每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

在“中國10大超級豪宅”排行榜中，廣州“大一山莊”從2009~2011年連續(xù)三年名列該榜第一名。盡管頭頂“第一豪宅”的光環(huán)，但大一山莊的銷售情況卻讓人大跌眼鏡?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從廣州陽光家緣網(wǎng)站上查詢到的信息顯示，廣州大一山莊的銷售記錄仍然為“0”。盡管如此，不久前這一項目還申請修改規(guī)劃，別墅的數(shù)量從原來的80套增加到95套。面對眼前低迷的市場，大一山莊似乎并不著急。最新消息顯示，大一山莊并沒有降價的打算，樓市調(diào)控似乎并未對其產(chǎn)生影響。

七年投資回報率為零？

大一山莊所在的廣州市白云區(qū)種雞場地塊系2005年6月由廣東中鼎集團耗資5億元競得，占地面積15.2萬平方米，合樓面地價3300元/平方米。后來，這一項目由中鼎集團聯(lián)合其他幾家公司合資組成的廣東中力集團負(fù)責(zé)開發(fā)，項目公司名稱為廣州高雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。廣州市建委關(guān)于該項目的 “建設(shè)項目編碼登記表”顯示，該項目的投資概算為8.6億元。

至今，距離該項目拿地已有近七年的時間，盡管具體開盤時間不詳，但有業(yè)內(nèi)人士透露，該項目大約已從2011年下半年開始銷售。

廣州陽光家緣網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至目前，大一山莊已拿到預(yù)售證的59套別墅中，尚未有1棟錄得銷售記錄。不過，大一山莊銷售人員表示，目前已經(jīng)有成交，但尚未錄入網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

上述銷售人員透露，該項目目前以套數(shù)為單位進行銷售，價格約8000萬~9000萬元/套，若以8500萬元/套，共95套的體量計算，該項目的總銷售收入則可達(dá)到80.75億元，是8.6億元總投資的近十倍。

此前，上述項目高達(dá)60000元/平方米的均價曾引來外界的廣泛質(zhì)疑，但該項目投資方的一位負(fù)責(zé)人曾公開宣稱，大一山莊期待的是“懂得欣賞的知音人”。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛指出，大一山莊的市場定位是希望在廣州或者廣東地區(qū)樹立頂級別墅區(qū)的概念，在其營銷概念中，價格是非常重要的市場定位手段，所以其銷售價格不會存在大幅波動。

此外，該項目的樓面地價僅為3300元/平方米，若以該區(qū)域目前的平均地價計算，地價已經(jīng)漲了5倍，僅就土地增值一項來計算，這一項目就可獲得20億元的收益。

“與普通住宅不同，別墅項目體量不是很大，開發(fā)商追求的主要還是利益最大化。”高力國際董事陳厚橋向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

通過修改規(guī)劃增加別墅數(shù)量也是“追求利益最大化”的手段之一。廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站信息顯示，大一山莊的規(guī)劃修改申請已于今年1月份獲批，該項目的計算容積率建筑面積變?yōu)?13569平方米，容積率下降到0.75，而別墅的數(shù)量也隨之由原來的80套增加至95套。按照8500萬元/套的均價計算，規(guī)劃修改后，大一山莊可增加12.75億元銷售收入。

早在2008年，大一山莊的原規(guī)劃就被申請修改，別墅數(shù)量增加了9套。

盡管開發(fā)商一再增加銷售套數(shù)以期獲得更大收益，但銷售低迷卻一直沒有改觀。陳厚橋?qū)Υ酥赋?，不同定位的產(chǎn)品需要不同的營銷手段，“賣別墅就好比賣古董，需要一件一件慢慢賣，才能體現(xiàn)它的價值”。

低成本無降價壓力

雖然過去近七年，項目尚未取得任何投資回報，但大一山莊的開發(fā)商顯然要“淡定”得多。截至目前，大一山莊售價一直居高不下，沒有任何優(yōu)惠。

殷旭飛指出，調(diào)節(jié)價格對于擴大銷售吸引力的確有一定幫助，但是考慮到豪宅市場針對的消費者基數(shù)較小，且可能會導(dǎo)致一系列的負(fù)面影響，降價難以成為促銷手段。

對于一些主要開發(fā)普通住宅項目的房企來說，由于銷售周期較短，利用快速回款就可平衡借貸帶來的資金壓力，高端項目則不然，陳厚橋認(rèn)為，如果一直處于銷售低迷的狀態(tài)，財務(wù)壓力不容小覷。除去前期投入，這種項目在建成之后面臨的主要壓力來自于償還借款。

一個不容忽視的事實是，大一山莊當(dāng)初拿地的成本僅為3300元/平方米，與近兩年入市的高端住宅項目動輒過萬的樓面地價相比，成本壓力并不大。

此外，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，除當(dāng)年因高溢價拿下種雞場地塊“一鳴驚人”外，開發(fā)商廣東中力集團在房地產(chǎn)市場上鮮有作為，七年多來只專一地“打造”大一山莊。

對此，殷旭飛指出，按照市場開發(fā)種類來看，大一山莊的這一做法屬于奢侈品品牌塑造法，由于樓市調(diào)控，未能獲得較好的銷售業(yè)績，但如果市場定位獲得成功，項目銷售逐漸回暖，那么其后續(xù)產(chǎn)品的市場銷售效應(yīng)或許將遠(yuǎn)高于其他同類企業(yè)。