每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

 

    5月，歷來是房地產(chǎn)價格走勢的關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)。“五一”假日3天，北京、上海、廣州等地都出現(xiàn)了成交量放大。在北京，3天日均簽約量達(dá)397套，比4月日均簽約量上漲114%；上海日均成交達(dá)210套，高于4月日均成交198套的水平；深圳、廣州兩地，因中海和碧桂園旗下兩個項目降價促銷，出現(xiàn)了千人排隊買房的火爆場面。

    看上去，樓市銷售似乎再次火熱起來。但實(shí)際上，這只是個別區(qū)域個別樓盤的情況?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在北京、上海等6城市的調(diào)查顯示，絕大多數(shù)樓盤因不愿意降價，實(shí)際成交慘淡，各地房展也是觀者寥寥。

    今年一季度末，113家房企的總體負(fù)債創(chuàng)下了歷史新高，達(dá)10458億元，較去年同期增長41.27%，房企資金鏈安全的重要財務(wù)指標(biāo)——速動比率和流動比率也出現(xiàn)較大幅度的下滑。在銀行開發(fā)借貸和個人房貸繼續(xù)收緊的大背景下，房企降價意愿已經(jīng)十分明顯，問題的關(guān)鍵是：購房者會不會仍像過去幾年那樣急于買房？

上海：

 

成交反彈歸功于個別樓盤

 

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

 

    “我感覺現(xiàn)在很多開發(fā)商的心態(tài)是想降不敢降，或者想降不敢明著降，或者是等有憋不住的出現(xiàn)再跟進(jìn)。“一位開發(fā)商銷售經(jīng)理在微博上這樣感嘆。

    21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，今年“五一”期間（4月30日~5月2日）累計成交新建商品住宅629套，日均成交達(dá)210套，高于4月日均成交198套的水平，與去年“五一”期間相比增長696%。

    但是，這一次市場成交的反彈，業(yè)績只屬于個別樓盤。

    “五一”期間，上海寶山區(qū)顧村某樓盤成交套數(shù)高達(dá)119套，高于去年“五一”期間全市新建商品住宅總成交套數(shù)。該樓盤成交均價約為1.96萬元/平方米，累計成交金額約為2.2億元。此外，奉賢南橋板塊和嘉定江橋也分別有一樓盤3天內(nèi)累計成交65套以上。上述3個樓盤總成交套數(shù)占“五一”全市新建商品住宅成交套數(shù)的43%。

    與此同時，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的  “五一”房展會人氣冷清。統(tǒng)計顯示，今年的參觀者僅有11萬人次，低于去年的14萬。盡管多家開發(fā)商感嘆今年的“五一”房展是史上最淡的，但仍沒有開發(fā)商選擇降價。搜房網(wǎng)在現(xiàn)場的統(tǒng)計顯示，參加房展會的開發(fā)商中只有兩成多愿意給出小幅度優(yōu)惠。一家開發(fā)商的銷售經(jīng)理直言不諱地說，開發(fā)商都在等第一個降價的帶頭大哥。

    機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海樓市4月份已經(jīng)顯示成交反彈的跡象，全市新建商品住宅累計成交5914套，環(huán)比大幅提高60.7%，成交均價達(dá)2.2萬元/平方米，環(huán)比上升5.2%。成交量的反彈和價格的走強(qiáng)，讓開發(fā)商的心態(tài)發(fā)生了變化。新浪樂居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，上海485個樓盤僅59個有優(yōu)惠，有114個樓盤價格不降反漲。

    4月樓市成交反彈的同時，高端樓盤的銷售也在回暖。21世紀(jì)區(qū)域中心統(tǒng)計顯示，4月份單價在5萬元/平方米以上的高端住宅成交環(huán)比提升82.1%。

    但是，開發(fā)商的滯銷壓力越來越明顯。4月，上海新房成交面積約為64萬余平方米，從該月1.79:1的供銷比來看，短期內(nèi)樓市呈現(xiàn)供大于求的趨勢。

    中原地產(chǎn)分析師季峰說，盡管開發(fā)商的資金情況好于預(yù)期，但不代表開發(fā)商不會降價。此前，已有開發(fā)商通過商業(yè)地產(chǎn)的低價銷售或者高端住宅的暗折，悄悄地進(jìn)行了降價銷售。

北京：

 

簽約量較清明增長235％

 

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

 

    “五一”期間（4月30日~5月2日），北京新建商品房簽約量為1190套，雖然較去年同期的1832套下降了35%，但與清明假期335套的簽約量相比增加了235%。“五一”期間，北京日均簽約量達(dá)397套，較4月上漲了114%，創(chuàng)下了今年調(diào)控后新高。

    二手房的銷售也出現(xiàn)反彈。“五一”期間，北京住宅網(wǎng)簽量為214套，較去年同期下降69%，但與清明節(jié)3天126套的銷量相比，上漲了70%。

    在成交量放大的同時，成交均價也在上漲。鏈家地產(chǎn)市場部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間北京二手房均價約為21300元/平方米，與4月相比上漲了近2%。

    對于成交量微量反彈，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為主要有兩個原因，一是“京15條”實(shí)施已有近2個半月，房價依然穩(wěn)定，令部分持幣觀望者放棄等待，選擇入市；其次，“五一”假期為傳統(tǒng)樓市小高峰，剛需購房者會增多。

    對于后市的走向，張月認(rèn)為，4月北京共有11個住宅項目入市，5月，“新國八條”后就被壓抑的供應(yīng)有可能會開始釋放。如“五一”期間，北京有仰山嘉園、藍(lán)岸麗舍和大成郡3個住宅項目上市，供應(yīng)的增加，將帶動成交的進(jìn)一步回升，而成交量的回升，可能會提高開發(fā)商對市場的期盼值，從而加大房價回調(diào)的難度。但鑒于樓市目前的調(diào)控環(huán)境，成交量回升推動房價大幅反彈的動力不足。

廣州：僅降價樓盤成交量放大

 

每經(jīng)記者  徐學(xué)成實(shí)習(xí)生  毛姍姍  發(fā)自廣州

 

　　　　廣州郊區(qū)的幾個降價樓盤，無疑是“五一”期間廣州樓市的最大贏家。

 

    增城碧桂園的鳳凰城項目，4月30日推出的新一期價格僅為7000元/平方米，而此前該項目的價格在9000元/平方米左右。碧桂園向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，開盤當(dāng)日，該盤銷售超過600套，認(rèn)購金額突破8億元。

    除此之外，位于廣州市郊蘿崗區(qū)的某樓盤在4月30日和5月1日分別成交36套和26套，連續(xù)兩日成為“網(wǎng)簽冠軍”，此盤的均價僅為5500元/平方米。

    根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)中心提供的數(shù)據(jù)，從4月26日開始，“五一”行情就逐漸嶄露頭角，全市網(wǎng)簽成交量連續(xù)5天超過200套，4月29日更躍升至297套，為近兩個月來的新高。4月30日至5月2日3天，廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽421套房，日均網(wǎng)簽140套，同比去年  “五一”日均87套的網(wǎng)簽量，上漲六成有余。

    但在這次成交“小高潮”中，價格居高不下的中心城區(qū)樓盤貢獻(xiàn)微不足道。

    愛房網(wǎng)監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，5月1日，廣州市各區(qū)縣成交量排行前6位的均為市郊樓盤，其中，蘿崗、從化、番禺分別以38套、19套、16套的成交量排在前3位；而市區(qū)中心地帶的新盤不僅供應(yīng)少，且價格高昂，成交清淡，天河、越秀以及海珠均只有2套成交，黃埔僅為1套。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場觀察，位于廣州珠江新城的富力以及中鐵的樓盤銷售現(xiàn)場極為冷清，幾乎看不到購房者，中鐵自2月底推出的327套住房，至今僅售出幾十套。雖然該樓盤25000元/平方米的售價較珠江新城地段動輒3萬元以上的價格具有一定優(yōu)勢，但部分看房者還是表示“價格太高”。

    業(yè)內(nèi)專家韓世同表示，市郊樓盤交易火爆主要是因?yàn)殚_發(fā)商大幅降價。但他同時指出，郊區(qū)樓盤降價只是個別現(xiàn)象，除了開發(fā)商出于營銷的考慮之外，郊區(qū)的一些限價政策也使開發(fā)商不得不重新調(diào)整價格。

    但合富輝煌首席市場分析師黎文江指出，從目前來看，廣州樓市整體價格并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)松動。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，4月26日~5月2日，全市周均價依然維持在11397元/平方米的高位，與去年同期11384元/平方米的價格接近。

    對于大部分開放商在價格上“堅挺”的態(tài)度，韓世同指出，在調(diào)控之下，部分開發(fā)商認(rèn)為自己“挺得住”，逆市漲價，其實(shí)也是一種觀望。

    對于購房者來說，隨著對房價下行的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，觀望氣氛也愈發(fā)濃厚。

    近日，廣州市統(tǒng)計局對廣州全市十區(qū)2000位城市常住居民開展了一項有關(guān)市民對樓市預(yù)期的電話調(diào)查顯示，76.7%的市民家庭在明年底前沒有購房計劃，過高的房價是主要因素。

    在一片觀望之中，“五一”后的廣州樓市將出現(xiàn)何種走勢？

    韓長吉指出，短期內(nèi)廣州樓價將呈下降趨勢。一方面，國家調(diào)控決心堅定不移，這一強(qiáng)烈的市場信號將增強(qiáng)房產(chǎn)開發(fā)商和購房者對房價下降的預(yù)期；另一方面，近郊地區(qū)樓盤的推出，使部分購房者的購房需求獲得滿足，供需矛盾得到一定程度緩解，加上國家加大對地方政府調(diào)控目標(biāo)的控制力度，這將導(dǎo)致均價過高的樓盤推遲出售時間，等到經(jīng)濟(jì)適用房上市后再賣，以此來稀釋房價，達(dá)到地方政府的調(diào)控目標(biāo)。

深圳：春交會很冷清  降價盤遭搶購

 

每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

 

    一邊是中海地產(chǎn)降價促銷引發(fā)的搶購潮，一邊是開發(fā)商捂盤惜售導(dǎo)致的冷淡成交，當(dāng)深圳限價令與春季房地產(chǎn)交易會相遇，開發(fā)商選擇了觀望。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在深圳春交會上看到，參加本次深圳春交會的本土企業(yè)僅有5家，共推出14個樓盤，除了萬科、深物業(yè)、花樣年等少數(shù)幾家開發(fā)商捧場外，招商、金地、中海、華僑城、卓越等本土開發(fā)商悉數(shù)缺席。而東莞、惠州大亞灣和惠陽等地的樓盤卻熱情高漲，竭力推出各種促銷看房活動。

    作為樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳春交會，為何今年會遭開發(fā)商冷落？

    據(jù)深圳本土某開發(fā)商人士稱：“最近沒有新盤發(fā)售，以前的項目也賣得不錯，沒有必要參加春交會。”

    但深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁卻認(rèn)為，這只是開發(fā)商的說法，今年春交會規(guī)模萎縮的原因在于，在一房一價政策之下，大多數(shù)開發(fā)商捂盤惜售，不愿意賣房；另外，由于近年深圳土地供應(yīng)日漸稀少，可供樓盤數(shù)量有限。

    開發(fā)商的消極，或與樓市成交量有關(guān)。深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳市新房成交1879套，與3月份相比下降了30%。就連深圳春交會，首日也僅成交33套新房住宅，僅為去年首日成交量的12%。而今年5月1日當(dāng)天，深圳全市只成交了12套新房。

    此前，世聯(lián)地產(chǎn)分析人士曾表示，今年一季度深圳樓市成交量下降是可售新盤數(shù)量較少所致，如果后續(xù)開發(fā)商加速推盤，成交量便會有所回升。但是，在限價令下，大多數(shù)開發(fā)商都臨時收手，許多原定于5月開盤的項目都延期推盤。

    深圳春交會期間，正是“一房一價”政策執(zhí)行之日，在一片觀望氣氛中，中海的“限價房”點(diǎn)燃了購房者的熱情。

    4月30日，在中海的萬人團(tuán)購活動上，低于原價3000多元的1349套房源被4000多人搶購一空。對此，中海地產(chǎn)人士稱，中海降價促銷主要是為了配合政府的限價政策，“今年政策調(diào)控的方向很明確，抑制房價過快增長，滿足低端住房需求，作為國企，中海地產(chǎn)一定會支持政府的調(diào)控。”

    但宋丁認(rèn)為，中海地產(chǎn)降價促銷不僅僅是國企的一種姿態(tài)，也是為了保持一定的市場份額和品牌形象。他指出，中海地產(chǎn)引發(fā)的搶購潮，表明剛性需求和潛在市場購買力仍然強(qiáng)烈，一旦房價出現(xiàn)一定降幅，處于觀望中的剛性需求便會立即購買。

    最新數(shù)據(jù)表明，深圳4月份新房成交均價達(dá)到每平方米20295元，均價重回2萬元之上。

    盡管上述中海地產(chǎn)人士認(rèn)為，降價促銷會給其他開發(fā)商造成壓力，但多數(shù)開發(fā)商在接受采訪時均表示，并沒有跟進(jìn)降價的打算。

    在樓市膠著的狀態(tài)之下，中海的降價成為房企試探市場的一塊試金石。宋丁認(rèn)為，降價潮不會出現(xiàn)，搶購反而給了開發(fā)商信心，強(qiáng)化了房企不急于推盤的判斷。

    實(shí)際上，在深圳市決定限價之后，一些開發(fā)商已經(jīng)開始采取措施規(guī)避“限價”政策，“一房一價”政策也遭遇執(zhí)行尷尬。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查，除了萬科及部分開發(fā)商已經(jīng)執(zhí)行該政策外，不少開發(fā)商旗下的樓盤并沒有嚴(yán)格執(zhí)行。

杭州：

 

多個樓盤避開“五一”

 

每經(jīng)記者  徐杰  發(fā)自杭州

 

    剛剛過去的“五一”假期，盡管杭州樓市優(yōu)惠促銷層出不窮，但成交依然平淡。

    “五一”期間，開發(fā)商紛紛推出優(yōu)惠折扣活動，最低折扣達(dá)8.6折。下沙板塊的宋都·光國際項目推出  “團(tuán)購集結(jié)號”優(yōu)惠，在售房源一次性付款最低可打9.4折。同在下沙板塊的金隅·觀瀾時代項目也推出  “五一特惠”，在規(guī)定期限內(nèi)定房，可享受總價優(yōu)惠15萬元等。

    雖然開發(fā)商紛紛推出了各種方式的優(yōu)惠措施，但效果并不明顯。杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，杭州市（含蕭山、余杭）新房（不含經(jīng)濟(jì)適用房）共成交261套，預(yù)定161套，其中杭州主城區(qū)成交118套，預(yù)定90套，相較于去年同期172套的成交量，下降了31%。

    今年“五一”小長假期間預(yù)訂成交雙雙走低的原因之一是開盤樓盤數(shù)量太少，僅有蕭山坎山鎮(zhèn)的遠(yuǎn)邦·嘉裕天城和帝凱·帝景園兩個樓盤開盤。蕭山透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月2日22時，這兩個樓盤的預(yù)訂和成交數(shù)據(jù)皆為零。

    值得一提的是，杭州主城區(qū)目前已有德信·早城、大家·武林府、康恒·悅麒美寓、中海·紫藤苑等多個樓盤領(lǐng)出了預(yù)售證，但都避開了“五一”，選擇延后開盤。據(jù)初步統(tǒng)計，小長假之后，5月中下旬，杭州預(yù)計將有40多個樓盤開盤，同時，杭州春季房交會也將在5月13日至5月16日舉行。

    而在二手房方面，數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”期間杭州主城區(qū)二手房共成交46套，成交量同比減少17套，下降27%，成交均價為23400元/平方米。

武漢：

 

高調(diào)促銷難吸引購房者

 

每經(jīng)記者  劉曉杰  發(fā)自武漢

 

    “認(rèn)籌1萬抵3萬”、“總價減3萬”、“大戶型最高優(yōu)惠5萬”，這是“五一”期間，武漢樓市喊得最響的開發(fā)商促銷口號。

    盡管如此，已經(jīng)陷入觀望情緒的消費(fèi)者們依然不買賬。武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間，武漢日均新房銷售量僅為300余套，繼續(xù)維持年后低迷行情。

    5月1日，在某知名地產(chǎn)開發(fā)商旗下樓盤銷售處，“認(rèn)籌金1萬元，即可享受開盤當(dāng)天98折”的促銷口號吸引了不少看房者，但最終確定認(rèn)購的依舊不多。

    售樓盤現(xiàn)場一位置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“看房子的人不少，但房子賣出去的不多”。對于樓盤是否有進(jìn)一步加大優(yōu)惠力度的計劃，他表示由于開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，不存在資金鏈壓力，故暫未考慮降價促銷。

    實(shí)際上，記者走訪的多家售樓盤，也都沒有降價打算。

    熱線地產(chǎn)資深分析師潘小山認(rèn)為，開發(fā)商之所以如此鎮(zhèn)定，主要是因?yàn)槭袌龃嬖谙喈?dāng)數(shù)量的剛性需求，目前降價促銷的動力還不夠大。

    “最近有報道稱一線城市出現(xiàn)回暖跡象，我認(rèn)為那是結(jié)構(gòu)性反彈，并不能代表市場整體現(xiàn)狀。”武漢浦江筑城地產(chǎn)顧問公司事業(yè)部總經(jīng)理方略在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時坦稱：“目前實(shí)際銷售是很艱難的，我們每天都在討論如何才能完成既定的銷售計劃。”

    事實(shí)正是如此。億房網(wǎng)研究中心提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份武漢主城區(qū)在售樓盤255個，成交均價7415.55元/平方米，日均銷量180套，與去年同期相比減少24.90%。盡管行情低迷，但5月份仍有近60個新樓盤上市。統(tǒng)計顯示，武漢全市5月份預(yù)計開盤總量為56個，推盤量較上月增加29個，其中純新盤為27個，占比48%。

    資深房屋銷售人方略對  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》直言：“如果市場行情繼續(xù)低迷，未來一兩個月內(nèi)肯定會有開發(fā)商降價。”據(jù)他介紹，從武漢樓盤銷售情況來看，整個4月份，除個別開盤加推項目銷售較為理想外，其余大多數(shù)開盤加推項目和在售項目銷售都不理想。他透露，“相關(guān)部門對新盤定價已經(jīng)有很明顯的指導(dǎo)，新盤備案時，領(lǐng)導(dǎo)就會問是否還可以再降點(diǎn)，我們現(xiàn)在也是盡可能報出合理的開盤價。”

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