每經記者  葉書利  尚希  發(fā)自北京

 

    拐點爭論再現(xiàn)江湖！

    鑒于以前多次拐點論過后，樓市迎來的不是期盼中的降價拐點，而是拉開又一輪殘酷的房價暴漲的序幕，本次拐點爭論過后是否會遭遇同樣的宿命？由于市場中出現(xiàn)了“開發(fā)商有意制造房價假摔”的質疑，有購房者甚至擔心所謂的房價拐點會是本山大叔之拐——忽悠。

    針對這一話題，《每日經濟新聞》記者近日奔赴各線，并結合北京313家在售樓盤價格的全方位調查，與開發(fā)商、專家學者、消費者面對面溝通，傾聽他們的心聲，試圖還原市場本質，探尋房價演變的軌跡。

/房企說/

 

陽光100范小沖：房價回穩(wěn)  未現(xiàn)拐點

 

每經記者  葉書利  發(fā)自北京

 

    在北京樓市總體成交量大降之下，一季度不少開發(fā)商的銷售量卻逆勢大增；而在有關拐點的一片熱議聲中，市場卻頻頻質疑房價“假摔”。目前到底是拐點已現(xiàn)還是開發(fā)商有意假摔？針對這一焦點話題，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪了陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖。

房價企穩(wěn)  遠談不上拐點

 

    NBD：3月北京一手商品房成交均價同比下降了10.9%，這是19個月以來房價同比首次下降，您對此如何看待？

    范小沖：成交均價只是一個大雜燴，并不能真實地反映市場的現(xiàn)狀，因為均價掩飾了供應區(qū)域分布、樓盤檔次分布等信息。3月成交均價的下降，主要緣于供應結構的變化。由于限購等政策的嚴打，目前北京樓市返回到以剛需為主的需求結構，導致供應上也因需而變，以郊區(qū)供應為主，市區(qū)供應為輔，從而拉低了均價。同比下降10.9%并不能代表這個市場的反轉。但至少可以看到，此前快速上漲的勢頭已被遏制住了，但還未出現(xiàn)一個大規(guī)模的降價潮或跳水。

    NBD：您所講的“分化”具體如何解釋？

    范小沖：除了供應結構的分化，需求結構也被打回到以剛需為主。同時，房票的出現(xiàn)，也催生了需求方式的變化。過去買房時，剛需或改善需求者對總價或單價的依賴心理較重，而限購之下，買房時的考慮重心由原來的價格轉向房票。房票意味著購房資格成為珍貴資源，因此在購買時，買方更珍惜手中的房票，致使買房行為更趨理性，更著眼于長遠。因此改善性需求開始追求一步到位，這也導致中高端樓盤會走穩(wěn)，甚至穩(wěn)中有升。中小戶型因為剛需支持，也可能不愁銷售，但一些不高不低、定位模糊的樓盤，即使價格下調，也未必會導致銷售上升。

    NBD：一季度樓市總體成交量大降，但不少大型開發(fā)商的銷售量為何卻在增長？

    范小沖：目前成交量大幅下降的城市主要是一線城市與中心城市，但時下的大型開發(fā)商基本已完成業(yè)務的全國性布局，因此可以抵御部分城市成交量下降所帶來的沖擊。

    NBD記者：重壓下樓市出現(xiàn)拐點了嗎？

    范小沖：現(xiàn)在還談不上拐點。目前一些城市成交量下降的主要原因是購房者的觀望情緒，但量在下降，價卻在僵持。后期成交量會適度回升。由于限購的存在，不太可能出現(xiàn)去年7月底開始的量升價漲的局面，房價會控制在一定的程度。不過拐點雖然未現(xiàn)，但目前的市場結構與運轉的游戲規(guī)則確實正在發(fā)生改變。

    NBD：今年的房價會跌還是漲？

    范小沖：二三線城市房價會平穩(wěn)，但略有上漲。一線城市會分化，市區(qū)中高端商品房的房價下降可能性不大，但郊區(qū)的房價可能會穩(wěn)中有降。

調控下各方價值取向不一

 

    NBD：在地產調控中，中央政府、地方政府、消費者、銀行和開發(fā)商各自有怎樣的價值取向或立場？

    范小沖：中央政府從維穩(wěn)與調控威信出發(fā)，主要關注避免社會矛盾的激化。另一方面，加快保障房體系建設，從而建立起市場歸市場、保障歸保障的市場體系。

    目前中央政府通過行政手段讓各地控制房價，但地方政府的財政體系目前主要以土地財政為主，且時下各地方政府有龐大的地方融資平臺，其主要抵押物就是土地，房價若下跌，土地抵押物的價值就會下降，可能就會引發(fā)地方融資平臺的崩潰。這也導致在地產調控中地方政府的內在動力與中央政府的出發(fā)點出現(xiàn)分歧。如果不解決內在的機制問題，地方政府就會出現(xiàn)陽奉陰違等的暗扛現(xiàn)象，致使中央的調控目標大打折扣。

    在一連串銀根收緊的背景下，目前銀行的信貸壓力很緊張。但銀行是商業(yè)性質的經濟組織，存在盈利壓力。對于銀行來說，房地產是他們利潤池中最大的一塊，因為可以承擔更高的利息，且風險不是很大，所以銀行還是愿意給房地產行業(yè)放貸的。

    對于購房者而言，沒買房的當然希望房價大跌，但房價若真的大跌又會讓經濟受損，失業(yè)增加，可能讓更多的人買不起房；另一方面，有房的人總體上希望房價上漲，因此出現(xiàn)了買房時要求簽定不降價合同的現(xiàn)象。在城市中，有房的人比例也是相當大的。

    對處在調控周期中的開發(fā)商而言，他們希望市場穩(wěn)定發(fā)展，少點波動，多點可預期。

各地或被迫修改房價控制目標

 

    NBD：房價是表象上的東西，中國房地產的本質問題是什么，應當如何進行調控？

    范小沖：其一，是要建立保障與市場雙軌制的機制，讓保障歸保障，市場歸市場。比如中高檔房，讓市場去解決，并以市場的手段去調控，如一些大戶型別墅占有了太多的社會資源，政府可以在銀行利率、稅收等方面去調控，通過多征稅讓更多的資金來反哺保障房建設，最終讓市場中的每個人，按不同能力各取所需，這才是一個良性的市場結構。

    其二，房價飛漲的本質原因是貨幣超發(fā)導致房價上漲，實際上也是因為貨幣貶值。在貨幣超發(fā)中，房地產是最大的資金池，目前限購并不代表市場上的貨幣就沒有了，而是在其他地方游蕩，比如進入農副產品市場，催生蒜你狠、豆你玩等現(xiàn)象?？傊谪泿懦l(fā)的情況下，錢是堵不住的。

    NBD：現(xiàn)在大家都在推測各地房價控制目標可能會被要求重改，新的房價控制目標可能會朝哪個方向走？

    范小沖：目前多個城市的房價控制目標基本定在10%~15%之間，而去年全國房價上漲了9.9%，換句話說，這些目標基本與中央的出發(fā)點是相背離的，中央很可能會要求各地重新修改，否則將意味著調控不成功。

    修改后的二版房價控制目標可能會向北京的做法靠攏。北京在其房價控制目標中，將普通住房與中高檔房分開，從而使政府將關注點對準與民生相關的普通住房，且提出穩(wěn)中有降的目標，這是有可能的。如果將各種中高端房放在一起來算均價，只會變成文字游戲。到時地方政府說房價降了，民眾卻感覺沒降，豈不白搭？

    NBD：“國十條”出臺已近一年，其間國家出臺了很多調控政策，從開發(fā)商的角度來看，您最關注哪方面的政策或行業(yè)變化？

    范小沖：首先是市場供應結構轉向雙軌制，意味著未來的住宅用地供應會越來越少；其次，普通住宅變成了民生品，因此這方面的調控會越來越嚴。所以房企應該更多地將目光投向更加市場化的中高端這塊，否則未來生存空間會越來越小。

    NBD：目前國務院房地產調控專項督查小組正在各地督查調控政策實施狀況，因此不少人推測，下一步可能還會出現(xiàn)更多的調控政策，對此您如何看待？

    范小沖：中央對目前的調控效果肯定不滿意，因此一定還會出臺新政策，比如加息。加大供給也是下一步政府可能強化的一塊。此外，還可能在開發(fā)商預售制度、資金限制等方面強化政策或加強原有政策的執(zhí)行。實際上政府手中還有很多調控牌，但需把握分寸，畢竟政府的調控是動手術取毒瘤，是要推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，而不是來砸盤。

    NBD：下一個更猛的政策最可能是什么？

    范小沖：強制要求各地修改房價控制目標。房價控制目標工作做好的話，就會是一個很猛的政策。

/購房者說/

 

限購近兩月  多數(shù)購房者對“拐點”仍無信心

 

每經記者  尚希  發(fā)自北京

 

    回顧往年，每每出臺房地產市場調控政策的時候，購房者都會期望并熱議房價是不是會降下來，但政策期一過，才發(fā)現(xiàn)房價下跌的“美夢”只是購房人的一廂情愿。

    而自本輪調控開始以來，從  “限貸”到“限購”，再到“限價”，伴隨著不斷傳來的上海、廣州、深圳等一線城市房價打折、下跌的消息，距離“京版限購令”的出臺已有近兩月的時間，業(yè)內紛紛猜測即將到來的房價拐點會否又一次成為購房人眼中的“海市蜃樓”，《每日經濟新聞》記者對此展開了調查。

購房者仍在觀望

 

    “雖然出臺的政策又是限貸、又是限購，可我怎么發(fā)現(xiàn)房價并沒出現(xiàn)什么變化呢？”類似購房者陳立偉（化名）對《每日經濟新聞》記者所提出的質疑，在采訪中屢見不鮮。

    4月10日，在北京房展會的最后一天，記者遇到了前來看房的陳立偉。

    雖然陳立偉目前仍在租房，但由于單位有租金補貼，租房也成為對他來說最合適的一種選擇。但最終讓他覺得不能再等下去的原因是，女友的工作即將由上海調回北京，而兩人的婚期在即，購置新房的需求讓陳立偉不得不加入購房的剛需大軍。

    “現(xiàn)在五環(huán)內的樓盤基本上不敢考慮，太貴了?，F(xiàn)在只能看看通州、房山這些地方的樓盤。但其實這些地方也不便宜。”最初，陳立偉的購房目標是打算在市區(qū)購置一套面積稍小一點的二手房，但經過長達近一年的等待與看房后他發(fā)現(xiàn)，即使在限購令出臺后，市區(qū)二手房的價格也并未有所松動，甚至有一些還逆勢上漲。

    但很顯然，此次房展會也并未給陳立偉帶來信心。據(jù)了解，本次參展的樓盤共有108個，但本地樓盤僅有40個，其他近2/3的樓盤均來自河北、天津、海南等地。而在為數(shù)不多的本地樓盤中，主力也是五六環(huán)外的郊區(qū)項目。這些本地項目并未出現(xiàn)大幅度的優(yōu)惠促銷，連以前眾多樓盤往往會打出的“展會期間特別優(yōu)惠”如今也蹤影難覓。

    《每日經濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，位于西四環(huán)附近的金隅大成某項目目前均價為32800元/平方米，而該項目去年8月開盤時均價為32000元/平方米。另一處位于南四環(huán)附近的項目據(jù)介紹目前均價為27000元/平方米，但記者在查詢該項目以往交易均價后發(fā)現(xiàn)，前一期的均價不到26000元/平方米。

    限購令下的市場，部分樓盤的價格依然難降溫，即使是位于房山、順義等遠郊區(qū)縣的樓盤，報價也與去年下半年時相差無幾。同時記者還發(fā)現(xiàn)，多家參展商都以“還未開盤”為由，不愿透露其價格。“先期宣傳”似乎成為北京樓盤參展商此行的最終目的。

    一個小時之后，陳立偉有些失望地離開。“現(xiàn)在都在討論說拐點很快就會到來，如果真是這樣，我決定還是再等等，但萬一等下去還是繼續(xù)往上漲可怎么辦。”未來的不確定性與現(xiàn)實的矛盾使得陳立偉言辭之中充滿無奈。購房者，這個房地產市場最終端的消費群體，卻也成為這一鏈條上最沒有話語權、最無奈的一方。

對“拐點”并無信心

 

    焦慮、茫然，似乎已成為本次北京房展會上剛需購房者們的表情特寫。這也同樣反映出，盡管在密集的政策調控之下，購房者與開發(fā)商和市場角力時仍是最無力的一方。

    隨著市場下行壓力不斷增大，多數(shù)購房者在對未來市場無法判斷之時選擇了觀望。

    來自北京房地產交易管理網的數(shù)據(jù)顯示：4月上旬，北京樓市商品房期房住宅簽約套數(shù)為1274套，比上月同期下降8.5%；現(xiàn)房住宅簽約套數(shù)為198套；二手房住宅簽約套數(shù)為2066套，比3月上旬下調幅度達到了45.6%。樓市總簽約套數(shù)為3538套，環(huán)比上月同期下調了33.7%。同比去年同期的13025套下調幅度更是達到了72.8%。

    “全國樓市調控的壓力逐漸增加，特別是一線城市，受到限購等影響，市場已經接近冰點，北京等城市的一季度成交量下調超過一半。”北京中原地產三級市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，目前來看，樓市的政策利空依然未出盡，第三輪調控政策仍在加強中，特別是信貸收緊的影響疊加在一起，更使得購房者謹慎入市。“但是目前市場二手房業(yè)主讓價的空間有限，市場的定價權依然基本掌握在商品房項目手中。供應短缺使得2季度價格依然將維持基本停滯的狀態(tài)。但這一局面將在下半年逐漸被房山、大興等郊區(qū)縣的部分新開盤項目打破。”

    不斷下跌的成交量會否擊破開發(fā)商最終的降價底線？對于購房者來說，業(yè)內熱議中即將到來的“拐點”，卻有幾分不真實性。“唯一可以感受到的是郊區(qū)部分二手房議價空間開始增大，但其他地區(qū)的新房或市區(qū)的二手房價格都沒什么松動。”在房展會現(xiàn)場，另一對正在看房的年輕夫婦告訴記者，在看過幾個北京項目之后，對價格感覺并不滿意的夫妻倆準備回家，“多看看再決定吧，現(xiàn)在調控壓力這么大，性價比不高誰會買呢？”

    不難看出，對于接下來樓市的走向，購房者或猶豫不決、或淡定坦然，但卻很難有人斬釘截鐵地對樓市拐點抱有十足的信心。

/專家說/

 

樓市轉折大約在第二季度

 

每經記者  尚希  發(fā)自北京

 

    “拐點論”越來越逼近北京的房地產市場。“相對于一季度，第二季度會是一個關鍵時期，很多政策會趨向明朗化，可能會是一個轉折點。”4月11日，中國社會科學院工業(yè)經濟研究所研究員、中國社會科學院研究生院教授曹建海在接受《每日經濟新聞》采訪時表示。

    并非曹建海一人持有上述意見，在采訪中，多位業(yè)內專家紛紛將這一拐點大限鎖定在了第二季度。

房企現(xiàn)金流壓力逐漸增大

 

    如果說成交量的大幅下跌讓開發(fā)商面臨“寒冬”，那央行的再度加息就像是“雪上加霜”。

    對于房地產行業(yè)來講，本次加息無異于當頭一棒。如今房企的資金鏈狀況早已不如從前，在已經公布2010年年報的44家上市房地產公司中，2010年的平均現(xiàn)金凈流入為2.2億元，比2009年回落30%。44家企業(yè)中，2010年有15家現(xiàn)金流為負，僅10家現(xiàn)金流狀況好于2009年。部分房企的負債率已經處于危險的高位，經營現(xiàn)金流嚴重縮水。

    “是否降價就取決于房子銷售情況和開發(fā)商的資金鏈狀況。”在曹建海看來，受成交量大幅下挫影響，開發(fā)商的資金鏈狀況將進一步趨于緊張，很多開發(fā)商都將面臨危機，“以價換量”也就成為開發(fā)商必須采用的自救方法。

    北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為，目前來看部分房企的資金壓力不大，但從整體市場來看，從2010年開始部分企業(yè)已經出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。“市場的均價往往由中小公司來決定，因此下半年很可能逐漸出現(xiàn)區(qū)域性的價格下調。一線城市價格下調的可能性遠遠超過二三線城市。從二季度下半段開始，一些銷售不暢的房企迫于銷售壓力，將加大促銷，增加業(yè)績。”

    “目前北京市場上出現(xiàn)的降價優(yōu)惠都只能說是個別現(xiàn)象，甚至有很多是不真實的。”中國住宅和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林告訴記者，由于目前市場還處于政策貫徹落實過程中，買賣雙方都在觀望，對于開發(fā)商而言，更不會出現(xiàn)較大幅度的降價。“在政策實行一段時間之后，市場會相對穩(wěn)定，觀望的氛圍也會減淡，預計在‘五一’前后市場形勢會更趨清晰。”

    清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，“沒人能知道北京樓市拐點會出現(xiàn)在何時，但可以肯定的是，隨著各種調控政策的實施，北京樓市成交量明顯減少，價格下調的壓力在不斷加大。”

價格降幅或達10%~20%

 

    “現(xiàn)在房價的風向標是新房價格。對于首次置業(yè)者來說，多是傾向于購買新房，而新房價格的走勢同樣會影響其周邊的二手房價格。”曹建海告訴記者，與限購令剛剛出臺之時北京樓市風傳的“打折潮”相比，進入第二季度，開發(fā)商在定價方面或更趨向于實質性降價。

    在曹建?？磥恚c此前相比，多數(shù)開發(fā)商表示新開樓盤的價格已經大大低于預期定價，以示降價，“估計對這樣的方式購房者不會買賬，因為預期價格本身就不透明，開發(fā)商提到的降低預期實際上是賺得少一點罷了。”

    對此，北京聯(lián)達四方房地產經紀有限公司總經理楊少鋒同樣表示，目前北京市場的降價大多采取暗折的形式，包括很多高調提出“降價優(yōu)惠”的樓盤，在普通客戶前去咨詢時都不愿松口，除非到最后簽約階段才愿意透露其折扣。“由于現(xiàn)在還不是入市高峰期，所以很多項目還在扛著不愿降價。一旦大批項目入市，新開盤的項目價格一定會有一個明顯的回落。”

    第二季度的降價究竟會以何種方式、多大力度展開？曹建海認為，對于一些新開盤的項目，由于不涉及到老住戶的問題，就會大膽降價，而如果涉及先期住戶的話，就會采取謹慎的、暗折的方式來下調價格。曹建海預計，進入二季度，房價下跌空間會在10%~20%。

二手房同樣面臨下調風險

 

    而對于一二手房互相制約的現(xiàn)狀，鏈家地產副總裁林倩在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，如今新盤的價格已經成為二手房市場的風向標，“一旦一個區(qū)域的新盤價格下來之后，所有中介公司要做的第一件事就是跟二手房業(yè)主議價，建議其降價。”

    林倩說，目前二手房的議價空間大約在10%左右，但另一個值得注意的問題是，二手房和一手房市場都告別了所謂一體化的時代，出現(xiàn)了更多的差異性。“現(xiàn)在議價空間主要出現(xiàn)在東邊，而西城區(qū)的學區(qū)房卻很難議價。”

    “現(xiàn)在的市場已不再是賣方市場，而逐漸轉為買方市場，所謂首套置業(yè)，購房者大多是為滿足自住需求，這種需求決定了一旦一手房市場的降價標準過于苛刻，購房者就會轉而選擇二手房，畢竟相比開發(fā)商而言，二手房業(yè)主出現(xiàn)恐慌性拋盤并不鮮見。”曹建海說。

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