每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　今天是“金九”最后一天，上海不少開發(fā)商沒有想到這個(gè)月“居然會(huì)這么慘”。

    上海同策咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至昨日（9月29日），9月商品住宅成交量只有42萬平方米，而8月份的成交量則為54萬平方米。不出意外的話，9月的銷售業(yè)績(jī)顯然將低于8月份，極有可能創(chuàng)造近幾年來最慘淡的紀(jì)錄。

    同時(shí)，該市庫(kù)存從月初的不足800萬平方米，已躍升至昨日的878萬平方米。

    在這樣的大背景下，不少開發(fā)商都扛不住了，紛紛開始降價(jià)促銷。中房信統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，包括美岸棲庭、虹橋一號(hào)、朗詩(shī)綠島在內(nèi)的多個(gè)樓盤，9月的成交價(jià)格較前期下調(diào)近20%。

    上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉預(yù)測(cè)，房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)將至少會(huì)延續(xù)到今年年底。

降價(jià)項(xiàng)目已占總量的34%

    根據(jù)中房信的監(jiān)測(cè)，上海寶山區(qū)美岸棲庭在8月份成交的5套房源，均價(jià)為25108元/平方米，其9月份開出的新房源單價(jià)直降近6000元，為19523元/平方米，降幅高達(dá)22%，相當(dāng)于7.8折銷售。寶山區(qū)另一樓盤美蘭湖的朗詩(shī)綠島在去年年底時(shí)，公寓房?jī)r(jià)沖高至21000元/平方米，9月份銷售單價(jià)僅有17335元，降幅17%。

    此外，閔行華漕的虹橋一號(hào)在去年10月份的成交均價(jià)高達(dá)22437元，而今年房?jī)r(jià)一路下滑，至9月份成交均價(jià)只有18290元，降幅高達(dá)18%。嘉定新城也有一樓盤的成交均價(jià)較今年5月份下調(diào)了19%。

    中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說，接近20%的成交價(jià)下調(diào)幅度，可以說近年罕見。目前的行情有接近2008年時(shí)的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)的短期下跌已經(jīng)非常明顯。此前，網(wǎng)易房產(chǎn)上海站進(jìn)行的一輪百盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前上海商品住宅成交價(jià)格下跌的項(xiàng)目已占到總量的34%。

    不過，開發(fā)商們并不愿承認(rèn)降價(jià)。美岸棲庭的銷售人員昨日給出的報(bào)價(jià)仍達(dá)21000元~28000元/平方米。當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者問起為何有19000元/平方米的成交價(jià)時(shí)，才被告知是前期銷售的低樓層房源的價(jià)格。

通過推低價(jià)房吸引人氣

    薛建雄向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，開發(fā)商的銷售報(bào)價(jià)之所以比實(shí)際成交價(jià)高，并非房子賣得好把價(jià)格調(diào)高了，而是他們不希望公開宣布價(jià)格下調(diào)。

    不過他也承認(rèn)，目前開發(fā)商更多是通過推出大量位置、樓層、房型欠佳的低價(jià)房來吸引人氣，而不是直接降價(jià)。除了上述虹橋一號(hào)和美岸棲庭外，其他價(jià)格調(diào)整幅度接近20%的樓盤，要么是面積超過150平方米的超大戶型房源，要么是花園洋房或高層，真正直接降價(jià)的樓盤并沒有出現(xiàn)。

    上述做法一方面使成交量迅速回升，帶動(dòng)了人氣，盤活了現(xiàn)金流；另一方面，僅僅選擇特定房源降價(jià)，不會(huì)影響到前期業(yè)主的利益，不會(huì)形成退房潮。

    根據(jù)中房信的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，美岸棲庭、虹橋一號(hào)等樓盤在成交價(jià)格下調(diào)后，成交量都有大幅度的增長(zhǎng)。尤其是美岸棲庭成交量達(dá)到217套，是8月份成交量的40多倍。

    張宏偉認(rèn)為，受前期低價(jià)促銷房源熱銷的影響，10月份上海各區(qū)都至少會(huì)出現(xiàn)一兩個(gè)低于前期售價(jià)20%左右的低價(jià)樓盤，這一部分樓盤的出現(xiàn)，又會(huì)帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)向下。

    而那些大型地產(chǎn)商已被認(rèn)為是10月份低價(jià)賣房的最主要群體。根據(jù)張宏偉的統(tǒng)計(jì)，除綠城外，上海主要的房地產(chǎn)企業(yè)在9月份均針對(duì)旗下某一樓盤進(jìn)行大規(guī)模的低價(jià)房源促銷，以有效回收現(xiàn)金流，進(jìn)而保證旗下高端項(xiàng)目的資金運(yùn)作。

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