每經(jīng)記者  李卓  發(fā)自青島

    從青島乘坐輪渡只需15分鐘，就能到達(dá)黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

    依山傍海的黃島空氣清新，陽(yáng)光明媚的4月正是一年中最宜人的季節(jié)。而當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者踏上這個(gè)島嶼，去尋訪(fǎng)全國(guó)首批土地使用權(quán)到期的住宅區(qū)——阿里山小區(qū)時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)居民的心里似乎已經(jīng)一掃兩年前的陰霾，如同此時(shí)的天氣一般恬靜而淡然——2009年6月30日，土地使用權(quán)到期的“大限”一度曾讓這里手握20年小產(chǎn)權(quán)證的居民焦慮不安，盡管這一問(wèn)題至今依然沒(méi)有結(jié)論，不過(guò)“至少還沒(méi)影響到最起碼的正常居住，甚至連房屋買(mǎi)賣(mài)、過(guò)戶(hù)等一切都在照舊”。

    記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上不光是阿里山小區(qū)，當(dāng)?shù)氐狞S島東小區(qū)、紫金山小區(qū)、張寶灣小區(qū)、老官?gòu)d、長(zhǎng)江新村等部分住宅也都即將或已經(jīng)同樣面臨土地使用權(quán)到期的問(wèn)題，而居民們能做的，除了期盼，只有等待。

部分“撞限”住戶(hù)已續(xù)期

    金先生1995年在黃島紫金山小區(qū)由單位分配了一套120平方米的房子，盡管許多鄰居的房屋產(chǎn)權(quán)都即將或已經(jīng)到期，但他還剩余近30年的產(chǎn)權(quán)。

    金先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，作為當(dāng)時(shí)這里開(kāi)發(fā)商“廣廈房地產(chǎn)實(shí)業(yè)總公司”的員工，公司給包括他在內(nèi)的4名同事分房的時(shí)候，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)續(xù)期手續(xù)。作為這里的老住戶(hù)，金先生曾看著這個(gè)小區(qū)的樓房一幢一幢建立起來(lái)，而對(duì)于阿里山小區(qū)、東小區(qū)等首批撞限房，金先生同樣很熟悉，因?yàn)槟蔷褪撬诘膹V廈公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的。

    “這里原來(lái)是我們單位的職工宿舍，也只有20年產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在也都重新賣(mài)出去了?！苯鹣壬钢辖鹕铰?5號(hào)一幢經(jīng)過(guò)重新粉刷的7層小樓告訴記者，由于紫金山小區(qū)經(jīng)過(guò)不同開(kāi)發(fā)商在不同時(shí)間段里拿地后陸續(xù)開(kāi)發(fā)，因此產(chǎn)權(quán)期限從20年、30年，到50年、70年都有。而在整個(gè)黃島，這樣的現(xiàn)象非常普遍。

    金先生所說(shuō)的只有20年產(chǎn)權(quán)的居民樓里一位居民隨后向記者證實(shí)，他們的房子是2009年從一個(gè)名叫源聚鑫的開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)來(lái)的，買(mǎi)房時(shí)也知道產(chǎn)權(quán)即將在2012年到期，“不過(guò)大家都覺(jué)得只要房產(chǎn)證能辦下來(lái)，土地證到限應(yīng)該不受太大影響?！?/p>

    無(wú)獨(dú)有偶，1997年舉家從內(nèi)蒙古來(lái)到黃島的李先生也于2009年在阿里山小區(qū)15棟樓買(mǎi)了一套房，他對(duì)記者回憶說(shuō)，原房東20年的房產(chǎn)權(quán)的確是到期了，但后來(lái)又由原房東的公司續(xù)簽了30年，所以過(guò)戶(hù)到他名下以后，目前他還有28年的土地使用權(quán)，他也不需要為此支付額外的費(fèi)用。此外，在大批產(chǎn)權(quán)到限的東小區(qū)，也有居民對(duì)記者反映類(lèi)似的情況。

    記者隨后以買(mǎi)房者身份走訪(fǎng)了阿里山小區(qū)、紫金山小區(qū)周邊的多家房屋中介機(jī)構(gòu)，多名中介人員向記者證實(shí)，除上述小區(qū)以外，張寶灣小區(qū)、老官?gòu)d、長(zhǎng)江新村等部分房子的土地使用權(quán)也即將到期，但房源并不是很多，且使用權(quán)到期的風(fēng)險(xiǎn)也依然沒(méi)能拉低這里的房?jī)r(jià)。至于部分產(chǎn)權(quán)到期的住戶(hù)續(xù)期現(xiàn)象，雖然不多見(jiàn)，但也不是個(gè)案，具體怎么續(xù)很難說(shuō)清楚，但可以肯定的是，現(xiàn)在續(xù)不了，撞限房買(mǎi)賣(mài)目前沒(méi)有土地證。

源于“歷史遺留問(wèn)題”

    像黃島這樣出現(xiàn)大批房屋產(chǎn)權(quán)到期的現(xiàn)象，在全國(guó)其他地方并不多見(jiàn)。這其中究竟有著怎樣的故事？

    中共青島市委經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工委宣傳部  （以下簡(jiǎn)稱(chēng)黃島新聞處）的負(fù)責(zé)人告訴記者，黃島曾是國(guó)務(wù)院最早批準(zhǔn)成立的14個(gè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，1985年3月14日，開(kāi)發(fā)區(qū)的第一批拓荒者從青島趕往薛家島，才開(kāi)始了這片土地的開(kāi)創(chuàng)之路。

    1989年，黃島開(kāi)始建設(shè)第一批商業(yè)化住宅小區(qū)，由于當(dāng)時(shí)尚無(wú)政策可依，黃島在國(guó)有土地使用權(quán)出讓上，對(duì)以阿里山小區(qū)為主的部分住宅用地使用權(quán)設(shè)定了20年和30年不等的期限。一年后的1990年5月19日，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布，規(guī)定居住用地的土地出讓最高年限為70年。

    對(duì)于當(dāng)時(shí)為何會(huì)作出  “20年”期限這樣的設(shè)定，現(xiàn)在似乎誰(shuí)也無(wú)法說(shuō)清楚，但金先生認(rèn)為，之所以目前黃島會(huì)出現(xiàn)大批量到限房屋，除了阿里山小區(qū)在1989年這個(gè)尷尬的時(shí)間節(jié)點(diǎn)確切設(shè)定20年土地使用權(quán)之外，其余多數(shù)跟開(kāi)發(fā)商的拿地時(shí)間與開(kāi)發(fā)時(shí)間延后有關(guān)。“1995年以前批的地皮基本都是20年的，從1998年以后開(kāi)始才出現(xiàn)常規(guī)的50年、70年。”

    青島房地產(chǎn)專(zhuān)家張百忍對(duì)上述說(shuō)法予以認(rèn)同。“如同全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣，黃島大部分房子也是從1998年以后才開(kāi)始真正開(kāi)發(fā)，以前多是公家的房子買(mǎi)斷。”

    張百忍告訴記者，在青島市內(nèi)這樣即將到限的房子其實(shí)不多，主要集中在黃島。而黃島最初開(kāi)發(fā)時(shí)一片荒涼，且交通不便，“當(dāng)年大多數(shù)人只能坐著小船上島，很少有人愿意去，很難發(fā)展，土地相對(duì)也就便宜。”

地方政府仍靜觀其變

    記者實(shí)地走訪(fǎng)黃島撞限房時(shí)曾多次聯(lián)系黃島房產(chǎn)局相關(guān)人士，當(dāng)?shù)匦侣勌幍呢?fù)責(zé)人對(duì)記者表示，目前當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度依然是等待上級(jí)主管部門(mén)的意見(jiàn)，黃島區(qū)房產(chǎn)局目前的觀點(diǎn)和之前一樣，在國(guó)家出臺(tái)《物權(quán)法》細(xì)則對(duì)“自動(dòng)續(xù)期”作出更權(quán)威的解讀之前，他們不便也給予不了確切的解釋。

    黃島新聞處的人同時(shí)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，針對(duì)2009年部分住房產(chǎn)權(quán)到期后的買(mǎi)賣(mài)，政府在房產(chǎn)交易所會(huì)要求買(mǎi)房人簽訂一個(gè)告知性的協(xié)議，表明買(mǎi)房人知道這個(gè)房子產(chǎn)權(quán)到期，以避免今后的糾紛，其他過(guò)戶(hù)程序都不受影響。

    記者從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介也了解到，在土地使用權(quán)到期后的兩年里，所出售的阿里山小區(qū)房子只有房產(chǎn)證，沒(méi)有土地證。

    黃島區(qū)國(guó)土資源分局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)趙彥青之前接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，他曾專(zhuān)門(mén)就“阿里山小區(qū)撞限”和青島市國(guó)土資源和房屋管理局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)于2009年下半年赴京請(qǐng)示國(guó)土資源部政策法規(guī)司，得到的答復(fù)是留下書(shū)面請(qǐng)示，回去等候消息。之后，趙彥青從青島市國(guó)土資源和房屋管理局得到的消息是，國(guó)土部已將相關(guān)材料轉(zhuǎn)交給全國(guó)人大，目前還沒(méi)有進(jìn)展。

    記者近日聯(lián)系青島市國(guó)土資源和房屋管理局得到的答復(fù)也依然是暫時(shí)沒(méi)有任何進(jìn)展。

    有公開(kāi)統(tǒng)計(jì)資料顯示，青島開(kāi)發(fā)區(qū)自成立以來(lái)，包括阿里山小區(qū)在內(nèi)的出讓20年、30年使用年限的住宅出讓用地共計(jì)41宗，總用地面積667.5畝，業(yè)主總數(shù)為5071戶(hù)；土地使用年限為20年的共33宗，30年和35年的出讓土地8宗。其中有一宗33.6畝土地使用權(quán)限截止到2009年6月30號(hào)，涉及業(yè)主310戶(hù)。

土地續(xù)期方式成難點(diǎn)

    在位于黃島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北江路的張寶灣小區(qū)里，當(dāng)記者向居民打聽(tīng)是否有部分產(chǎn)權(quán)即將到期的房子時(shí)，一些年老的居民卻對(duì)此作出了激烈的  “反駁”：“這里是原村就地拆建，這里的土地永久性歸我們所有，沒(méi)有幾十年使用之說(shuō)！”

    對(duì)此張百忍認(rèn)為，先不論這些居民對(duì)房屋土地使用權(quán)是否有客觀、正確的認(rèn)知和了解，他們對(duì)土地最樸實(shí)、原始的看法似乎就應(yīng)該是世代相傳，永無(wú)期限，包括在這片土地上新蓋房子的土地使用權(quán)。而事實(shí)上，房屋的所有權(quán)是業(yè)主的，而與房屋密不可分的土地使用期限最高上限只有70年，這成為所有問(wèn)題的焦點(diǎn)所在。

    張百忍接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，對(duì)于全國(guó)首批撞限的房屋，如何“續(xù)期”成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其針對(duì)應(yīng)該“無(wú)償”還是“有償”引發(fā)了很大爭(zhēng)議。

    記者查閱相關(guān)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)土地使用權(quán)的歷史可追溯至上世紀(jì)80年代的深圳，那時(shí)候特區(qū)剛剛開(kāi)始建設(shè)，非常需要資金，為了解決資金瓶頸難題，深圳在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)了國(guó)有土地有償、有期的使用制度。公開(kāi)資料顯示，1982年頒布的  《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》規(guī)定了各類(lèi)劃撥用地的使用年限及土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，其中工業(yè)用地最長(zhǎng)年限為30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年，教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年。據(jù)了解，剛開(kāi)始這個(gè)規(guī)定主要針對(duì)的是外商，因?yàn)橐M(jìn)外資是那個(gè)時(shí)間段的當(dāng)務(wù)之急。

    對(duì)于如何續(xù)期，1990年國(guó)務(wù)院出臺(tái)頒布的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中第四十條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記?！稐l例》第四十一條又規(guī)定：土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

    3年后出臺(tái)的  《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)于這個(gè)規(guī)定有了一定的改進(jìn)：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！?/p>

    2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》對(duì)土地使用權(quán)期限做出了重大調(diào)整：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期?！钡劣谌绾卫m(xù)期，至今還沒(méi)有明確的規(guī)定。

    此外，2009年初，《土地管理法》修改稿中也涉及到了土地續(xù)期問(wèn)題。如49條新規(guī)當(dāng)中，最受人關(guān)注的住宅70年大限到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了原來(lái)表述明確的“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”，這種表述曾被認(rèn)為是為日后“有償續(xù)期”埋下了伏筆。

    張百忍認(rèn)為，從1998年全國(guó)大規(guī)模開(kāi)始房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)算起，除此前公變私的一批房子可能很快到限之外，全國(guó)范圍內(nèi)還沒(méi)有到達(dá)一個(gè)普遍  “撞限”的爆發(fā)點(diǎn)。由于如何續(xù)期涉及多方利益，在目前處于調(diào)控敏感期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)恐怕都很難有個(gè)明確的說(shuō)法。

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