每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　根據(jù)中原二手住宅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月五大城市二手住宅成交量合計(jì)約334萬(wàn)平方米，較上月微增7%，但僅為去年同期5成，仍處于低位。上海4月下旬市場(chǎng)活躍度顯著提高，全月成交量較上月增加近3成；其余城市成交量與3月基本持平，環(huán)比變化幅度在1成以內(nèi)。

　　中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，4月五大城市二手住宅價(jià)格有小幅波動(dòng)。值得注意的是，北京二手住宅價(jià)格指數(shù)首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比跌幅為0.52%；其余4個(gè)城市指數(shù)小幅上升，但漲幅正在進(jìn)一步收窄。

　　中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理瞿安新認(rèn)為，本輪樓市調(diào)控以來(lái)，北京二手住宅價(jià)格指數(shù)在五城市中率先出現(xiàn)調(diào)整，原因主要是受京版嚴(yán)厲的“限購(gòu)令”影響。與其他城市不同，京版“限購(gòu)令”將對(duì)外地購(gòu)房者社保繳納年限要求由1年提高到5年。中原成交客戶資料統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，限購(gòu)前在京購(gòu)房者中約有40%為非本地居民，另外，部分本地戶籍居民也會(huì)受到限購(gòu)政策影響。

　　同時(shí)他表示，京版“限購(gòu)令”頒布后，使得市場(chǎng)上約50%的潛在需求受到抑制，成交量大幅萎縮。根據(jù)中原估計(jì)，4月份北京二手住宅成交量約90萬(wàn)平方米，雖較上月有所增加，但卻不足去年同期的4成。與其他城市相比，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)情況最差。

　　受到成交量持續(xù)低迷的影響，二手房的成交周期被拉長(zhǎng)，部分業(yè)主處于各種原因調(diào)低房源報(bào)價(jià)以盡快成交。中原報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京約有超過(guò)55%的業(yè)主調(diào)低房源報(bào)價(jià)，成交價(jià)格隨之下跌。

　　在二手房成交走勢(shì)不明朗的情況下，住宅租金的價(jià)格卻出現(xiàn)上漲。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)4月數(shù)據(jù)顯示，除北京市場(chǎng)租金環(huán)比略有微跌外，其余城市二手住宅租金均有小幅上漲；從長(zhǎng)期走勢(shì)看，因受物價(jià)上漲的影響，未來(lái)各地租金市場(chǎng)仍會(huì)有所上升。

　　值得關(guān)注的是，4月期間，中低端房源尤其受到租房者的青睞，故此類房源租金上漲幅度最為明顯。以上海為例，月租金3500元以下的房源占全部成交量超過(guò)7成。根據(jù)CLI二手住宅租金指數(shù)的分類指數(shù)顯示，上海低端二手住宅租金自2005年以來(lái)，累計(jì)漲幅已超過(guò)35%；而同期中、高檔公寓租金漲幅僅分別為19%和8%。

　　盡管目前各地樓市依然受到“限購(gòu)令”的影響，但是市場(chǎng)上的“剛性需求”并沒(méi)有完全消失。相反，此種需求正在緩慢平穩(wěn)地釋放。按中原周統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月以來(lái)，五大城市周成交量持續(xù)小幅波動(dòng)，僅在個(gè)別周期出現(xiàn)較大起伏。

　　中原監(jiān)測(cè)業(yè)主掛牌信息顯示，最近數(shù)周越來(lái)越多的業(yè)主調(diào)低房源報(bào)價(jià)，五大城市中這部分業(yè)主所占比例已經(jīng)超過(guò)50%，其中，高檔住宅報(bào)價(jià)下跌情況更為普遍。

　　瞿安新預(yù)計(jì)，5月份五城市二手住宅成交量與4月份基本持平；價(jià)格方面，北京會(huì)維持小幅調(diào)整，上海和深圳或?qū)⒊霈F(xiàn)微跌，而廣州和天津則會(huì)保持小幅上漲的局面。

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