每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    對于普通投資者來說，如果買賣一套商鋪可以贏得60%的投資收益，那么，其中有50%~60%要拿來繳納各種稅費。

    而上周宣布以14.6億元出售上海Channel1購物中心95%股權(quán)的全球最大私募股權(quán)公司——黑石集團，所需支付的稅費可能不超過總收益的10%。

    之所以出現(xiàn)兩種迥異的局面，原因在于黑石出售的是擁有Channel1購物中心100%權(quán)益的國外母公司股權(quán)，而個人買賣的則是商鋪的產(chǎn)權(quán)。

    復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，上述避稅的方法很有可能會影響到樓市調(diào)控的效果。

    而對于可能需要支付的稅費，黑石方面三緘其口?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者向該公司先后發(fā)出多個采訪傳真，但該公司在北京的辦公室未就出售長壽路155號可能需要支付的稅費，向本報記者作出回應。

稅費或為股權(quán)買賣差價的10%

    9月21日，香港新世界百貨（00825，HK）公告稱，以14.6億元收購了黑石集團在上海投資的普陀區(qū)長壽路155號名為Channel1調(diào)頻壹商場。

    而根據(jù)長壽路155號最早主人——卓越金融（00727,HK）2008年10月份的公告，黑石買入該項物業(yè)時的代價僅為9.5億元。黑石購入該項物業(yè)，最終的賣出價是收購價的1.6倍以上。

    然而，上述黑石買賣物業(yè)的投資收益，需要支付的稅費可能比普通個人投資者少得多。

    根據(jù)新世界百貨的公告，黑石是通過轉(zhuǎn)讓持有長壽路155號100%股權(quán)的德高有限公司的95%股權(quán)來實現(xiàn)上述轉(zhuǎn)讓的。上述德高公司是一家在太平洋群島的小國薩摩亞登記的境外公司。

    按照上海市稅務局咨詢熱線“12366”工作人員的說法，發(fā)生在境外的股權(quán)交易，買賣雙方并不需要向上海的稅務部門繳納相關(guān)稅費。

    DTZ戴德梁行投資部董事盧強則認為，按照國稅總局895號文件，境外股權(quán)交易的稅費應是股權(quán)買賣差價的10%，但國家并沒對賣方強制收稅。上述稅收的實現(xiàn)，更多取決于賣方的自覺自愿。

    而中原地產(chǎn)商鋪經(jīng)理黃超亮介紹，賣出商鋪的普通投資者，如果賣出價格達到買入價格的1.6倍，則需要繳納的各項稅費是商鋪買賣價差的50%~60%。

避稅或讓樓市調(diào)控效果打折

    此前，《每日經(jīng)濟新聞》記者就曾報道過方興地產(chǎn)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式售出上海港客運中心1號樓，規(guī)避了土地增值稅的支出。使得公司在毛利激增64%的情況下，包括土地增值稅在內(nèi)的所得稅支出卻下滑了4%。

    多家國際地產(chǎn)機構(gòu)的報告顯示，上海每年發(fā)生的大宗物業(yè)買賣，交易雙方主要是以股權(quán)的方式完成交易。被限購的外資，一定程度上更傾向以股權(quán)方式完成交易。比如，摩根士丹利自2006年開始收購在上海的多個物業(yè)，大部分都是采用股權(quán)收購方式。而其退出方式則以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為主。

    顯然，上述轉(zhuǎn)讓方式讓炒房的機構(gòu)投資者獲取了比普通個人投資者、開發(fā)商更多的利潤。以方興地產(chǎn)為例，如果以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式售出上海港客運中心1號樓，所需承擔的稅費接近人民幣4億元，而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，上述稅費要少得多。

    仲量聯(lián)行投資部總監(jiān)李凌表示，如果開發(fā)商有辦法以股權(quán)方式整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，他們一定會選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是散賣房屋。

    然而，這樣可能使國家通過一系列稅收來抑制“炒房”的愿望落空。

    尹伯成表示，股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅的方式，如果由個案轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡?，可能會引發(fā)炒樓者大規(guī)模避稅，成為樓市調(diào)控的一大漏洞。因此，有必要針對上述現(xiàn)象，在稅收制度上作出相關(guān)安排，使某些規(guī)避樓市調(diào)控的行為落空。

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