yīng)。在這樣的情況下，開發(fā)商惜售心理很濃，不愿意輕易降價出售。仲量聯(lián)行的一季度報告也指出，上海豪宅開發(fā)商目前資金非常充足，并不急于降價賣房，一季度上海高檔商品住宅的價格基本保持不變，很少有降價銷售的情況。

    中房信分析師薛建雄說，新鴻基將環(huán)貿(mào)廣場的住宅部分改為服務(wù)式公寓的根本原因，是因為市場的價格沒有達(dá)到新鴻基的預(yù)期。根據(jù)他的判斷，新鴻基心理預(yù)期的售價，可能要等到兩三年以后才會實現(xiàn)。

    對于將住宅改為服務(wù)式公寓的方式，上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍表示，土地性質(zhì)早在開發(fā)之初就已經(jīng)有了明確限定，住宅屬于居住用地，服務(wù)式公寓屬于商業(yè)用地，將住宅轉(zhuǎn)為服務(wù)式公寓是否合規(guī)？

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也表示，如果將住宅改為服務(wù)式公寓，按照國家的有關(guān)土地規(guī)劃政策，相關(guān)開發(fā)商要被處罰。他同時表示，在目前的宏觀調(diào)控下，如果樓市價格開始下行，開發(fā)商通過改項目為服務(wù)式公寓的做法，勢必會面臨很大的風(fēng)險。

    不過，上述分析僅是外界的看法?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者昨日向新鴻基地產(chǎn)上海分公司相關(guān)媒體負(fù)責(zé)人發(fā)出電子郵件，詢問徐匯區(qū)環(huán)貿(mào)廣場項目中的住宅單元轉(zhuǎn)型為服務(wù)式公寓的消息是否屬實等問題。截至昨日記者發(fā)稿，新鴻基地產(chǎn)上述相關(guān)負(fù)責(zé)人并未回復(fù)。

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