每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

    近來，萬科、保利、恒大、中海外等發(fā)布的2010年年報(bào)頗為亮麗，引領(lǐng)我國房企斬獲了歷史上最  “紅”的豐收年。不過，4月16日，泛海建設(shè)（000046，SZ）發(fā)布的年報(bào)，卻顯得“歉收”。

    年報(bào)顯示，泛海建設(shè)去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為16.25億元，同比減少31.69%；營業(yè)利潤僅為1.67億元，同比急降64%。

    在營收下滑的同時(shí)，其在建面積卻增長(zhǎng)近倍，這顯然將使公司的資金鏈吃緊。據(jù)記者了解，去年年末，公司貨幣資金量?jī)H夠償還短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。

    在此情況下，近日公司最高額度達(dá)48億元增發(fā)融資方案的夭折，無疑將讓泛海建設(shè)的資金鏈更捉襟見肘。

可售項(xiàng)目不足拖累業(yè)績(jī)

    對(duì)于去年業(yè)績(jī)的大幅下滑，泛海建設(shè)在年報(bào)中給出的緣由為“本期商品房銷售收入減少”。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在去年樓市整體銷售放量的情況下，泛海建設(shè)的商品房銷售收入?yún)s“非正常”地不增反減，實(shí)質(zhì)原因并非銷售不佳，而在于可售項(xiàng)目太少，最終導(dǎo)致“巧婦難為無米之炊”的結(jié)果。

    據(jù)了解，泛海建設(shè)去年可售項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)：北京泛海國際居住區(qū)5#、6#、7#、8#住宅項(xiàng)目，深圳拉菲花園一期及武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)泛海國際居住區(qū)-櫻海園。其中，前兩個(gè)為2009年已開盤的在售項(xiàng)目，櫻海園項(xiàng)目則于去年6月6日開盤。

    而這一現(xiàn)狀的出現(xiàn)，是由于公司之前的開工量未跟上節(jié)奏。

    記者根據(jù)泛海建設(shè)歷年的年報(bào)資料統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，2009年，該公司新開工面積只有109.39萬平方米。相比之下，萬科僅今年一季度開工面積就高達(dá)346萬平方米，為2009年泛海建設(shè)全年開工量的近3.16倍。

    再往前的2008年、2007年和2006年，泛海建設(shè)的年度開工量更是分別少至22.48萬平方米、32.57萬平方米和34.78萬平方米。

    一直以來，泛海建設(shè)的年度開工量都較小，這與公司土地的儲(chǔ)備軌跡或不無關(guān)系。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與同行主要通過競(jìng)拍獲得地塊儲(chǔ)備的方式不同，泛海建設(shè)時(shí)下的土地儲(chǔ)備，絕大部分來源于大股東泛海建設(shè)控股的注資。

    日信證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，泛海建設(shè)土地儲(chǔ)備建筑面積為896萬平方米，其中，高達(dá)609萬平方米的武漢王家墩項(xiàng)目，占到公司土地儲(chǔ)備總量近68%。

    據(jù)悉，該項(xiàng)目為2008年1月泛海建設(shè)通過向泛海建設(shè)控股以每股19.1元定向增發(fā)3.8億股，以收購其持有的武漢公司60%股權(quán)所獲。同時(shí)，泛海建設(shè)還通過收購泛海建設(shè)控股持有的北京星火公司和通海公司100%股權(quán)，分別獲得建筑面積約100萬平方米的北京土地和總建筑面積為54.41萬平方米的上海黃浦區(qū)董家渡聚居區(qū)10、12、14號(hào)地塊等。

    實(shí)際上，除大股東的土地注入，泛海建設(shè)較少從土地市場(chǎng)拿地，致使2008年以前，公司土地儲(chǔ)備量一直很小，開工量自然也上不去。自2008年從大股東處獲得609萬平方米的武漢地塊后，2009年公司加大開工量，當(dāng)年開工面積為上一年的4.87倍，但由于基數(shù)太小，當(dāng)年開工量仍只有109.39萬平方米，導(dǎo)致去年可售項(xiàng)目供應(yīng)不足，拖累公司收入下降較大。

加大開工引資金鏈吃緊

    泛海建設(shè)管理層顯然意識(shí)到了這一點(diǎn)——因此公司自去年下半年開始，明顯加快了開工節(jié)奏。

    2010年年報(bào)顯示，公司在去年上半年新開工項(xiàng)目為零的基礎(chǔ)上，下半年，北京東風(fēng)鄉(xiāng)1#、2#、3#土地項(xiàng)目，上海黃埔區(qū)董家渡聚居區(qū)10、12、14號(hào)地塊項(xiàng)目和泛海國際休閑度假項(xiàng)目分別于7月、12月和12月接連破土動(dòng)工，最終促使去年公司在建及開復(fù)工面積沖高至近200萬平方米。

    而在2011年經(jīng)營計(jì)劃中，泛海建設(shè)管理層更是明確提出“提高在建項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)速度，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模”，致使公司2011年計(jì)劃在建總面積翻倍至近411.50萬平方米，僅新開工面積就高達(dá)約194.80萬平方米，其中，包括3月動(dòng)工的杭州錢江新城A-10、11、12地塊項(xiàng)目，3月開工的北京東風(fēng)鄉(xiāng)綠隔地區(qū)第六、七宗地塊項(xiàng)目和預(yù)計(jì)12月開工的深圳泛海拉菲花園三期項(xiàng)目。

    開工量翻倍，導(dǎo)致開支大幅增加。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)泛海建設(shè)2010年年報(bào)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)后得出，去年下半年開工的3個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資額高達(dá)288.7億元，而今年新開工的3個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額也達(dá)55.22億元。當(dāng)然，這些投資并不需要今年一次性墊資支出，而是在開工時(shí)間區(qū)間內(nèi)逐年分?jǐn)偅贿^，今年的建設(shè)支出中，還需要分?jǐn)偭硗?個(gè)在建項(xiàng)目的支出。雖然今年總支出額無法得出準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但粗略估算，該公司去年僅1.67億元的收入與這部分的支出總額相比，是無法相匹配的。

    泛海建設(shè)2010年年報(bào)顯示，去年末公司貨幣資金量?jī)H近26.78億元，較年初大降41.65%。而年末短期借款已達(dá)6.15億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)21.375億元，換句話說，泛海建設(shè)去年年末的貨幣資金量?jī)H相當(dāng)于公司短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和。

再融資“流產(chǎn)”雪上加霜

    實(shí)際上，4月15日，泛海建設(shè)便對(duì)外發(fā)布了《泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司2011年第一季度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告》，該公告稱：今年一季度，公司凈利潤預(yù)計(jì)虧損3600萬元。公司管理層對(duì)此的解釋為“今年一季度公司項(xiàng)目開工面積較上年度大幅增加，但同期可確認(rèn)收入的項(xiàng)目減少，導(dǎo)致銷售收入較上年同期下降較大”。

    自去年下半年以來，泛海建設(shè)資金鏈本已緊張，如今支出加大，進(jìn)一步考驗(yàn)著公司的資金承受能力。而近期更令泛海建設(shè)管理層頭痛的是，3月24日，泛海建設(shè)再次無奈地對(duì)外發(fā)布了《泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司關(guān)于公司2010年度非公開發(fā)行股票方案到期失效的公告》。

    根據(jù)記者調(diào)查了解，去年3月24日，迫于開工量加大帶來的資金龐大需求，泛海建設(shè)對(duì)外宣布，擬向不超過10名特定投資者以每股11.18元發(fā)行4億股，預(yù)計(jì)募集資金48億元，以支持包括北京泛海東風(fēng)2#、3#地項(xiàng)目、武漢泛海國際居住區(qū)-櫻海園項(xiàng)目、深圳拉菲花園二期項(xiàng)目等5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。

    不過，由于政府收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資，一年后的2011年3月24日，泛海建設(shè)被迫宣布，本次增發(fā)融資方案以失敗告終，致使原本急需資金注入的公司雪上加霜。

    一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析說，受限于可售規(guī)模，泛海建設(shè)收入一直不大。因此，公司資金的供給方式主要并不依靠自身的公司收入，而是融資所得，如2006年與2008年分別兩次向大股東增發(fā)融資，不過，2008年該公司65億元的增發(fā)方案被否，已使公司資金壓力加大，本次的增發(fā)融資方案再次夭折，必將進(jìn)一步壓縮公司的資金供給，時(shí)下資金壓力已成為公司擴(kuò)張的最大瓶頸。

    在采訪過程中，記者曾極力聯(lián)系泛海建設(shè)，以了解公司資金鏈的現(xiàn)狀，但截至本報(bào)發(fā)稿，對(duì)方仍無回應(yīng)。

前景分析

公司明年開工量或?qū)⑨尫?/p>

    近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)的私下交談中，提及房企資金鏈?zhǔn)軌旱那闆r。任志強(qiáng)概括說，總體而言，今年房企資金鏈的受壓情況好于2008年。

    他認(rèn)為，有兩種類型的房企，資金鏈情況完全不同，一種是去年以賣房為主，今年以建房為主的，如SOHO中國，日子最好過。

    另一種則是去年和今年兩年皆以建設(shè)房子為主，可售房源不多的房企。這種情況的典型代表就是泛海建設(shè)：自去年下半年以來，公司主要以花錢為主，收入不增反降。“一增一減”兩頭受壓，資金鏈必然日趨緊張。

    不過，泛海建設(shè)的前景仍被看好。日信證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，泛海建設(shè)土地儲(chǔ)備建筑面積總共達(dá)896萬平方米，且這些土地儲(chǔ)備主要分布在北京、上海、深圳、杭州、武漢與青島等熱點(diǎn)城市稀缺位置，其中，一線城市土地儲(chǔ)備達(dá)280萬平方米，占土地儲(chǔ)備總量的31.2%。而且，由于這些土地儲(chǔ)備基本是在2008年與2006年兩年間從大股東處注入的，土地成本較低。

    2010年年報(bào)顯示，泛海建設(shè)目前在建和擬建項(xiàng)目基本分布于北京、上海、深圳、杭州、武漢、青島、大連等城市中心地段。從開發(fā)周期來看，可以預(yù)計(jì)，這些開工量的大釋放將可能從明年開始。

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