每經(jīng)編輯 文/涵茗    

文/涵茗

對沖基金大鱷索羅斯近期與香港房地產(chǎn)開發(fā)商以及地產(chǎn)代理秘密見面，計(jì)劃成立房地產(chǎn)投資基金，伺機(jī)投資內(nèi)地以及香港的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。

但這一消息卻被熟悉索羅斯投資模式的金融業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，索羅斯旗下過去20年每年的基金復(fù)合增長率達(dá)到34%（換句話說，年收益率可能要達(dá)到投資額的數(shù)倍），并且向來青睞投資變現(xiàn)能力強(qiáng)的各種投資品，而目前內(nèi)地樓市深受調(diào)控影響，什么樣的物業(yè)才有可能達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)？

中房信分析師薛建雄說，從目前的情況看，只有上海等少數(shù)城市頂級的豪宅才有這種可能性，上述項(xiàng)目極可能成為索羅斯的“獵物”。

或瞄準(zhǔn)頂級稀有物業(yè)

上海、廣州、杭州等地的新建樓盤已經(jīng)刮起了降價(jià)潮。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的庫存更加積化，上海等地的商業(yè)地產(chǎn)庫存已經(jīng)超過32個(gè)月。

在這樣的情況下，上海的房地產(chǎn)投資人群已基本撤離，21世紀(jì)不動產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，目前還在購房的投資者不到整個(gè)購房人群的5%。

但薛建雄介紹，上海樓市稀缺、供應(yīng)少的頂級物業(yè)，成交量逆勢猛增。尤其是每平方米10萬元單價(jià)以上的頂級豪宅的成交量，幾乎較去年同期增長了一倍以上。上海濱江、新江灣、佘山等地的豪宅更是每每創(chuàng)造當(dāng)?shù)爻山粌r(jià)格的紀(jì)錄。以新江灣板塊的中建大公館為例，上市首月創(chuàng)下的12萬元以上的成交均價(jià)，刷新了楊浦區(qū)的天價(jià)紀(jì)錄，12月份更是以13萬元的成交均價(jià)繼續(xù)穩(wěn)坐上海高端市場的頭把交椅。

某種意義上，頂級住宅的成交火熱，也許可以說明未來上海高端物業(yè)走勢的風(fēng)向標(biāo)。

而薛建雄認(rèn)為，索羅斯的投資眼力絕不會和普通的投資人群一樣，只有那種可能會是目前絕無僅有的稀有物業(yè)，才能成為索羅斯的“獵物”。因?yàn)椋挥羞@樣的產(chǎn)品，才有可能在未來，達(dá)到并超過索羅斯的投資回報(bào)要求。

不僅如此，開發(fā)商最好還具有上市公司背景，因?yàn)橹挥惺袌鲰敿壠放频母叨宋飿I(yè)才會產(chǎn)生大幅增值的可能性。

同策咨詢研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，受限外令的影響，索羅斯很有可能透過海外公司的中國子公司完成收購。上述方式是此前外資收購內(nèi)地物業(yè)的主要方法，或者通過新組建公司進(jìn)行投資。

地點(diǎn)可能是新江灣

在上海，什么樣的頂級豪宅項(xiàng)目，才能稱得上是“絕無僅有”？濱江的公寓、佘山的頂級別墅，還是上海市區(qū)最后的獨(dú)棟別墅？

網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，濱江地區(qū)的公寓，并不像很多人想象的那么稀有，目前具有濱江概念的公寓房，上海已有數(shù)十個(gè)，而且每個(gè)樓盤目前可供銷售的一線江景房多達(dá)數(shù)百套。

比如濱江某處賣了三年多的剩余尾盤，也多達(dá)十六套。與此同時(shí)，目前濱江地區(qū)仍然有眾多的地塊未被開發(fā)和銷售。顯然，濱江的高端公寓并不可能成為索羅斯的投資首選。

相比之下，佘山的頂級別墅和花園洋房的供應(yīng)量要更稀有一些。

而網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，佘山的獨(dú)棟別墅目前尚有數(shù)百棟。

而市區(qū)的獨(dú)棟別墅，目前卻僅有新江灣地區(qū)中建大公館的十八棟在售別墅。在外灘十公里范圍內(nèi)，這幾乎是最后的十八棟可售的濕地別墅。

此類物業(yè)的稀缺性顯而易見，其獨(dú)有的價(jià)值特性或許更容易獲得投資大師的青睞。