每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

編者按

當(dāng)前，樓市的走勢(shì)變得更加撲朔迷離。從市場(chǎng)面看，在整體成交不振的情況下，部分開(kāi)發(fā)商已采取大幅降價(jià)的策略，以期通過(guò)降低價(jià)格來(lái)?yè)Q取銷售量的提高，進(jìn)而提升自身的銷售業(yè)績(jī)，然而這其中也不乏玩“假摔”的開(kāi)發(fā)商。從政策面看，北京市已發(fā)布放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和提高二手房最低計(jì)稅價(jià)的新政策、武漢市也對(duì)豪宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)也表示堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。面對(duì)如此復(fù)雜的局面，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)調(diào)查，詳細(xì)展現(xiàn)當(dāng)前樓市萬(wàn)象。

在上海，未來(lái)有可能出現(xiàn)單價(jià)超過(guò)十萬(wàn)元，但以七折、六折甚至五折的價(jià)格甩賣的樓盤(pán)。然而，在這一風(fēng)潮尚未盛行之時(shí)，卻已被分析師戳穿“假摔”的真面目。

昨日，有媒體報(bào)道稱，世茂濱江花園4號(hào)樓的報(bào)價(jià)均在10萬(wàn)元/平方米以上，通過(guò)團(tuán)購(gòu)可享7.5折優(yōu)惠。

但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上述樓盤(pán)今年以來(lái)的成交均價(jià)從未超過(guò)7.7折，10萬(wàn)元的報(bào)價(jià)本身就有相當(dāng)大的水分。

上海高端樓盤(pán)價(jià)格假摔的背后是上述樓盤(pán)的低迷成交。中房信分析師薛建雄說(shuō)，開(kāi)發(fā)商從未按原先的報(bào)價(jià)賣出過(guò)，所謂的降價(jià)只是價(jià)格暗折公開(kāi)化而已。

成交均價(jià)從未超過(guò)7.7折？

根據(jù)報(bào)道，普旌地產(chǎn)世茂店一名韓姓房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員稱，在世茂濱江花園7棟高層住宅中，目前有“樓王”之稱的5號(hào)樓尚有30多套一手江景房在售，戶型為1~4房，樓層均在35層以上，“開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)均在10萬(wàn)元/平方米以上，通過(guò)我們的團(tuán)購(gòu)可享7.5折優(yōu)惠。”對(duì)此，世茂濱江花園售樓處的銷售人員向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上述價(jià)格折扣并不存在。

隨后記者采訪上述普旌地產(chǎn)世茂店的一位陶姓經(jīng)紀(jì)人，其對(duì)7.5折價(jià)格之說(shuō)予以否認(rèn)，稱能真正獲得的折扣是八折或九折。

不過(guò)，中房信、同策、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家上海房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)網(wǎng)上房地產(chǎn)的成交監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，世茂濱江花園今年至今的實(shí)際成交均價(jià)從未超過(guò)78000元/平方米，5號(hào)樓今年3月成交的一套39層的房源成交價(jià)也只有77688元/平方米。

記者就此采訪世茂房地產(chǎn)方面，但截至發(fā)稿時(shí)，其未作出任何回應(yīng)。

按上述成交價(jià)格，實(shí)際上7.5折左右的折扣價(jià)正是目前世茂濱江花園的實(shí)際成交價(jià)，所謂的世茂濱江花園大幅價(jià)格折扣并不存在。

中房信分析師薛建雄稱，所謂的降價(jià)，僅僅是報(bào)價(jià)的下降。降價(jià)之后的價(jià)格，其實(shí)和項(xiàng)目前期的成交價(jià)接近或者持平。

超10%的高端樓盤(pán)零成交

在上海市高端樓盤(pán)虛假降價(jià)的背后，是豪宅項(xiàng)目的集體成交低迷。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月前21天全市單價(jià)在5萬(wàn)元以上的新建豪宅項(xiàng)目累計(jì)成交套數(shù)為46套，環(huán)比下降26.9%。與此同時(shí)，在今年以來(lái)開(kāi)盤(pán)的高端項(xiàng)目中，約10%的項(xiàng)目出現(xiàn)零成交現(xiàn)象。部分已經(jīng)領(lǐng)預(yù)售許可證的項(xiàng)目因?yàn)闆](méi)有積累到足夠的購(gòu)買意向，不得不一再推遲開(kāi)盤(pán)日期。

此前，豪宅成交近3個(gè)月環(huán)比呈現(xiàn)逐月下跌的情況，而11月前21天的豪宅成交水平僅為10月的58%。10月至11月21日合計(jì)僅成交123套，預(yù)計(jì)四季度成交量為200~250套，低于前三季度385套的平均成交水平。

在這樣的背景下，豪宅的開(kāi)發(fā)商卻不愿意降價(jià)促銷。上海同策咨詢機(jī)構(gòu)的研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，這是因?yàn)楹芏嗪勒?xiàng)目的開(kāi)發(fā)商此前已通過(guò)部分低價(jià)項(xiàng)目的降價(jià)促銷，帶動(dòng)銷售資金的回流，緩解了公司的財(cái)務(wù)壓力。

薛建雄告訴記者，銀行信貸的逐步放松也是豪宅項(xiàng)目不降價(jià)的原因之一。據(jù)其了解，目前部分銀行貸款已經(jīng)沒(méi)有之前那么緊張。很多已建成但暫時(shí)沒(méi)有銷售出去的高端住宅因此有機(jī)會(huì)獲得銀行貸款，開(kāi)發(fā)商的資金壓力明顯降低。

但易貸中國(guó)媒介經(jīng)理高晗表示，目前銀行信貸放松只是暫時(shí)現(xiàn)象，額度也非常小。開(kāi)發(fā)商靠短期小幅度的信貸放松，來(lái)消除資金壓力的可能性非常小。