每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

    6月4日，深圳招商地產(chǎn)（000024，SZ）觀(guān)園項(xiàng)目以低于市場(chǎng)預(yù)期3000元的單價(jià)開(kāi)盤(pán)發(fā)售，吸引數(shù)百名購(gòu)房者通宵排隊(duì)搶購(gòu)。

    有知情人士透露，此前招商觀(guān)園項(xiàng)目因政府限價(jià)，一直未拿到預(yù)售證，最后以12000元/平方米低價(jià)入市的消息一經(jīng)傳出，便引發(fā)了業(yè)內(nèi)強(qiáng)烈關(guān)注。

    實(shí)際上，自從深圳市政府執(zhí)行限價(jià)令之后，5月滿(mǎn)城盡是限價(jià)樓盤(pán)。限價(jià)政策之下，開(kāi)發(fā)商與政策之間的博弈已經(jīng)慢慢開(kāi)始。

比市場(chǎng)預(yù)期價(jià)低3000元

    端午假期前夕，一條關(guān)于招商觀(guān)園項(xiàng)目以12080元/平方米將于6月5日低價(jià)開(kāi)盤(pán)的消息在業(yè)內(nèi)傳開(kāi)。

    據(jù)了解，招商地產(chǎn)此次推出的第一批單位是觀(guān)園項(xiàng)目6號(hào)、7號(hào)樓，共計(jì)504套，戶(hù)型涵蓋90平方米、140平方米、160平方米3種，其中90平方米戶(hù)型占50%。.

    6月4日，招商觀(guān)園提前開(kāi)盤(pán)。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日凌晨，迎來(lái)大批購(gòu)房者排隊(duì)購(gòu)房，直到上午9時(shí)開(kāi)盤(pán)，售樓現(xiàn)場(chǎng)已聚集數(shù)百人，場(chǎng)面火爆異常。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，由于購(gòu)房者眾多，開(kāi)發(fā)商將開(kāi)盤(pán)均價(jià)提到了1.3萬(wàn)~1.4萬(wàn)/平方米，但90平方米的小戶(hù)型仍被購(gòu)房者一掃而光，僅剩下少數(shù)140平方米和160平方米的大戶(hù)型房源。

    資料顯示，招商觀(guān)園位于寶安觀(guān)瀾鷺湖國(guó)際居住區(qū)內(nèi)，與觀(guān)瀾高新技術(shù)園區(qū)隔路相望，是招商瀾園之后在當(dāng)?shù)氐挠忠缓勒?xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積14.76萬(wàn)平方米，總建筑面積為22.2萬(wàn)平方米，分兩期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃建成81棟住宅樓區(qū)，涵蓋別墅、高層、多層、幼兒園、綜合文化活動(dòng)中心及商業(yè)項(xiàng)目。

    去年，招商地產(chǎn)的瀾園項(xiàng)目后期售價(jià)達(dá)到1.4萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米，業(yè)內(nèi)此前紛紛估計(jì)定位更高的觀(guān)園項(xiàng)目應(yīng)該在1.5萬(wàn)/平方米以上，結(jié)果該項(xiàng)目卻以比市場(chǎng)價(jià)格低近3000元入市。

    作為招商地產(chǎn)在深圳觀(guān)瀾地區(qū)為數(shù)不多的豪宅項(xiàng)目，觀(guān)園項(xiàng)目為何會(huì)以低價(jià)銷(xiāo)售？對(duì)此，招商地產(chǎn)董秘劉寧對(duì)  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“由于市場(chǎng)調(diào)控，很多企業(yè)需要回籠資金，而同類(lèi)型樓盤(pán)之間也存在競(jìng)爭(zhēng)，周邊樓盤(pán)價(jià)格估計(jì)在1.3萬(wàn)到1.4萬(wàn)元之間。”

    事實(shí)上，在政府限價(jià)令面前，招商觀(guān)園項(xiàng)目有些許無(wú)奈。此前，原計(jì)劃在今年4~5月份開(kāi)盤(pán)的招商觀(guān)園項(xiàng)目因政府限價(jià)令而未拿到預(yù)售證，不得不延期開(kāi)盤(pán)。

    對(duì)于限價(jià)令的影響，劉寧的說(shuō)法是，招商地產(chǎn)作為央企，應(yīng)該盡到自己的社會(huì)責(zé)任，不會(huì)捂盤(pán)不賣(mài)。

房?jī)r(jià)下降只是“假摔”？

    限價(jià)令之下，新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)下調(diào)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)受到嚴(yán)重?cái)D壓。

    資料顯示，招商地產(chǎn)在2006年拿下該地時(shí)的樓面地價(jià)僅為3330元/平方米，由于15%需要無(wú)償提供給政府做廉租房，因此實(shí)際樓面地價(jià)為3918元/平方米。

    招商地產(chǎn)內(nèi)部人士在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)訴苦稱(chēng)，因?yàn)橄迌r(jià)政策，現(xiàn)在的價(jià)格“已基本沒(méi)多少利潤(rùn)”。

    招商地產(chǎn)尚  “沒(méi)有多少利潤(rùn)”，對(duì)于周邊樓面地價(jià)高達(dá)9000多甚至上萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，限價(jià)令將是“致命威脅”。

    據(jù)悉，觀(guān)園旁邊某法式別墅豪宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將于本月底開(kāi)放樣板房并開(kāi)盤(pán)發(fā)售，該項(xiàng)目拿地成本就超過(guò)10000元/平方米。

    該項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，“1.2萬(wàn)元的價(jià)格僅夠地價(jià)成本，我們不可能賣(mài)，希望政府會(huì)考慮。”據(jù)透露，開(kāi)盤(pán)時(shí)該項(xiàng)目?jī)r(jià)格肯定比招商觀(guān)園要高。

    據(jù)了解，與招商觀(guān)園一樣，該樓盤(pán)也因深圳限價(jià)令而未能獲準(zhǔn)預(yù)售，推遲至今。

    事實(shí)上，自從深圳市5月1日起執(zhí)行“限價(jià)政策”以來(lái)，5月份滿(mǎn)城盡是限價(jià)盤(pán)。

    5月28日，深圳龍華的錦繡御園開(kāi)盤(pán)均價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米，最低起價(jià)1.6萬(wàn)元/平方米；原計(jì)劃2.4萬(wàn)/平方米開(kāi)盤(pán)的水榭春天，最后限價(jià)不超過(guò)2.1萬(wàn)元/平方米。此前，中?？党菄?guó)際、萬(wàn)科清林徑、佳兆業(yè)大都匯、睿智華庭等新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目都“被限價(jià)”。

    但限價(jià)之后，記者也發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目調(diào)整了銷(xiāo)售順序：先賣(mài)地段差的項(xiàng)目，再賣(mài)地段好的項(xiàng)目，此前的精裝修也變成了毛坯。

    限價(jià)的結(jié)果是，5月份深圳一手商品住房成交均價(jià)為15262元，與4月份相比降幅高達(dá)24.8%。

    但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，每次開(kāi)發(fā)商推出限價(jià)樓盤(pán)都會(huì)引來(lái)購(gòu)房者爭(zhēng)相搶購(gòu)，可見(jiàn)因限價(jià)而出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下降只是樓市的“假摔”現(xiàn)象，限價(jià)政策并不能起到降低房?jī)r(jià)的作用。

    世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師王海斌也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商一降價(jià)就引來(lái)購(gòu)房者出手，說(shuō)明剛需很多，他預(yù)計(jì)一旦政策放松，房?jī)r(jià)又有可能反彈回去。

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