如何看待房價走勢

“房價”二字，牽動著百姓安居樂業(yè)，牽動著經(jīng)濟健康發(fā)展，牽動著社會和諧穩(wěn)定。

經(jīng)過持續(xù)近兩年嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，房價過快上漲的局面得到有效控制，今年6月份起，一些城市房價企穩(wěn)并出現(xiàn)合理回落，房地產(chǎn)調(diào)控的成效正進一步顯現(xiàn)。與此同時，全國開工1000萬套保障性住房的任務(wù)已經(jīng)全面完成。

調(diào)控正朝預(yù)期方向發(fā)展

2011年，是“十二五”規(guī)劃開局之年，也是房地產(chǎn)業(yè)的大變革之年。號稱“史上最嚴厲的樓市調(diào)控”凌厲推進，房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中正在向更加理性、健康的軌道發(fā)展。

近年來，部分城市房價過高、上漲過快，如果任由這種情況發(fā)展下去，不利于民生改善和社會穩(wěn)定。普通居民通過買房改善居住條件的愿望就會越來越遙遠，房地產(chǎn)市場投機會制造越來越多的泡沫，進而威脅國民經(jīng)濟健康發(fā)展。

調(diào)控必須而且迫切，然而，調(diào)控卻并不容易，力度不當可能引發(fā)一系列經(jīng)濟、社會問題。“房地產(chǎn)市場不整中國經(jīng)濟要出事，整狠了中國經(jīng)濟也要出事。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌(博客)（微博）表示。面對這種“兩難”的局面，房地產(chǎn)調(diào)控要確保取得實效，又要把握好政策的力度和節(jié)奏。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市房價平均環(huán)比下降0.14%，今年以來首次出現(xiàn)環(huán)比下降。“總體來看，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲認為，成效突出表現(xiàn)在：實施限購城市的投機性需求基本得到抑制；商品房價格過快上漲勢頭得到遏制，特別是下半年以來，一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房價出現(xiàn)下行趨勢；住宅地價上漲勢頭出現(xiàn)回落；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。“房地產(chǎn)調(diào)控正朝著預(yù)期方向發(fā)展。”

為什么過去調(diào)控“屢調(diào)屢漲”，本輪調(diào)控卻能向既定目標步步推進？

措施更有力——從“國十條”到“國八條”；從差別化信貸的經(jīng)濟政策，到限購、限價的行政手段；從增加普通住房供應(yīng)到抑制投資投機性需求；從全國統(tǒng)一的政策到地方的執(zhí)行細則……根據(jù)市場變化，政策不斷出臺，一次比一次更嚴厲、針對性更強。

落實更到位——本輪調(diào)控將“落實地方政府責任”列為重中之重。今年初，中央要求各省在年初制定本地房價調(diào)控的明確、量化的目標，并向社會公布。如果目標沒有完成，要對地方政府主要負責人進行約談甚至問責。中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春認為，這使調(diào)控效果的評估更加剛性化、有據(jù)可循。公眾的監(jiān)督和中央政府的問責，無疑給地方政府套上了“緊箍咒”，必須動真格。

決心更堅定——中央政府始終把調(diào)控成效視作對人民群眾的莊嚴承諾，視作黨和政府公信力的體現(xiàn)。每次房價出現(xiàn)反彈，黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人、有關(guān)部門負責人就及時站出來，強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控方向不變、力度不松，即便犧牲一點經(jīng)濟發(fā)展的速度，也要讓調(diào)控取得實效。

決心給了老百姓信心。調(diào)控不放松，讓更多購房者相信效果會進一步顯現(xiàn)，選擇觀望等待，更理性地制定買房計劃。決心也給市場釋放了信號。房地產(chǎn)的暴利時代正在遠去，懂得順應(yīng)市場和政策變化的企業(yè)，通過更積極的定價，更大力度的促銷，實施更穩(wěn)妥的戰(zhàn)略，為房地產(chǎn)業(yè)“下半場”的競爭做準備。

保障房是改善民生和經(jīng)濟發(fā)展的最佳結(jié)合點

這次調(diào)控與以往最大的不同，是抑制投機與增加供給兩手抓，在對商品住宅市場進行限購、限貸等調(diào)控的同時，開工建設(shè)了規(guī)模龐大的保障性住房。

溫家寶總理在今年全國兩會作政府工作報告時提出，今年全國將開工建設(shè)1000萬套保障性住房。截至11月中旬，這一任務(wù)已經(jīng)完成。目前各地已經(jīng)開始著手制定明年的開工建設(shè)計劃，整個“十二五”期間，我國共將建設(shè)各類保障性住房3600萬套，到“十二五”末，城鎮(zhèn)保障房覆蓋面將達到20%。

“大規(guī)模的保障房建設(shè)，是改善民生和促進經(jīng)濟又好又快發(fā)展的最佳結(jié)合點。”陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長張陽說，“保障房既是改善民生的利器，也給樓市調(diào)控增添了底氣，更是整個經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定器。”

保障房建設(shè)是重大的民生工程。建保障房大大改善了困難群眾的住房條件。從今年起，公共租賃房成為保障房建設(shè)的主力軍，讓許多原本不屬于保障對象的中低收入家庭、新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員也能納入保障范圍，解決階段性住房困難。

經(jīng)過這一年“一路綠燈”式的建設(shè)，未來保障房如何持續(xù)發(fā)展，成為建設(shè)者們開始更多關(guān)注的問題。如陜西省今年起與高校開展住房保障可持續(xù)發(fā)展的課題研究，并把保障房相關(guān)的政策、土地、資金、質(zhì)量、分配、管理歸納為“六大模塊”，形成制度。同時，開展了全省范圍內(nèi)的低收入住房困難家庭普查，并投入大量資金建設(shè)先進的住房信息系統(tǒng)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新認為，在保障房建設(shè)實踐過程中，我國住房制度的頂層設(shè)計正從“零敲碎打”走向成熟完善，“低端有保障，中端有支持，高端有市場”的住房供應(yīng)體系，正逐漸從藍圖變?yōu)楝F(xiàn)實。

保障房不僅改善民生，也有助于穩(wěn)定房價、穩(wěn)定經(jīng)濟。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為，以公租房為主的保障房大量供應(yīng)，能減緩購房需求在短期內(nèi)集中爆發(fā)，緩和快速城市化階段住房市場的供求矛盾，有利于遏制房價過快上漲。保障房也將助推城市化發(fā)展，其釋放出的消費和投資潛力，直接推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

人們一直擔心，在充滿不確定性的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)調(diào)控會影響上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)就業(yè)。這種擔心不無道理，調(diào)控使房地產(chǎn)企業(yè)看淡后市，拿地、開工更為謹慎。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，近幾個月商品房投資和新開工的確出現(xiàn)了下滑。

“今年1000萬套保障房所需的1.3萬億元投資，可以在一定程度上對沖商品房投資的下滑，同時也能為建筑業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)提供大量就業(yè)崗位，保持經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，人們在入住保障房時，進行簡單的裝修、購置家具家電等，也起到拉動內(nèi)需的作用。

關(guān)鍵時期應(yīng)堅持調(diào)控不動搖

在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時，我們也必須看到，目前調(diào)控正處在關(guān)鍵時期，成果仍不穩(wěn)固，遠沒到可以放松的時候。

為什么必須堅持調(diào)控不放松？

以“房價回歸合理水平”的目標來看，城市房價仍然居高不下，房價收入比、房價租金比等參考性指標還沒有接近“合理”的區(qū)間，促使房價反彈的因素依然存在。只有堅持和完善調(diào)控，進一步落實已出臺的各項政策，才能鞏固調(diào)控效果，使房價繼續(xù)向更合理、更安全的水平回落。

同時，住房供應(yīng)體系的建設(shè)以及土地、稅收、法律法規(guī)等長效機制的改革還剛剛起步。如果剛見成效就放松調(diào)控，房地產(chǎn)市場還是會回到過去的發(fā)展軌道上，房價的反彈在所難免，調(diào)控有可能前功盡棄。

在調(diào)控的關(guān)鍵時期，溫家寶總理、李克強副總理分別在最近再次強調(diào)，房地產(chǎn)市場調(diào)控絕不可有絲毫動搖，給人們吃了一顆定心丸。

面對國內(nèi)經(jīng)濟增長速度回落、國際經(jīng)濟形勢不確定性增加的外部環(huán)境，繼續(xù)堅持調(diào)控的底氣何在？

任興洲認為，當前房地產(chǎn)投資仍將保持合理增長，即使增速回落，也屬正?；卣{(diào)。堅持房地產(chǎn)調(diào)控有利于促進進一步改善民生，促進社會和諧穩(wěn)定，也有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。同時，房價穩(wěn)步回調(diào)對銀行等金融體系的影響總體可控。從中長期看，堅持調(diào)控有利于地方經(jīng)濟逐步擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。

因此，順應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控，實際上有利于經(jīng)濟和社會的持續(xù)健康發(fā)展。

繼續(xù)堅持調(diào)控，方向又在哪里？

“在樓市調(diào)控目標上，短期內(nèi)可以著眼于房價；長期看，一定要著眼于形成長效制度。”夏斌表示。

與調(diào)控價格相比，住房制度改革涉及的問題更多、利益更復(fù)雜、難度也更大。當前房價開始企穩(wěn)回落，市場成交平穩(wěn)，恰恰為制度改革爭取了時間和空間。夏斌認為，下一階段的調(diào)控，應(yīng)一邊堅持暫時的行政措施，一邊抓緊有利于樓市健康發(fā)展的長效制度的研究和政策儲備。“行政措施要慢慢退出，市場稅收等措施慢慢跟進，做好銜接。”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人表示，房產(chǎn)稅改革、土地招拍掛制度改革、治理和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、建立健全房地產(chǎn)市場健康運行和住房保障方面的相關(guān)法律法規(guī)等，將是下一階段調(diào)控的重點，也是今后深化住房制度改革的重要內(nèi)容。

安居是民生之本，安居才能樂業(yè)，安居才能安心。“十二五”開局之年，房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障房建設(shè)已經(jīng)邁出了堅實一步。今后一個時期，我國仍將把住房問題作為關(guān)注民生和推動發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的結(jié)合點，更好地落實各項調(diào)控政策、鞏固調(diào)控效果，加快推進保障房建設(shè)，加快完善住房供應(yīng)體系，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的良性運轉(zhuǎn)，促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。