每經(jīng)記者  徐杰  發(fā)自浙江義烏

    近日有消息稱，8月11日出爐的總價(jià)地王、72.19億元的“義烏中心區(qū)07、08地塊”剛剛被當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍下，隨即開發(fā)商就開始變相銷售將在該地修建的“現(xiàn)代城”項(xiàng)目樓盤，涉嫌違規(guī)銷售?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介處獲悉，消息傳出后，這一銷售行為已轉(zhuǎn)入地下。中介稱，可將購(gòu)房者帶到售樓部交納購(gòu)房定金，不過購(gòu)房者需要為此向中介支付5000元服務(wù)費(fèi)。售樓部也告訴記者，可前往現(xiàn)場(chǎng)詳談價(jià)格、交房時(shí)間等細(xì)節(jié)。

    不過開發(fā)商浙江省義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱現(xiàn)代房產(chǎn)）對(duì)消息中“違規(guī)售房”這一指責(zé)予以了否認(rèn)。昨日（9月1日），現(xiàn)代房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說，公司并不存在銷售行為，但不排除項(xiàng)目個(gè)別股東向親友出售房源。

    值得注意的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，雖然開發(fā)商拿到土地不到一個(gè)月，但整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃效果圖、戶型圖等資料均已經(jīng)”出爐”，當(dāng)?shù)剡€出現(xiàn)連續(xù)數(shù)天的樓盤推廣廣告?，F(xiàn)代房產(chǎn)對(duì)此的解釋是為了讓購(gòu)房者“提提意見、再作修改”。

“地王”被指違規(guī)銷售

    8月11日，義烏中心區(qū)07、08地塊經(jīng)現(xiàn)代房產(chǎn)251輪舉牌，2個(gè)小時(shí)鏖戰(zhàn)競(jìng)得，總價(jià)為72.19億元，成為今年以來的全國(guó)宅地新總價(jià)地王。

    8月25日，國(guó)內(nèi)有媒體報(bào)道稱，8月22日是義烏中心區(qū)07、08地塊正式批準(zhǔn)出讓的日子，但開發(fā)商當(dāng)天就開始銷售將在該地建起的  “現(xiàn)代城”項(xiàng)目樓盤。

    報(bào)道援引知情人士消息稱，截至8月24日晚，現(xiàn)代城預(yù)售金額已達(dá)8億~9億元。報(bào)道還提及落款日期為8月22日、由“浙江省義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”開具的收款證明，上面顯示有交款者姓名、戶型、建筑面積，及“參考單價(jià)每平方米28800元”“邊套另加每平方米2000元”等售價(jià)信息，繳款數(shù)額也赫然列于其上。

    浙江省國(guó)土資源廳網(wǎng)站資料顯示，義烏中心區(qū)07、08地塊的開工時(shí)間定為2013年2月14日，竣工時(shí)間定為2016年2月14日。今年還遠(yuǎn)未到可以銷售的時(shí)間。

    記者發(fā)現(xiàn)，有關(guān)現(xiàn)代城的信息在網(wǎng)絡(luò)上紛繁復(fù)雜，有些甚至列出具體的戶型以及相對(duì)應(yīng)的價(jià)格，如“今天交錢，可以給你拿到內(nèi)部號(hào)，樓層棟數(shù)面積由你選”“樓層戶型都有，均價(jià)28000（元）”“必須付全款”等。記者獲悉，每套房子定金為100萬元。

    8月11日下午，“地王”當(dāng)天成交的下午，義烏當(dāng)?shù)匾徽搲愠霈F(xiàn)一條關(guān)于團(tuán)購(gòu)該樓盤項(xiàng)目的QQ群信息，8月27日，記者多次試圖聯(lián)系群主均未得到回應(yīng)。

    現(xiàn)代房產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，這些都是虛假信息。

    此外，在人民網(wǎng)論壇上，有一網(wǎng)友講述稱，看到廣告后經(jīng)中介介紹，其于8月21日以每平方米28800元的價(jià)格購(gòu)得102平方米的房子一套，已交訂金100萬元，后來經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代房產(chǎn)是在沒經(jīng)過審批的情況下違規(guī)、非法預(yù)售房子……

    據(jù)義烏陳先生回憶，8月20日，一天好幾個(gè)電話，都是房產(chǎn)中介在催促他去看現(xiàn)代城的“房子”，當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)來了很多人“看房”。

    昨日，現(xiàn)代房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此解釋稱，公司并不存在銷售行為，但不排除項(xiàng)目的幾個(gè)股東向親戚出售房源，目前已經(jīng)要求股東停止這種行為。

監(jiān)管部門難以取證

    9月1日，記者聯(lián)系到一位自稱手里有房源的房產(chǎn)中介。她稱，媒體報(bào)道后，售樓處現(xiàn)在不能公開銷售房源，但可以經(jīng)他們介紹，把購(gòu)房者帶到售樓部交定金。該中介稱，已經(jīng)賣了很多該項(xiàng)目的房子，他們每套房子只收5000元服務(wù)費(fèi)。

    此外，記者在展示中心看到，雖然開發(fā)商拿到土地不到一個(gè)月，但整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃效果圖、戶型圖等資料均已經(jīng)”出爐”，還擺放沙盤模型、總規(guī)劃平面圖，現(xiàn)場(chǎng)看房者絡(luò)繹不絕。當(dāng)?shù)貓?bào)紙電視等連續(xù)數(shù)天出現(xiàn)該樓盤推廣廣告。

    “這些資料只是咨詢所用，購(gòu)房者提提意見，再作修改。另外公司有自己的設(shè)計(jì)院，初步方案出來比較快?！痹摴鞠嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。

    值得注意的是，經(jīng)過媒體報(bào)道后，網(wǎng)上仍在推出現(xiàn)代城的房源信息，其中有一套房型為3室2廳1廚2衛(wèi)2陽臺(tái)，面積為120.00平方米，樓層標(biāo)注為22層中的第16層的信息，發(fā)布時(shí)間為8月27日。

    記者獲悉，日前，義烏相關(guān)部門已經(jīng)責(zé)令開發(fā)商撤銷報(bào)紙電視等廣告宣傳。

    未經(jīng)審批提前預(yù)售的行為一直被明文禁止。住建部、浙江省建設(shè)廳均曾多次發(fā)文嚴(yán)令禁止炒賣房號(hào)的行為。

    3月29日，義烏市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施意見》。《意見》規(guī)定，對(duì)未取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和實(shí)施商品房銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)等方式向受買人收取或變相收取定金、預(yù)收款性質(zhì)的費(fèi)用。

    “我們的態(tài)度很明確，只要出現(xiàn)一個(gè)違規(guī)預(yù)售的行為，就查處一個(gè)。”義烏市行政執(zhí)法局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾明確表示。

    “前幾天，建設(shè)局以及行政執(zhí)法局已經(jīng)去現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，并對(duì)開發(fā)商進(jìn)行宣傳和警示，目前還沒有發(fā)現(xiàn)確切的證據(jù)?！绷x烏市綜合行政執(zhí)法局紀(jì)委副書記吳榮軍表示，目前依然在關(guān)注此事件。查處違規(guī)預(yù)售商品房行為的難度很大，它的隱蔽性很強(qiáng)，而且買賣雙方一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨，如果沒有特殊情況出現(xiàn)，購(gòu)房人是不會(huì)站出來舉證的。

開發(fā)商今年須繳50億出讓金

    今年上半年，在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，市場(chǎng)上的存量房越來越多，而地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金卻越來越少。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房產(chǎn)項(xiàng)目類似“未領(lǐng)證先出嫁”的行為，或許與開發(fā)商使用高息民間借貸有關(guān)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月底，已披露年報(bào)的98家上市房企債務(wù)總額達(dá)1.01萬億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。同時(shí)，房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯下滑，“萬保招金”四大龍頭今年中報(bào)凈利潤(rùn)平均增幅不到15%。

    為解決資金困境，一些中小開發(fā)商無奈走上民間借貸之路?！胺慨a(chǎn)企業(yè)要把土地證拿來質(zhì)押，每月利息在2.5至3分。”義烏當(dāng)?shù)匾煌顿Y公司負(fù)責(zé)人透露，跟往常不同，現(xiàn)在如果沒有質(zhì)押物，就算高利息也不借出，“行情不好，地產(chǎn)商回籠資金慢，擔(dān)心借款到期后收不回來”。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，義烏市民間借貸較為活躍，在市區(qū)道路上經(jīng)常可以看到借款的小廣告，一些沿街商鋪也時(shí)常出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)民間借貸業(yè)務(wù)的投資公司，而在濱江路上有一段，沿街每隔數(shù)十米就有一家寄售行、典當(dāng)行、擔(dān)保公司，或者投資公司，記者咨詢發(fā)現(xiàn)，如果沒有抵押物，每月利息高達(dá)9分左右。

    一邊是銀根緊縮，一邊是民間借貸升溫。盛世太平投資總經(jīng)理陳立民日前接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，房產(chǎn)調(diào)控一年有余，江浙滬一些開發(fā)商的資金開始出現(xiàn)危機(jī)，尤其是中小型開發(fā)商，融資更為困難。

    坊間有傳聞稱，現(xiàn)代房產(chǎn)有一些民間高息借貸，部分利率達(dá)8分。但現(xiàn)代房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人予以否認(rèn)，稱公司經(jīng)營(yíng)不排除有民間借貸，以銀行貸款為主。

    今年以來，現(xiàn)代房產(chǎn)在義烏當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)動(dòng)作頻頻。據(jù)義烏市國(guó)土資源局資料顯示，今年該公司已經(jīng)確認(rèn)成交的有三宗地：義烏市中心區(qū)07、08地塊（72.19億元）、義烏后宅分區(qū)商業(yè)配套中心地塊（24.6億元），以及義烏雪峰路與望道路西南側(cè)地塊（2.26億元）。

    這樣算來，這三宗土地須繳納的土地出讓金高達(dá)99.05億元，如果按照土地成交后，必須在40天內(nèi)支付50%的土地出讓金，其余一年內(nèi)繳清的相關(guān)規(guī)定，今年該企業(yè)所需要繳付的土地出讓金將接近50億元。國(guó)土部門資料還顯示，去年該企業(yè)也有拿地。

    義烏當(dāng)?shù)匾环慨a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，雖然未經(jīng)審批的房地產(chǎn)項(xiàng)目不能預(yù)售，但在目前融資成本高企的背景下，提前收取定金等款項(xiàng)可以緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力。

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