每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強(qiáng) 徐學(xué)成 發(fā)自深圳、上海、廣州

種種跡象表明，明年開發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表可能會(huì)比今年更難看，因?yàn)檫@些公司明年的財(cái)報(bào)，很大程度上將是今年業(yè)績的反映。如果調(diào)控延續(xù)，開發(fā)商后年的業(yè)績也不會(huì)樂觀。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份全國70個(gè)大中城市中，有34個(gè)城市房價(jià)平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長，平均環(huán)比下降0.14%。其中北上廣深一線城市房價(jià)環(huán)比全面下降，降幅分別為0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。

隨著房價(jià)下行，過去兩年高價(jià)拿地的上市房企或面臨毛利率下降，部分項(xiàng)目虧損壓力增加。盡管三季度未見房企計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，但有開發(fā)商財(cái)務(wù)人士預(yù)測(cè)，如果調(diào)控持續(xù)，明年樓市將面臨“寒冬”。屆時(shí)，房企優(yōu)先保護(hù)現(xiàn)金流而非利潤，不排除房企作出大規(guī)模計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。

中國指數(shù)研究院華南分院市場研究總監(jiān)林建暉分析認(rèn)為，“作出跌價(jià)準(zhǔn)備將對(duì)上市公司利潤和股價(jià)產(chǎn)生影響，目前未出現(xiàn)房企大規(guī)模計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。”雖然現(xiàn)在房價(jià)出現(xiàn)一定下跌，但大多數(shù)開發(fā)商仍在死扛房價(jià)，降價(jià)幅度仍不大。林建暉稱，“房企計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備可能會(huì)被放到2012年。”

開發(fā)商對(duì)高價(jià)拿地項(xiàng)目所面臨的市場行情仍然保持謹(jǐn)慎樂觀。如金地2009年出資160億元在上海、武漢、天津、深圳、佛山等城市拿地270多萬平方米，總建筑開發(fā)面積達(dá)500萬平方米。這些項(xiàng)目地塊被金地用于天鏡、褐石、世家、名仕四大豪宅產(chǎn)品系列開發(fā)，也于今年在全國推廣。

盡管高端樓盤在今年市場行情下面臨銷售困局，但金地集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)韋傳軍向記者表示，“金地的定價(jià)策略是隨行就市，一些稀缺資源項(xiàng)目仍不會(huì)變動(dòng)。”韋傳軍表示，2009年初拿地的樓面均價(jià)只有3000多元/平方米，即便降價(jià)銷售，預(yù)期仍有30%的毛利潤，離計(jì)提減值準(zhǔn)備還有一定空間。

同樣開發(fā)高端住宅產(chǎn)品為主的世茂、綠城等項(xiàng)目面臨跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。“若明年房價(jià)出現(xiàn)大規(guī)模跌價(jià)的預(yù)期強(qiáng)烈，必然會(huì)刺激房地產(chǎn)企業(yè)今年低價(jià)賣樓，房地產(chǎn)利潤空間也將大幅壓縮。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認(rèn)為，庫存的增加會(huì)導(dǎo)致房企明年在建項(xiàng)目進(jìn)程的拖延。

對(duì)此，韋傳軍認(rèn)為，明年市場行情比今年“更冷”。在此情況下，房企是否會(huì)出現(xiàn)計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，要看市場情況。他分析稱，如果調(diào)控持續(xù)，一些行業(yè)公司因?yàn)橘Y金困難，降價(jià)幅度會(huì)更大，從而帶動(dòng)行業(yè)新的降價(jià)潮。“屆時(shí)，房企會(huì)選擇優(yōu)先保全現(xiàn)金流，而不是利潤，不排除出現(xiàn)大規(guī)模房企計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。”韋傳軍表示。

/雅居樂/

明年2月之前停止購地

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

雅居樂于近日也表示將暫停拿地，并下調(diào)部分項(xiàng)目售價(jià)。雖然去年曾憑海南清水灣項(xiàng)目就豪取100億元的銷售額，但今年形勢(shì)大變，業(yè)績過度依賴個(gè)別項(xiàng)目的雅居樂顯然要面對(duì)更大考驗(yàn)。

據(jù)報(bào)道，雅居樂地產(chǎn)副總裁劉錫華近日表示，雅居樂將停止或削減部分在建項(xiàng)目的規(guī)模，以降低建設(shè)支出。此外，雅居樂還將選擇性地下調(diào)部分項(xiàng)目的售價(jià)，并降價(jià)出售部分項(xiàng)目的尾盤房。

今年10月，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約33億元，合約銷售面積約29萬平方米。前10月，雅居樂實(shí)現(xiàn)合約銷售金額262億元，僅完成全年370億目標(biāo)的7成。

而雅居樂相當(dāng)倚重的海南清水灣項(xiàng)目恐怕難以完成今年的銷售任務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，前10月，清水灣合計(jì)銷售67億元，距離100億元的目標(biāo)尚有差距。

按照其半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，截至上半年，包括海南清水灣和廣州、中山在內(nèi)的項(xiàng)目合計(jì)貢獻(xiàn)了超過60%的銷售額。就下半年力推的項(xiàng)目來看，大部分位于廣州、中山、佛山等區(qū)域，目前這三大城市均陷入“限購”或“限價(jià)”，成交情況難言樂觀。

將售價(jià)調(diào)低的同時(shí)，劉錫華表示雅居樂至少在明年2月份之前將停止購地，未來的情勢(shì)如何，還有待春節(jié)后再作評(píng)估。公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，雅居樂僅拿出15億元拿地，與去年相比，拿地節(jié)奏明顯放緩。亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓認(rèn)為，雅居樂此舉的目的是減少現(xiàn)金外流，穩(wěn)定資金鏈。申銀萬國報(bào)告指出，其預(yù)算期末雅居樂的現(xiàn)金余額將降至28億元，而凈負(fù)債率將上升至83%。

高盛近日發(fā)布報(bào)告顯示，由于雅居樂最近項(xiàng)目預(yù)售較預(yù)期差，分別降低其2011~2013年預(yù)測(cè)合約銷售9%、13%和10%至310億元、300億元及340億元人民幣。

/綠城中國/

有意出售足球俱樂部

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

綠城中國曾經(jīng)是對(duì)市場最為樂觀的房企。綠城也因此在上半年銷售不理想的情況下，依然積極拿地，僅上半年所購?fù)恋亟痤~就達(dá)111.6億元。甚至在10月份，綠城依然在山東營口拿地，總金額達(dá)到34.5億元。

進(jìn)入下半年，綠城屢次傳出資金吃緊的消息，卻多次被綠城否認(rèn)。然而，日前卻傳出綠城將有意轉(zhuǎn)讓杭州綠城足球俱樂部的消息。綠城中國有關(guān)人士也確認(rèn)上述消息的真實(shí)性。對(duì)于創(chuàng)辦了12年的綠城足球俱樂部，董事長宋衛(wèi)平一直有很深的感情。在綠城遭遇危難的時(shí)候，宋衛(wèi)平都沒有放棄足球。在2008年綠城幾乎被收購的情況下，足球也沒有被宋衛(wèi)平放棄。

當(dāng)前，綠城或許到了最困難的時(shí)期。事實(shí)上，盡管10月份的信貸有所放松，但高端住宅市場卻寒意依舊。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)顯示，11月前21天上海市5萬元/平方米以上的新建豪宅累計(jì)成交46套，較10月同期下降26.9%。豪宅成交近3個(gè)月環(huán)比呈現(xiàn)下跌。很多高端住宅的開發(fā)商都表示，由于目前市場的不確定，項(xiàng)目正在不斷延后開盤時(shí)間。

/龍湖地產(chǎn)/

“富人”也過緊日子

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)，龍湖絕對(duì)可以算得上資金充裕。在“搶收”華東計(jì)劃完成后，龍湖所擁有的現(xiàn)金已經(jīng)達(dá)到126億元。龍湖還是目前行業(yè)內(nèi)少數(shù)沒有通過高息信托融資的地產(chǎn)商之一，標(biāo)普和穆迪因此把龍湖評(píng)定為償債能力最強(qiáng)的內(nèi)地房企。

但這樣的行業(yè)“富人”現(xiàn)在的日子依然過得“緊巴巴”。在杭州，龍湖香醍溪岸的首次亮相，使當(dāng)?shù)厥袌龆嗄陙淼谝淮纬霈F(xiàn)5000多元/平方米的銷售均價(jià)；在北京，龍湖時(shí)代天街的簽約均價(jià)只有1萬元/平方米出頭。

同時(shí)，龍湖在土地市場也大量壓縮開支，9月至今，龍湖僅在青島以5.1億元獲得一幅低密度的住宅地塊。而在7月底8月初，龍湖在重慶、上海、青島三地的拿地投入達(dá)到了50億元左右。此前，龍湖地產(chǎn)一位高層在接受采訪時(shí)表示，年內(nèi)龍湖將謹(jǐn)慎拿地。

種種跡象表明，龍湖地產(chǎn)是在大量儲(chǔ)備現(xiàn)金“過冬”，公司對(duì)明年樓市預(yù)期并不樂觀。龍湖地產(chǎn)內(nèi)部人士證實(shí)，集團(tuán)對(duì)明年的市場確實(shí)比較悲觀，在大量儲(chǔ)備現(xiàn)金。龍湖一位內(nèi)部人士認(rèn)為，以接近成本的低價(jià)賣房，并不會(huì)讓龍湖賣虧了。因?yàn)閺哪壳暗淖邉?shì)看，明年的樓市甚至很難賣到今年的這個(gè)價(jià)。

不過，龍湖對(duì)未來市場的悲觀預(yù)計(jì)，并不會(huì)影響其在市場回暖后迅速取得佳績。以目前龍湖所擁有的土地儲(chǔ)備，一旦市場回暖，龍湖能在極短時(shí)間內(nèi)開發(fā)、供應(yīng)。

在整個(gè)行業(yè)內(nèi)，擁有大量現(xiàn)金，但仍然對(duì)市場悲觀的開發(fā)商仍不在少數(shù)。和龍湖地產(chǎn)同時(shí)在上海降價(jià)銷售的中國海外就是其中的一家。此外，路勁基建旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目也在北京積極促銷，爭取快速回籠資金。這些房地產(chǎn)公司都用行動(dòng)向外界展示，他們對(duì)明年市場的預(yù)測(cè)并不樂觀。

/佳兆業(yè)/

拿地減速 二三線擴(kuò)張或放緩

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

近日，佳兆業(yè)高層連續(xù)開了多次內(nèi)部會(huì)議討論明年市場策略和銷售計(jì)劃。“目前資金鏈沒有問題，完全能夠保證我們的開發(fā)，但是是否繼續(xù)拿地，要慎重考慮。”佳兆業(yè)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

10月，佳兆業(yè)加速推盤，在成都、株洲、江陰等城市推出7個(gè)樓盤，銷售面積近41.8萬平方米。

此前，以城市舊改著稱的佳兆業(yè)在業(yè)界少有被提及。去年佳兆業(yè)首次擠入百億軍團(tuán)，全年銷售額達(dá)到101億元，由此成為樓市新生地產(chǎn)勢(shì)力。今年佳兆業(yè)發(fā)展更迅速，由于采取快速拿地、快速開發(fā)、快速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略，前10個(gè)月佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售額122億元，同比增長58%，完成今年年度任務(wù)目標(biāo)81%，直追招商地產(chǎn)的138億。

自從2009年底與恒大、龍湖同期赴港上市之后，佳兆業(yè)發(fā)展迅速。由于三家企業(yè)都采取了快速周轉(zhuǎn)的銷售模式，而被業(yè)界合稱為“三個(gè)火槍手”。

從2010年下半年開始，北上廣深一線大城市被限購政策制約，聞聲先動(dòng)的佳兆業(yè)迅速在二、三線城市拿地布局，其擴(kuò)張速度令業(yè)界側(cè)目。2010年9月15日，佳兆業(yè)在江蘇成功競得太倉地塊；2010年10月一個(gè)月之內(nèi)，佳兆業(yè)在廣州、佛山市、江陰市、順德等城市連續(xù)拿地，并同期進(jìn)入全國多個(gè)內(nèi)地城市，涉及總投資額達(dá)52.28億元，占佳兆業(yè)上市以來在二、三線城市總投資的46.7%。今年上半年，佳兆業(yè)繼續(xù)在二、三線城市擴(kuò)張，并在大連、沈陽、武漢、長沙等城市連拿下20多幅地塊，涉及總投資達(dá)59.5億元，占佳兆業(yè)在二、三線城市總投資的53.23%。目前，佳兆業(yè)已進(jìn)入全國29個(gè)城市，擁有逾60個(gè)不同項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備面積高達(dá)2400萬平方米。

在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入嚴(yán)冬之際，佳兆業(yè)這個(gè)“火槍手”也不得不對(duì)擴(kuò)張減速。“明年的形式很嚴(yán)峻，所以我們會(huì)降低拿地速度，發(fā)展的速度肯定沒有今年快”，佳兆業(yè)內(nèi)部人士稱。

/萬科/

現(xiàn)金為王 謹(jǐn)慎拿地

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

11月11日，萬科總裁郁亮面對(duì)全國近70家媒體表達(dá)了萬科的過冬之道，“快速周轉(zhuǎn)，現(xiàn)金為王，謹(jǐn)慎拿地。”

11月，萬科為了回籠資金，在深圳、上海、北京等地加大樓盤促銷力度。目前，萬科進(jìn)行合理降價(jià)的銷售力度依舊不減。

萬科公布數(shù)據(jù)顯示，10月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，銷售金額103.4億元，同比分別下降23%和33%。盡管今年前10個(gè)月，萬科已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的合同銷售額為1074.3億元，已逼近去年全年銷售業(yè)績，但離年初制定的1400億元的銷售目標(biāo)還有一定距離。深圳萬科公司旗下項(xiàng)目金域緹香也將于11月推出每平方米均價(jià)萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價(jià)每平方米優(yōu)惠約1000元左右，降價(jià)幅度約為10%。

正如郁亮所說，“房地產(chǎn)業(yè)下半場到了，房企贏得下半場的技能不同，沒有任何發(fā)展商在下半場可以穩(wěn)操勝券。”

對(duì)于拿地策略，萬科也開始變得謹(jǐn)慎。9月，萬科一口氣在北京拿下三塊地，8、9月在全國耗資近70億元，拿下10個(gè)項(xiàng)目，而10月萬科新增項(xiàng)目僅2個(gè)。對(duì)此，中國指數(shù)研究院華南分院市場研究總監(jiān)林建暉認(rèn)為，“萬科不會(huì)再盲目拿地，會(huì)考慮城市布局和與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相匹配。”

另外，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化建造方式已經(jīng)在北京、上海、深圳、無錫等項(xiàng)目中應(yīng)用，并實(shí)現(xiàn)了180萬平方米的工業(yè)化建筑規(guī)模。“2014年萬科完全實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化，到2015年萬科不會(huì)再用傳統(tǒng)的施工方法，預(yù)計(jì)那時(shí)候一年的開工量將在1300萬~1500萬平方米。”郁亮稱。在業(yè)界看來，這也是萬科降低開發(fā)成本的轉(zhuǎn)型之作。

/招商地產(chǎn)/

降價(jià)消化存貨

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

今年前10月，招商地產(chǎn)僅完成銷售額138億元，離今年200億元的銷售目標(biāo)還差30%。進(jìn)入四季度，招商地產(chǎn)一方面加快了推盤節(jié)奏，另一方面采取低價(jià)入市的促銷策略，以求消化存貨。

10月29日，位于深圳寶安西鄉(xiāng)街道辦的招商果嶺以比周邊樓盤低6000元/平方米的價(jià)格入市，開盤價(jià)為1.7萬元/平方米左右。11月7日招商果嶺再次突襲開盤，再次推出464套房進(jìn)行網(wǎng)上銷售，折扣均價(jià)僅為12100元/平方米。目前，招商果嶺均價(jià)在1.6萬元/平方米左右。

10日之內(nèi)，兩度突襲開盤，創(chuàng)下今年招商地產(chǎn)在深圳開盤項(xiàng)目的最短間隔時(shí)間記錄。

11月8日，招商地產(chǎn)另一個(gè)深圳樓盤招商觀園二期開盤，均價(jià)從6月份的1.4萬元/平方米左右降到1.2萬元/平方米。今年6月，招商觀園首批項(xiàng)目開盤，開盤價(jià)同樣比周邊樓盤低3000元/平方米左右。

招商地產(chǎn)出人意料的“低價(jià)入市”策略，讓同區(qū)域其他開發(fā)商驚詫不已。“招商觀園開盤價(jià)如此之低，讓其競爭對(duì)手金地天悅灣壓力很大。”深圳一業(yè)內(nèi)人士稱。據(jù)悉，同區(qū)域的金地天悅灣以高端別墅為主，目前定價(jià)在2.5萬元/平方米左右。

實(shí)際上，由于萬科“萬團(tuán)大戰(zhàn)”引領(lǐng)了下半年來深圳樓市降價(jià)潮，11月深圳樓市“降”聲一片。招商地產(chǎn)在四季度突襲降價(jià)，主要在于樓市成交低迷下的銷售壓力。

一邊是降價(jià)出貨，一邊卻是可能乘土地市場低谷時(shí)期增加土地儲(chǔ)備，業(yè)界預(yù)期招商地產(chǎn)增加土地儲(chǔ)備的需求仍然強(qiáng)烈。

據(jù)公告顯示，截至9月底，招商地產(chǎn)在全國累計(jì)拿地5個(gè)項(xiàng)目，總耗資42.68億元，累計(jì)總建筑面積為93萬平方米，超過了去年全年87萬平方米的新增土地儲(chǔ)備。

今年前三季度招商地產(chǎn)新的開工面積是211萬平方米，其開工速度超過土地儲(chǔ)備新增速度。而從2009年以來，招商地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備都保持在千萬平方米左右。

在拿地資金方面，招商地產(chǎn)更是“不差錢”。三季報(bào)顯示，招商地產(chǎn)目前持有貨幣資金123.47億元，相比半年報(bào)末提高37.67%。但招商地產(chǎn)董秘劉寧日前接受媒體采訪時(shí)卻表示，目前還不算最佳拿地時(shí)機(jī)。