每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

　　從昨日（11月1日）開始，珠海成為首個“既限購又限價”的城市。

    不過，由于珠海樓市最大的特征就是其區(qū)域價格的嚴(yán)重不平衡，“珠海版”限購令帶有明顯的針對性，即只針對珠海主城區(qū)限購，因此業(yè)內(nèi)認(rèn)為該限購政策相對“溫和”。

    不過，廣州市社科院研究員彭澎認(rèn)為，珠海繼佛山之后響應(yīng)限購，可能會給珠三角乃至全國其他二三線城市帶來壓力。

宣布“雙限”

    10月31日晚間，珠海市政府發(fā)布的《關(guān)于深入開展房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》）顯示，“自2011年11月1日起，本市戶籍居民家庭（含駐珠部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭）、可提供購房之日起算的前兩年內(nèi)在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險費(fèi)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在香洲主城區(qū)內(nèi)只能新購1套商品住房；不能提供購房之日起算的前兩年內(nèi)在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險費(fèi)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在香洲主城區(qū)內(nèi)購房。”

    除在香洲區(qū)實行限購之外，珠海還制定了針對全市的限價政策。根據(jù)該《通知》的規(guī)定，自2011年11月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報備項目的住房平均價格超過珠海市2011年度房價控制目標(biāo)  （11285元/平方米建筑面積）的，價格主管部門暫停備案，商品房預(yù)售管理部門暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

    珠海“限購令”的發(fā)布意味著，從11月1日開始，符合一定條件的居民家庭最多只能在珠海主城區(qū)購買1套11285元/平方米以下的商品住房。

均價已越過調(diào)控“紅線”

    珠海市官方統(tǒng)計顯示，今年前9個月，全市樓市均價已經(jīng)較2010年同期上漲了17.7%，珠海市新建住房均價已經(jīng)達(dá)到11967元/平方米，大幅超過珠海年初制定的調(diào)控目標(biāo)。

    今年4月1日，珠海市政府常務(wù)會議制定的年底房價增長控制目標(biāo)為，新建住房均價增長幅度不高于GDP的增長幅度（即11%）。

    這一調(diào)控政策發(fā)出之初，引來了珠海市民的一片“歡呼”，但房價上漲一浪高過一浪卻是始料未及的。

    而據(jù)百腦匯地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對2011年珠海樓市的預(yù)測，珠海商品住房銷售均價有可能高達(dá)14000元~15000元/平方米。

    針對珠海樓價今年前三季度的上漲，亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓指出，其實珠海本地購買力有限，但今年以來，一系列政策利好吸引了外來的投資需求，例如橫琴新區(qū)規(guī)劃的出臺以及未來即將建成的港珠澳大橋等，此外，由于與一線城市相比，珠海樓價尚處在較低水平，所以也帶來了一定的上漲預(yù)期。

或致外圍城區(qū)量價齊漲

    “限購令”的發(fā)布，意味著珠海成為了珠三角第二個實行限購的二三線城市，也是第一個實行“雙限”的城市。

    但與其他二三線城市相比，珠海樓市最大的特征就是其區(qū)域價格的嚴(yán)重不平衡。

    根據(jù)合富輝煌發(fā)布的珠海樓市檢測報告，今年9月份，珠海樓價最高的唐家灣片區(qū)均價已經(jīng)超過25000元/平方米，而較為偏遠(yuǎn)的坦洲片區(qū)（中山與珠海接壤）均價還停留在6000多元/平方米的水平。

    正因為如此，“珠海版”限購令也帶有明顯的針對性。根據(jù)《通知》的規(guī)定，處于市中心的香洲區(qū)不僅被“限購”，其新建商品住宅的預(yù)售價格還被牢牢控制在調(diào)控目標(biāo)范圍之內(nèi)，而外圍區(qū)域則不受限購的影響。

    在謝逸楓看來，這樣的限購政策相對“溫和”，他表示，由于中心區(qū)域的新盤數(shù)量本就不多，所以新盤限價對樓市影響甚微。而在外圍區(qū)域，由于售價本就不高，所以限價對這些區(qū)域樓盤價格也幾乎沒有影響。但是，由于限購只適用于香洲區(qū)，所以外圍區(qū)域的成交量可能會因此大幅上漲，呈現(xiàn)量價齊升的局面。

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